SERWIS O ŻYCIU W PRZESTRZENI MIEJSKIEJ I ARCHITEKTURZE

REDAKCJA

REKLAMA

Warszawski rynek mieszkaniowy 2019

Strona główna Nieruchomości Mieszkania Warszawski rynek mieszkaniowy 2019

W 2019 roku w Warszawie przekroczono mieszkaniowy Rubikon. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży metra kwadratowego, na koniec pierwszej połowy roku, przekroczyła 9 tysięcy złotych. Jest to najwyższy wynik w historii miasta i wyraźne przekroczenie pułapu osiągniętego w bumie budowlanym na koniec zeszłej dekady. Jednak nowe inwestycje w przeważającej większości budowane są tam, gdzie wciąż jest na to odpowiednio dużo miejsca. W dzielnicach centralnych buduje się mniej, co wpływa na wysokość średniej ceny. Dopiero analiza cen na rynku wtórnym uświadamia nam, że przebity został szklany sufit. Ceny obrotowe dla całego rynku przekroczyły magiczną pięciocyfrową wartość już w pierwszym kwartale 2019 roku. W Warszawie za mieszkanie trzeba zapłacić średnio ponad 10 tysięcy za metr kwadratowy.

Zmiana cen na rynku nigdy nie była tak konsekwentna, jak w ostatnich latach. Deweloperzy budują znaczące zasoby – jednocześnie wciąż mówi się o niedoborze mieszkań. To jeden z głównych czynników ciągłego wzrostu cen. Popyt przewyższa podaż. W tym samym czasie badania wskazują na wzrost zainteresowania wynajmem, co nie dziwi. Jest to bowiem naturalnym modelem mieszkaniowym w zachodniej Europie. Jednak w kontekście ciągłego wzrostu cen i niezaspokojonego popytu odnieść można wrażenie rynkowej sprzeczności. Skoro coraz więcej ludzi chce wynajmować, dlaczego ceny rosną, a sprzedaż utrzymuje się na wysokim poziomie?

Odpowiedzią jest bogacące się społeczeństwo. Rynek mieszkaniowy jest dziś inny niż przed laty. Niegdyś naturalnym była sprzedaż mieszkania w celu zakupu większego, kiedy zwiększały się nasze możliwości materialne. Dzisiaj już przy zakupie kawalerki młodzi ludzie, często bardzo życzeniowo, na pytanie o potencjalnie zbyt mały rozmiar ich pierwszego M, czy też ewentualną emigracją odpowiadają bez zawahania “kiedyś to mieszkanie wynajmę i kupię większe/wyjadę”. Naturalnym przy tym jest, że do potrzeb tych dostosowują się budujący osiedla deweloperzy. Mieszkania mają często coraz mniejsze metraże przy możliwie najbardziej funkcjonalnym wykorzystaniu powierzchni. Coraz popularniejsze stają się choćby dwupokojowe mieszkania nieprzekraczające 35 metrów kwadratowych.

Rzut niespełna 40-metrowego mieszkania na czwartym piętrze inwestycji wolaRE

 

Mieszkania na rynek wracają rzadko, a seryjni inwestorzy na rynku nieruchomości mieszkaniowych stają się niemalże grupą zawodową. To naturalny proces z uwagi na coraz większe potrzeby zasobu na wynajem – przy jednoczesnym braku instytucjonalnego wynajmu mieszkaniowego. Czyli sytuacji, kiedy cały obiekt mieszkalny budowany jest w celu wynajmu mieszkań i generowania zysku dla jednego, dużego inwestora. To na takim modelu opiera się większość krajów zachodnich, zwłaszcza z sektora DACH.

Budowanie dla inwestorów

Co istotne, mieszkanie wydaje się inwestycją doskonałą. Zysk roczny potrafi nawet przy kredytowanych lokalach przekraczać 8% wartości nieruchomości (tzw. ROI). Osoby skupiające się na swoich mieszkaniach niemal zawodowo potrafią tworząc specyficzne rozwiązania, choćby tzw. mikroakademiki, wygenerować zyski nawet w zakresie 11-14%. Żadna inwestycja kapitałowa na rynku finansowym nie daje takich możliwości. Ponadto mieszkanie samo w sobie jest stabilnym kapitałem. Nawet kiedy nie jest wynajmowane długoterminowo jest dobrze rokującą lokatą kapitału, przy czym w Polsce przez ostatnie 30 lat wartość mieszkań wzrastała zazwyczaj szybciej od inflacji.

