2022 rok na warszawskim rynku biurowym upłynął pod znakiem spowolnienia. W porównaniu z rekordowym rokiem 2021, do użytku oddano o prawie 30 proc. mniej nowoczesnych powierzchni biurowych – wynika z raportu Warsaw Crane Survey 2023, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte.
Jednocześnie deweloperzy aktywnie reagują na zachodzące zmiany, czego przykładem jest rosnące znaczenie aspektów ESG czy projekty mixed-use, w których przoduje stolica.
W 2022 roku w Warszawie uzyskano największą liczbę (7) pozwoleń na budowę nowoczesnych biurowców od ostatnich 3 lat. W porównaniu z 2021 rokiem, to aż o 5 więcej. Natomiast pod względem oddanej powierzchni biurowej zauważalny był spadek o 27 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim – w 2021 r. łączna powierzchnia wyniosła 324 tys. mkw., a w 2022 r. ok. 237 tys. mkw.
Dla warszawskich inwestycji i deweloperów, miniony rok był rokiem pełnym wyzwań. Obecnie zaczynamy dostrzegać pewne mechanizmy i zjawiska, zwiastujące poprawę tej dynamicznej sytuacji w kolejnych latach. W sumie wydano o 5 więcej pozwoleń na budowę budynków biurowych względem 2021 roku, o łącznej powierzchni nieco ponad 140 tys. mkw. To bardzo dobry wynik, a prognozy dotyczące nowych inwestycji na 2023 rok także są obiecujące. -mówi Dominik Stojek, partner, lider sektora nieruchomości w Polsce, Deloitte.
Jak wskazują dane z raportu Deloitte w 2022 roku wydano również 1 decyzję o warunkach zabudowy dla projektu biurowego oraz złożono 2 wnioski o ustalenie warunków zabudowy.
Wola ponownie liderem wśród dzielnic
Spośród
warszawskich dzielnic, to Wola po raz kolejny okazała się być
najbardziej przyjazną okolicą dla biurowców, ugruntowując swoją przewagę
nad Mokotowem. Aż 3 z 7 uzyskanych pozwoleń na budowę w 2022 roku
dotyczyło projektów planowanych właśnie w tej dzielnicy. Warto
podkreślić, że jeśli chodzi o aktywność deweloperów, popularność Woli
utrzymuje się na stale wysokim poziomie – od 2013 roku łącznie wydano tu
w sumie 51 pozwoleń na budowę, a całkowita powierzchnia powierzchni
biurowych w tej części Warszawy wynosi ponad 1,2 mln mkw.
Przez
ostatnie pięć lat deweloperzy oddali tam ponad 760 tys. mkw. nowych
biur. Co ciekawe, to więcej niż całkowite zasoby biurowe Katowic czy
Łodzi. Działalność deweloperska w tej dzielnicy koncentruje się głównie w
okolicach Ronda Daszyńskiego oraz na terenach pofabrycznych.
Warszawa wyrasta na lidera Europy pod względem budynków wysokościowych
W
Warszawie z roku na rok powstają kolejne budynki imponujące swoją
wysokością. Obecnie aż dwadzieścia siedem obiektów biurowych w Warszawie
ma ponad 100 m wysokości. Taki wynik plasuje polską stolicę w
europejskiej czołówce miast z największą liczbą wieżowców. Najwięcej z
nich znajduje się w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz w Śródmieściu.
Niewątpliwie do sukcesów w 2022 roku należy zaliczyć oddanie do użytkowania dwóch budynków przekraczających 100 metrów wysokości. Jednym z nich był 310-metrowy Varso Tower, który stał się tym samym najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. Drugim jest kompleks SkySawa o wysokości 155 metrów. Stolica już teraz znajduje się w europejskiej czołówce pod względem liczby wieżowców, a w najbliższych latach jeszcze bardziej ugruntuje swoją pozycję lidera regionu. – przyznaje Magdalena Topolska-Ziemiak, senior manager, Real Estate Advisory, Deloitte.
W budowie jest również kolejna imponująca inwestycja biurowa – 174-metrowy budynek The Bridge.
Przeprowadzona w ramach badania analiza rynku wykazała, że liczba inwestycji w kolejnych latach będzie wzrastać, ponieważ deweloperzy intensyfikują swoje przygotowania w zakresie formalno-prawnym, takie jak np. decyzje, pozwolenia czy dokumenty planistyczne. Ten trend potwierdza liczba otrzymanych pozwoleń na budowę oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Z punktu widzenia warszawskiego rynku biurowego widać, że oczekiwana od 2-3 lat luka podażowa staje się faktem. Biurowce oddane do użytku w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy, które w związku z pandemią i wynikającym z niej ograniczeniem popytu komercjalizowały się wolniej, teraz wypełniły się najemcami, stawki czynszu wzrosły, a tenory umów najmu się wydłużyły. Dzięki temu kredyty deweloperskie skonwertowały się na kredyty inwestycyjne, obniżając tym samym istotnie poziom ryzyka kredytowego przypisanego tym ekspozycjom w bankach i dając przestrzeń pod finansowanie kolejnych projektów. – wyjasnia Michał Miecznicki, dyrektor, Head of Structured Finance Department, Santander Bank Polska.
