Ostatnie miesiące obfitowały w informację o nowych inwestycjach. Część z nich wywołała wyjątkowe poruszenie. Kilku inwestorów zapowiedziało bowiem budowę pierwszych colivingów w Warszawie. Pytanie więc, czym są i dla kogo będą wybudowane?
Temat pobudził każdego, kto zajmuje się rynkiem nieruchomości w Polsce – zarówno ekspertów jak i hobbystów. Nie sposób się dziwić. Zachodni kapitał zapowiedział ogromne kwoty (blisko miliarda euro) i nieoczekiwaną lokalizację. Blisko 1000 osób zamieszka bowiem w colivignu na tzw. Mordorze, który od kilku sezonów nosił miano spatio invitis .
Łatwo ulec pokusie krytyki inwestorów. To logiczne – pozornie zamierzenia te nie dają perspektyw wysokiego zwrotu. Niemniej w tym wypadku bardzo łatwo się pomylić. Colivingi są bowiem bardzo gorącym i atrakcyjnym trendem, który pociąga tysiące ludzi na całym świecie. Fakt, że obecnie nie ma ich w Warszawie pozwala też na samodzielne kształtowanie cen – przywilej pierwszego.
Oznacza to, że inwestorzy będą mogli z pewnością zadbać o szybki lewar inwestycyjny i sprzedać z zyskiem budowane obecnie colivingi w ciągu 3-5 lat; lub potraktować je jako długoterminowe inwestycje przyjmując pewny stały wzrost przychodów w perspektywie nawet 20-25 lat.
Tyle o finansowych perspektywach stołecznych colivingów. Nie poświęcimy więcej miejsca buchalterii w tym tekście, bowiem pojęcie “wartości inwestycji” w przypadku tego typu budowli ma podwójny charakter. W najbliższych kilku akapitach postaram się objaśnić państwu czym jest Coliving i dlaczego dobrze, że niebawem pojawi się w Warszawie.
COLIVING, CZYLI IDEA DZIELENIA SIĘ
Definicji colivingów jest już więcej niż palców u rąk. Najtrafniejsze wydają się jednak dwie z nich. Zacznijmy od tej bardziej ogólnej – szerszej, nie obejmująca de jure inwestycji budowlanych – która mówi o colivingach jako o metodzie życia, opartej na dzieleniu się z innymi tym, co się da. Bardziej wprost: coliving opiera się na założeniu, że nie musimy mieć na własność suszarki do włosów, wiertarki, ani śrubokręta. Nie potrzebujemy prywatnego ogrodu, basenu ani biblioteki. Od jakiegoś czasu zauważyliśmy, że nie musimy też mieć na własność muzyki (bo mamy serwisy muzyczne typu Spotify), filmów i seriali (bo mamy np. Netflixa), roweru ani samochodu (bo są rowery miejskie, Traficar, Panek etc.) Wszystko to można uznać za realizację idei colivingu. Jak to przekłada się na nieruchomości?
Przewrotnie, by odpowiedzieć na to pytanie, zadajmy sobie inne: czy chcielibyśmy mieć możliwość mieszkania w centrum miasta mając do dyspozycji dom z dużym salonem, jadalnią, czytelnią i siłownią – w cenie kawalerki? Pytanie jest retoryczne – każdy chciałby mieć taką możliwość, nawet gdyby nie miał zamiaru z niej korzystać. Obecnie wydaje się to niemożliwe, w cenie kawalerki dostaniemy bowiem… kawalerkę. Dwadzieścia metrów kwadratowych które ma być naszą sypialnia, salonem i jadalnią. Niekoniecznie w centrum miasta. Za 150% kosztu kawalerki wynajmiemy mieszkanie
dwupokojowe, a więc kawalerkę z niezależną sypialnią. Ewentualnie, jeśli priorytetem jest lokalizacja i koszt, możemy za nieco mniejsze pieniądze wynająć pokój w dzielonym mieszkaniu – tu więc największym kosztem będzie utrata prywatności.
DOMY WSPÓLNE, ALE PRYWATNE
Coliving to forma, która jest odpowiedzią na nakreślony problem. Najpierw stawiamy granicę – co musi być prywatne? Wszystko co związane ze snem i higieną. Jak mydło, szczoteczka do zębów, bielizna, czy ubrania co do zasady. Prywatne musi być więc łóżko i odpowiednio duża szafa. Prywatna toaleta i prysznic.
Czy musimy mieć na wyłączność garnki, patelnie i talerze? Czy potrzebujemy swojej kuchenki, piekarnika i blatu? Czy też są to już rzeczy, które możemy dzielić? Opinie mogą być w tej kwestii podzielone. Mniej wątpliwości budzi pytanie – czy musimy mieć na wyłączność kanapę, fotel, konsole do gier, bibliotekę, siłownie i stół bilardowy. Tych rzeczy nie posiadamy wcale, albo dzielimy w skali rodzinnej, jeśli mieszkamy z rodziną. Co więc się stanie, kiedy prywatną pozostawimy niezbędną sypialnie z łazienką, a wspólne dla kilkunastu lub kilkudziesięciu ludzi stworzymy kuchnie, jadalnie, salon, pokoje rozrywki, pracownie z biblioteką, ogrody i siłownie? Stanie się coliving. Wspólne życie, w centrum miasta.