Wszystko to sprawia, że dane wskazują na wysokie zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi w tym sektorze. W największych polskich miastach około 60% mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych. Podobne dane wykazują instytucje zajmujące się tą tematyką w stolicy. Nie bez znaczenia jest przy tym fakt, że dzielnice takie jak Wawer czy Białołęka odnotowują znacznie niższy wskaźnik zakupów inwestycyjnych, ze względu na logistykę tych lokalizacji. Tam ludzie kupują, by mieszkać, często z przyczyn ekonomicznych. Doprowadza to do wniosku, że część budynków mieszkalnych w lepiej skomunikowanych dzielnicach, które nie osiągają skrajnie wysokich cen metra, jak Praga czy Wola, wypełniona może być przez mieszkania inwestycyjne niemal w całości. Wniosek ten potwierdzają dane. Mieszkania sprzedające się tu w celach inwestycyjnych stanowią często nawet 80% budynku.

Wola tarasy BPI
Sklepy w przyziemu inwestycji Wola Tarasy.

Jednocześnie zmienia się przy tym sposób myślenia o projekcie i o tym, co sprawi, że końcowy użytkownik chętnie wynajmie mieszkanie, na co liczy kupujący. Coraz większego znaczenia nabiera jakość przestrzeni publicznych i półpublicznych, czy występujące w budynku codzienne usługi. Najlepsze osiedla oferują mieszkańcom ich pełny wachlarz, wliczając w to nawet pełnowymiarowe dyskonty spożywcze w przyziemiu tak jak w zrealizowanym przez BPI Real Estate Poland projekcie Wola Tarasy przy ul. Obozowej 16. Ostatecznie na tak planowanych osiedlach zyskują zarówno inwestorzy i ich najemcy, jak też ci, którzy kupili mieszkania by w nich mieszkać, przynajmniej przez jakiś czas.

Wola tarasy BPI
Dyskont spożywczy na parterze inwestycji BPI BPI Real Estate Poland, przy ulicy Obozowej.

Plac zabaw i skwer w pobliżu Inwestycji Wola Tarasy i wolaRE.

Dla tych, co chcą mieszkać

Skupienie się na odmiennych potrzebach nie oznacza rzecz jasna, że deweloperzy mieszkaniowi nie tworzą rozwiązań skierowanych również do osób, które szukają nieruchomości dla siebie, nie na wynajem. Z reguły są to inwestycje realizowane w nieco wyższym standardzie funkcjonalnym, gdzie rozmiary mieszkań różnią się od tych skupionych na klientach inwestycyjnych. Takie rozwiązania, nieco bardziej butikowe, opierają się często na pojedynczych budynkach uzupełniających tkankę miejską w dzielnicach centralnych, które niegdyś stworzyły mieszkaniowe zaplecze Warszawy – na Mokotowie, Ochocie czy Żoliborzu. Jednym z przykładów takich inwestycji jest tworzona przy ul. Białobrzeskiej 53 inwestycja Rezydencja Barska budowana również przez BPI Real Estate Poland.

Rezydencja Barska
Rezydencja Barska

Rzut 150-metrowego apartamentu na ostatnim piętrze Rezydencji Barskiej.

Dane dewelopera potwierdzają wskazania generowane przez instytucje specjalizujące się w badaniach rynku mieszkaniowego. Inwestycja na Ochocie przyciąga bowiem klientów wyraźnie starszych, ustatkowanych majątkowo, planujących zakupy niemal wyłącznie gotówkowe i w znacznie większym stopniu chcących je przeznaczać na spełnienie własnych potrzeb mieszkaniowych. Osiedla takie, jak realizowana na Woli inwestycja wolaRE przyciąga osoby młodsze, które niejednokrotnie kupują pierwsze mieszkanie na kredyt. Docelowo chcą przeznaczyć je na wynajem, by kupić większe lub wybudować dom. W tej chwili jednak znacząca jest dla nich między innymi bliskość centrum miasta, a potrzeby względem lokalu wymagają od nich poszukiwania dobrze rozplanowanych rozwiązań w dogodnej lokalizacji.

Na rynku nieruchomości to zawsze lokalizacja stanowi największy dyferencjał. Cena mieszkania na rynku pierwotnym jest wynikiem szeregu czynników, nie tylko popytu na nie w określonym miejscu, ale też kosztów związanych z budową. Dlatego pojedyncze budynki dogęszczające choćby Ochotę w naturalny sposób muszą być droższe, przy budowie jednego budynku część kosztów będzie podobna, jak przy budowie całego osiedla.

Pozytywne skutki dla rynku

To tłumaczy niesłabnące zainteresowanie Pragą, gdzie deweloperzy długo mogli korzystać z poprzemysłowych terenów inwestycyjnych, tworząc atrakcyjne dla inwestorów osiedla znajdujące się przecież blisko centrum miasta. Jednocześnie nie sposób nie dostrzec, jak dla wielu ludzi wciąż Wisła stanowi niezwykle silną mentalną granicę “obrazu miasta” Warszawy. Tym bardziej przykuwa uwagę działanie deweloperów takich jak BPI Real Estate Poland, które na swój celownik wzięło niezagospodarowaną wcześniej część Woli, w okolicach Powązek. Deweloper obecnie realizuje w okolicy Ostroroga już trzecie osiedle mieszkaniowe, inwestycję wolaRE, stając się przez to niekwestionowanym liderem tego obszaru.

