W 2021 roku Warszawa zyskała rekordową ilość powierzchni biurowej, ale budowa nowych biurowców wyhamowała
Wysoki koszt zakupu i niewielka dostępność gruntów pod inwestycje sprawiają, że nowo powstające biurowce są coraz wyższe
Pandemia COVID-19 odcisnęła piętno na warszawskim rynku nieruchomości biurowych. Przestój w pracach i spowodowany tym samym spadek podaży nowych biurowców może zostać spotęgowany przez konsekwencje wojny w Ukrainie, choć jej bezpośrednie dla branży skutki są trudne do przewidzenia – wynika z raportu Warsaw Crane Survey 2022, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte. Po raz kolejny dzielnicą Warszawy, w której powstaje najwięcej projektów biurowych, jest Wola.Rynek nieruchomości biurowych mocno odczuł zawirowania spowodowane pandemią COVID-19. Długotrwałe zamknięcie biur, upowszechnienie pracy zdalnej oraz wzrost kosztów materiałów budowlanych zaczynają odciskać piętno na prowadzonych w Warszawie inwestycjach w obszarze nieruchomości. Mimo że w ostatnich miesiącach 2021 r. deweloperzy zauważali powody do optymizmu, to wybuch wojny w Ukrainie osłabił te nastroje, m.in. ze względu na odpływ ukraińskich pracowników z polskiego rynku.
Rekordowy ubiegły rok
Na koniec 2021 r. całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 6,15 mln m kw. Chociaż w trakcie ostatnich dwudziestu czterech miesięcy deweloperzy musieli zmagać się z różnego rodzaju trudnościami spowodowanymi pandemią, to jednocześnie, w ubiegłym roku udało im się oddać do użytku 16 budynków biurowych o łącznej powierzchni 324 tys. m kw., co jest najlepszym wynikiem od 2016 r. Najbliższe lata będą jednak okresem zastoju na warszawskim rynku nieruchomości biurowych.
Mniej budynków, więcej przestrzeni
Wyhamowanie tempa budowy nowych biurowców przejawia się także w niewielkiej liczbie pozwoleń na budowę wydanych w 2021 r. Chociaż od siedmiu lat widać tendencję spadkową w tym obszarze, to od stycznia do grudnia ub.r. władze Warszawy wydały zaledwie dwa pozwolenia, co jest najniższym wynikiem od 2010 r. Rok wcześniej wydano pięć pozwoleń na budowę biurowców. Z drugiej strony, chociaż nominalna liczba realizowanych projektów spada, to większość z nich cechuje się znaczną wysokością (np. Varso Tower, najwyższy wieżowiec w Unii Europejskiej). I to właśnie rozmiar budynków przyczynił się do osiągnięcia w latach 2020-2021 rekordowych poziomów powierzchni biurowych oddanych do użytku.
Przebudzenie deweloperów
Mimo turbulencji w ostatnich dwóch latach, które miały negatywny wpływ na rozwój rynku nieruchomości biurowych w Warszawie można zaobserwować, że deweloperzy powoli wracają do poziomu aktywności sprzed pandemii. Od stycznia do grudnia 2021 r. władze Warszawy wydały sześć decyzji o warunkach zabudowy. Co więcej, w tym samym czasie do Urzędu Miasta st. Warszawy wpłynęło 7 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę. Obydwa rodzaje decyzji są niezbędnym krokiem do rozpoczęcia budowy obiektu, aczkolwiek nie stanowią one bezpośredniego pozwolenia na rozpoczęcie prac budowlanych.Prognozy wskazują, że w 2022 r. do użytku oddanych zostanie 220 tys. m kw. powierzchni biurowej. Według ekspertów Deloitte najbliższe dwa lata będą jednak okresem luki podażowej na stołecznym rynku nieruchomości biurowych.
Choć dzielnicą o największej dostępnej powierzchni biurowej pozostaje Mokotów, to wkrótce może zostać zdetronizowany przez Wolę. Obecnie te części Warszawy dzieli 48 930 m kw. oferowanej powierzchni biurowej, ale w najbliższych latach proporcje te ulegną zmianie. Łączna powierzchnia biurowców obecnie stawianych na Woli wynosi 180 tys. m kw., podczas gdy w przypadku Mokotowa całkowita powierzchnia nowych inwestycji to zaledwie 35 tys. m kw. Jednocześnie, część nowych biurowców powstaje na zasadzie przebudowy już istniejących budynków, z których część ma przyjąć charakter nie tylko biurowy, ale również np. mieszkaniowy (tak jak ma to miejsce w przypadku kompleksu Empark).Uchodzące za „naturalne środowisko” dla wieżowców Śródmieście przegrywa w zestawieniu nowopowstających biurowców. To w tej dzielnicy najbardziej widać problemy z dostępnością gruntów pod budowę, co negatywnie wpływa zarówno na czas, jak i na koszty inwestycji. Co więcej, wysokie wymagania w zakresie wyglądu i konieczność uzyskania certyfikacji inwestycji powodują, że prace projektowe związane z budową nowych biurowców w centrum Warszawy stają się bardziej czasochłonne. Jedną z konsekwencji powyższych czynników jest brak wydania w 2021 r. pozwoleń na budowę nowych biurowców na terenie Śródmieścia.Czwarta pod względem oferowanej powierzchni biurowej dzielnica – Ochota w ostatnich latach nie oznaczała się znaczącym rozwojem obszarów biurowych. Od 2015 r. nie wydano żadnego pozwolenia na budowę biurowca na terenie tej dzielnicy, aczkolwiek w ubiegłym roku wydano decyzję o warunkach zabudowy dla wieżowca Sobieski Tower. Chociaż przyszłe inwestycje mają powiększyć całkowitą przestrzeń biurową dzielnicy o blisko 10 proc., to powierzchnia obecnie powstających biurowców wynosi zaledwie 6,4 tys. m kw.Ze względu na większą podaż gruntów sympatię inwestorów zyskują takie dzielnice jak Włochy czy Praga. W przypadku pierwszej z nich prowadzone są obecnie budowy czterech obiektów o łącznej powierzchni 51,8 tys. m kw., a rozmiar inwestycji biurowych planowanych w kolejnych latach jest niemal trzykrotnie większy. Z kolei niewątpliwym atutem Pragi jest nie tylko bogata oferta gruntów inwestycyjnych, ale również dogodna siatka połączeń komunikacyjnych, zapewniająca łatwość dojazdu do centrum. Chociaż obecnie na terenie dzielnicy prowadzony jest jeden projekt z zakresu budowy kompleksu biurowego, to w 2021 r. roku inwestor oddał do użytku dwa takie budynki, powstałe w ramach rewitalizacji dawnego obiektu przemysłowego Fabryka PZO.
Warszawa przypomina europejskie i światowe stolice również pod względem liczby drapaczy chmur. Ceny gruntów i chęć maksymalizacji zwrotu z inwestycji skłaniają deweloperów do projektowania i stawiania coraz wyższych budowli, czego przejawem jest powstanie 230-metrowego budynku, wchodzącego w skład kompleksu Varso – z iglicą ma 310 m. Obecnie już 25 warszawskich budowli ma ponad 100 m, a kolejne tak duże projekty otrzymały decyzje o warunkach zabudowy i są w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę
Dominik Stojek
