Koronawirus nie zatrzymał podwyżek cen mieszkań w stolicy, które według raportu opracowanego przez firmę Emmerson Evaluation w skali roku wzrosły na rynku pierwotnym średnio o 7%, a na wtórnym o 8%. Już w połowie dzielnic cena za mkw. od dewelopera przekroczyła pułap 10 tys. zł, a w co trzeciej takie stawki osiągały też lokale na rynku wtórnym.
Warszawa pozostała wiceliderem wśród najdroższych mieszkań w Polsce z medianą[1] ceny transakcyjnej mkw. zbliżającą się do 11 tys. zł. W ubiegłym roku za mkw. nowego lokalu trzeba było zapłacić 10,8 tys. zł, a za mieszkanie z drugiej ręki 9,8 tys. zł/mkw. Stolicę pod względem cen wyprzedza Sopot z medianą w wysokości 16,7 tys. zł. Podium najdroższych miast zamyka Kraków (9,8 tys. zł/mkw), wynika z raportu „Evaluer Index 2021”, w którym eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich miast oraz ich dzielnic.
Rekordowe ceny w dzielnicach
– Na warszawskim rynku nieruchomości od lat liderem pod względem cenowym pozostaje Śródmieście, gdzie mediana cen mkw. w 2020 r. wzrosła o 4% osiągając wartość 20 tys. zł. Drogo było także w pozostałych dzielnicach centralnych, a także w rejonie I i II linii metra. Na Woli, która w ostatnich latach stała się bardzo popularna, mediana cen mkw. wzrosła o 9% i wyniosła 13,4 tys. zł. Większość inwestycji deweloperskich zintensyfikowana jest na Odolanach, gdzie ceny mieszkań oscylują w granicach 11 tys. zł/mkw. Ze względu na intensywną rozbudowę wschodniej części Woli, w okolicy ronda Daszyńskiego pozostały w sprzedaży nieliczne inwestycje mieszkaniowe, które ze względu na bliskość Śródmieścia i standard są znacznie droższe – wymienia Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation
Największą podwyżkę cen odnotowano na Bielanach, gdzie w ciągu roku wzrosły one aż o 16%, osiągając poziom 12,6 tys. zł/mkw. Takie stawki kupujący płacili również za mieszkania na Mokotowie, gdzie ceny wzrosły o 14% r/r. Na Ochocie odnotowano medianę cen mkw. w wysokości 13,5 tys. zł, czyli o 13% więcej niż w 2019 r. Natomiast ceny mieszkań na Żoliborzu okazały się dość stabilne (wzrost o 3%), lokale w tej dzielnicy kosztowały 12,4 tys. zł/mkw. Deweloperzy w głównej mierze wprowadzają w tych rejonach projekty w podwyższonym standardzie, co także przekłada się na wyższe ceny nieruchomości, wskazują autorzy raportu.
W prawobrzeżnej części miasta najdroższymi dzielnicami pozostają obydwie Pragi. Na Pradze-Północ analitycy Emmerson Evaluation odnotowali medianę cen przekraczającą 13,5 tys. zł/mkw, co było kwotą o 11% wyższą niż jeszcze rok wcześniej. Jedne z droższych mieszkań w tej dzielnicy znalazły się w inwestycjach zlokalizowanych w rejonie ulicy Okrzei. Przyczyną wzrostu popularności, a w konsekwencji i podwyżek cen mieszkań mogło być przedłużenie II linii metra o stację Szwedzka, podobnie jak na Targówku (wzrost cen o 3% r/r), gdzie otwarto nowe stacje oraz planowane jest kolejne przedłużenie linii metra. Z kolei na Pradze-Południe mediana cen nowych lokali ukształtowała się na poziomie 10,2 tys. zł/mkw (wzrost o 6%). Nadal intensywnie rozwijają się tereny Kamionka i Grochowa. Znacznie droższe inwestycje znajdowały się na terenie Gocławia, gdzie za mkw. mieszkania trzeba było płacić ponad 12 tys. zł. Najtańsze mieszkania z pierwszej ręki można było znaleźć na Rembertowie (7,5 tys. zł/mkw.), Wesołej (7,7 tys. zł/mkw.) i Białołęce (7,9 tys. zł/mkw.), gdzie ceny w ciągu roku wzrosły nieznacznie, bo w granicach 4-5%
Podwyżki nie ominęły rynku wtórnego
– Dobra sytuacja na rynku pierwotnym przełożyła się na rynek wtórny, gdzie odnotowaliśmy wzrost median cen we wszystkich częściach miasta. Dynamiczne wzrosty (9% r/r) cen zaobserwowaliśmy w dzielnicach bardzo dobrze skomunikowanych z centrum i od lat cieszących się powodzeniem wśród kupujących, jak Ochota, Wola, Praga-Północ. Na atrakcyjności zyskały również tereny, w których planowane są kolejne etapy II linii oraz powstanie III linii metra – wskazuje Robert Korczyński.
Na rynku wtórnym podium najdroższych dzielnic zajmują Śródmieście (12,7 tys. zł/mkw. ze wzrostem 3% r/r), Żoliborz (11,4 tys.), gdzie wzrost cen mieszkań (o 6%) był wyższy niż na rynku pierwotnym i Wola, gdzie w skali roku mieszkania zdrożały najmocniej, bo o 9% do poziomu 11 tys. zł/mkw. Najtańsze mieszkania z drugiej ręki, podobnie jak w przypadku nowych mieszkań, można było natomiast znaleźć na Rembertowie (6,9 tys. zł/mkw.) i Wesołej (7 tys. zł/mkw.) oraz na Wawrze (7,5 tys. zł/mkw.), gdzie ceny w ciągu roku wzrosły minimalnie, w granicach 2-3%.
Największe szanse na mieszkanie na Białołęce
Liderem pod względem wielkości oferty deweloperskiej w Warszawie pozostała Białołęka, gdzie na koniec ubiegłego roku znajdowało się ok. 19% wszystkich dostępnych mieszkań w Warszawie. To właśnie w tej dzielnicy w 2020 r. deweloperzy w największym stopniu zasilili ofertę w nową podaż mieszkań (ponad 3 tys. lokali). Najwięcej inwestycji prowadzonych było na Żeraniu, Tarchominie i Nowodworach. Inwestycje deweloperskie były przede wszystkim kolejnymi etapami realizowanych osiedli mieszkaniowych. Duża podaż nowych inwestycji występowała również na Mokotowie (15% wszystkich dostępnych mieszkań), gdzie deweloperzy w ubiegłym roku wprowadzili prawie 2,5 tys. nowych lokali mieszkalnych do sprzedaży.
– Nadal intensywnie rozwijają się tereny na Stegnach i w rejonie Służewca. Praktycznie w każdym rejonie dzielnicy można znaleźć nowe inwestycje. Pod względem cenowym jedne z droższych odnotowaliśmy w rejonie I linii metra, w pobliżu Pola Mokotowskiego. Drogie były także mieszkania w okolicy Łazienek, gdzie powstają przede wszystkim kameralne inwestycje o podwyższonym standardzie – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.
Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation w perspektywie najbliższego roku można się spodziewać kontynuacji wzrostów cen mieszkań. Według prognoz z raportu Evaluer Index 2021 podwyżki na rynku mieszkań w największych miastach w Polsce mogą wahać się między 3-8%, a popyt jest wystarczająco duży, żeby odpowiednio napędzić rynek do kolejnych rekordów.
Fot. Tomasz Reich