_mg_0459
Budowa inwestycji wolaRE

Projekty mieszkaniowe tworzone na Pradze i Woli to obecnie najciekawsza oferta mieszkaniowa dla inwestorów indywidualnych i młodych przedstawicieli klasy średniej. Skupienie na potrzebach najemców pozytywnie wpłynęło na programy funkcjonalne osiedli, zasób oferowanych usług i sprawiło, że w większym stopniu niż niegdyś, deweloperzy stawiają na bliskość osiedla do miasta. Czy oznacza to ciągłe wzrosty cen? Ciężko powiedzieć, ponieważ nie sposób przewidzieć jak może wpłynąć na rynek zbliżająca się recesja, o której dyskutuje się coraz częściej. Jeśli jednak tak się stanie – powodując najpierw wyhamowanie inwestycji, czy nawet znaczną konkurencję rynku wtórnego z pierwotnym (przez powrót mieszkań na rynek z powodu niemożności ich spłacania), a w efekcie wyraźny spadek cen – to jednak mechanizm, jaki mogliśmy zaobserwować w ostatnich latach, pozytywnie odbije się na kondycji rynku mieszkaniowego.

Ostatecznie nie ma bowiem znaczenia, kto będzie użytkownikiem mieszkań. Ważne, że inwestycje planowane jako dopasowane do potrzeb przyszłych najemców, bo tego oczekiwali inwestorzy, są bardziej zrównoważone i wartościowe dla miasta. Tak jak to, że deweloperzy decydując się budować na Pradze i Woli tworzą ciekawą alternatywę dla rynku wtórnego, nie zmuszając nas do mieszkania na obrzeżach miasta.

Tekst: Tomasz Bojęć

Zdjęcia: BPI Real Estate Poland; NW

Wiadomości

Warsaw Unit ma już prawie 200 metrów wysokości!

W czerwcu Warsaw Unit osiągnie docelową wysokość 202 metrów wysokości. To najwyższy wieżowiec przy rondzie Daszyńskiego na Woli. Wyróżnia się smukłą...

Foksal 13/15 z pozwoleniem na użytkowanie

Po ponad 4 latach intensywnych prac dobiegła końca rewitalizacja dwóch zabytkowych kamienic przy ulicy Foksal 13 i 15 w Warszawie....

Nowa białołęcka szkoła już na ukończeniu

Już we wrześniu uczniowie rozpoczną naukę w nowej szkole podstawowej przy ul. Ruskowy Bród. Budowa placówki na Białołęce właśnie się kończy.

Nowe szyldy na Pradze-Południe

Miasto we współpracy ze Stowarzyszeniem Traffic Design po raz kolejny odmłodziło stołeczne szyldy, tym razem na rewitalizowanym obszarze Pragi-Południe. W sobotę,...

Biblioteka jak stos książek. Wieża książek na Mokotowie

Holenderskie studio JOA wygrało konkurs na gmach biblioteki w konkursie "Libdgen: w kierunku nowej klasy bibliotek ewolucyjnych". Architekci zaproponowali 13 piętrową...

CPK: stworzy 150 tysięcy miejsc pracy

Spółka Centralny Port Komunikacyjny rozpoczęła w tym tygodniu rozmowy w ramach dialogu konkurencyjnego z lotniskami: Incheon w Seulu i Narita w...

Polecane

Praski Koneser z nową częścią gastronomiczno-rozrywkową

Laureat nagrody „Wdechy 2020”, praskie centrum kulturalno-rozrywkowe „Koneser”, oddaje do użytku nową, jedną z największych w Polsce otwartych przestrzeni gastronomicznych. Dla...

Innowacyjne udogodnienia w Tulipan House

Zaprojektowane na nowo lobby biurowca Tulipan House to nie tylko ekologiczny design, ale też przestrzeń, która na każdym kroku podkreśla dumę...

Warszawski rynek mieszkaniowy 2019

W 2019 roku w Warszawie przekroczono mieszkaniowy Rubikon. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży metra kwadratowego, na koniec pierwszej połowy roku, przekroczyła 9 tysięcy...

Noc Wieżowców 2018

Po przerwie wracamy do Was z trzecią edycją Nocy Wieżowców. zdjęcia: Kuba Jurkowski Wejściówki na Wydarzenie są imienne i nie istnieje możliwość zmiany danych na...

Rondo ONZ jeszcze wystrzeli w górę!

BY <!-- &amp;amp;amp;amp;lt;iframe src="//www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-N25V7L" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden"&amp;amp;amp;amp;gt;&amp;amp;amp;amp;lt;/iframe&amp;amp;amp;amp;gt; Rondo...

Rondo Daszyńskiego w cieniu wieżowców

Rondo Daszyńskiego to chyba jeden z największych placów budowy w Europie. W czterech narożnikach tego ronda powstają lub są planowane biurowce o łącznej powierzchni 300...