Moda na projekty mixed-use i koncepcja 15-minutowego miasta
Na
przestrzeni ostatnich 3 lat coraz większą popularność zyskują projekty
mixed-use. To obiekty, które łączą w sobie przestrzeń mieszkalną,
usługową, biurową i rozrywkową. Jedną z pierwszych takich inwestycji w
Warszawie była Hala Koszyki, a następnie Centrum Praskie Koneser,
Elektrownia Powiśle, Browary Warszawskie. Kolejnym obiektem tego typu
będzie kompleks Towarowa 22.
Stolica
jest liderem nie tylko pod kątem istniejących, ale i planowanych
projektów mixed-use. Aktualnie na etapie budowy są: Bohema, Port Praski
oraz Drucianka. Najwięcej podobnych projektów zrealizowano w 2020 i 2021
roku (po 3 na każdy rok). Kolejne trzy projekty planowane są w 2024
roku.
Na
popularność projektów mixed-use wpływa chociażby ograniczona przestrzeń
miejska czy zmieniający się tryb życia. Jak wskazuje raport Deloitte, w
Warszawie przez ostatnie 13 lat zrealizowano co najmniej 12 takich
inwestycji. Wpisują się one również w koncepcję urbanistyczną tzw.
15-minutowego miasta, zakładającą realizację codziennych potrzeb
mieszkańców (np. pracę, rozrywkę, zakupy, rekreację) w odległości
15-minutowego spaceru lub jazdy rowerem od miejsca zamieszkania.
Zrównoważone budownictwo ważnym trendem na rynku
Istotnym
zjawiskiem na rynku nieruchomości jest zrównoważone budownictwo,
wynikające z coraz większego znaczenia czynników ESG. O tendencji tych
zmian oraz dążeniu do neutralności klimatycznej świadczy chociażby
rosnąca liczba certyfikowanych oraz modernizowanych budynków.
ESG staje się kluczowym kierunkiem rozwoju również dla branży nieruchomości, która odgrywa znaczącą rolę we wdrażaniu zasad zrównoważonego rozwoju i ograniczaniu emisji CO2. Jest to bardzo istotne dla najemców, którzy już są, albo wkrótce będą, zobligowani do raportowania uwzględniającego wytyczne ESG. To dlatego firmy patrzą dziś na biuro nie tylko pod kątem lokalizacji i atrakcyjności zaaranżowania powierzchni. Biurowce muszą być również przyjazne środowisku, niskoemisyjne i energooszczędne, co nabiera szczególnego znaczenia w obliczu kryzysu energetycznego, z jakim mierzymy się w Europie. Deweloperzy, którzy wprowadzają te standardy, zyskują nie tylko w sferze wizerunkowej i etycznej, ale też biznesowej. Zielone budownictwo zwyczajnie się opłaca – opowiada Jarosław Fiutowski, członek zarządu odpowiedzialny za ESG i innowacje w Ghelamco Poland.
Innym obliczem wpływu ESG na rynek nieruchomości jest zastępowanie starych, nieefektywnych budynków nowymi. Wynikiem tego zjawiska są m.in. rozbiórki biurowców z lat 90. czy wybudowanych na początku XXI w., czego przykładem jest wyburzenie Atrium International, w miejscu którego powstanie 130-metrowy wieżowiec Upper One.
Zmiany w prawie budowlanym i ustawie dot. inwestycji mieszkaniowych
W pierwszym kwartale 2023 roku planowane jest przyjęcie przez rząd projektu ustawy o zmianie ustawy o prawie budowlanym oraz dodatkowych ustaw (o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących). Szczególnie istotna będzie reforma planowania przestrzennego, wprowadzająca dwie zmiany: zastąpienie studium planem ogólnym oraz skrócenie ważności warunków zabudowy do trzech lat, licząc od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna.
Planowane zmiany mają ułatwić przekształcenie obiektów handlowych i biurowych na mieszkania. Projekty ustaw przewidują, że konwersja obiektów nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, a także dokonania zgłoszenia budowy lub prowadzenia innych robót budowlanych.
Planowana jest również modyfikacja w tzw. specustawie mieszkaniowej, dzięki której możliwe będzie wykorzystanie terenów zabudowanych obiektami biurowymi lub handlowymi o powierzchni powyżej 2 tys. mkw. na rzecz osiedli mieszkaniowych.