Do tego wszystkiego bardzo istotny jest jeszcze aspekt zarządzania. To najsilniej charakteryzuje instytucjonalne współzamieszkiwanie. Jest bowiem ktoś, kto pilnuje by wszystko było zawsze sprawne i posprzątane – a ponadto dba o nasze życie społeczne. Proponuje ciekawe spotkania i aktywności. Tym samym płynnie dochodzimy do drugiej z tych najtrafniejszych definicji colivingu. Jest to każda przestrzeń mieszkalna powstała z intencją podniesienia jakości życia użytkowników poprzez podział kosztów.
Ta koncepcja najbliższa jest porównianiom z coworkingami. W ich założeniu leżały bowiem dwie
podstawy: pierwsza, to możliwość wspólnej pracy kilku osób przy projektach, łączenia się i krosowania kompetencji. Druga – to umożliwienie małym, często jednoosobowym przedsiębiorcom pracy w dobrych, prestiżowych, a co za tym idzie drogich lokalizacjach, w których samodzielnie nie byliby w stanie wynająć biura.
Idąc tym samym torem colivingi – z jednej strony tworzą okazję do socjalizacji i poznawania się ludzi, którzy dzielą salony, siłownie, pracownie, kuchnie itp., z drugiej umożliwiają mieszkanie w najlepszych i najdroższych lokalizacjach nawet w miastach takich jak Londyn czy Nowy Jork – za cenę kawalerki w gorszej dzielnicy. Wystarczy podzielić się przestrzenią z innymi, przyjmując za zasadę, że wspólnie stać nas na więcej.
COLIVING W WARSZAWIE
Podobnie jak z coworkingami, colivingi mogą być skierowane do różnych grup użytkowników – w tym wypadku mieszkańców. Na świecie powstało kilka colivingów skierowanych do określonych grup odbiorców, takich jak programiści (w Kaliforni), przedsiębiorcy (w Nowym Jorku), dla work&travel (w Amsterdamie) czy choćby tylko dla muzyków. Od niedawna mówi się również o formie colivingów, która będzie odpowiadać na potrzeby rodzin z dziećmi.
Najbardziej oczywistym i standardowe jest jednak targetowanie z uwagi na wiek mieszkańców. colivingami są bowiem nie tylko budynki z pokojami na wynajem dla młodych profesjonalistów,
ale też dla studentów (czyli po prostu prywatne akademiki) czy osób starszych (tzw. domy senioralne, często mylone z domami opieki). Każde z nich to coliving, o ile zgodnie z definicją niewielka przestrzeń prywatna bilansowana jest przez dostęp do wielu ciekawych przestrzeni wspólnych. W tym kontekście warszawskie prywatne akademiki dopiero czeka colivingowa rewolucja.
Jakie będą warszawskie colivingi – tego nie wiemy. Niemniej fakt, że inwestorzy decydują się na taką realizację w niechcianym Mordorze to pozytywna zapowiedź. Taka inwestycja może się w tym miejscu powieść choćby ze względu na ogromną liczbę (ponad 60 tysięcy) dojeżdżających codziennie do biura pracowników korporacji z Domaniewskiej i okolic. Jednak tylko pod warunkiem zapewnienia odpowiednio atrakcyjnej oferty, która przyciągnie ludzi by chcieli wynająć jeden z 1000 pokoi.
Wybór jest prosty – albo atrakcyjne przestrzenie wspólne, albo bardzo niska cena najmu. Taki wybór stoi z resztą przed niemal każdą taką inwestycją na świecie. I w tym kontekście nie ma znaczenia, czy są to colivingi na 30, 150, 400 czy 1000 osób – zawsze dylemat jest ten sam.
Dotychczasowe doświadczenie uczy jednak, że bardziej opłaca się stworzyć ciekawe przestrzenie wspólne, wówczas coliving wypełnia się po brzegi.
Wysokiej jakości mikroapartamenty z dostępem do przestrzeni wspólnych mogą przynieść też ciekawą reakcję całego rynku nieruchomości. Biurowych – bo niejeden deweloper zastanowi się trzy razy, jaką inwestycję zrealizować na posiadanej działce. Mieszkaniowych – bo jakość osiedli będzie musiała wzrosnąć, by konkurować z rodzącym się rynkiem colivingowym. Ostatecznie pojawienie się dostępnego ekonomicznie mieszkania w dobrej lokalizacji na jasnych zasadach najmu może też zmienić prywatny rynek najmu – o tym jednak przekonamy się dopiero na przestrzeni kilku lat.
