Setki telefonów, maili, spotkań z przedstawicielami firm deweloperskich i ponad dwa miesiące zbierania danych sprzedażowych. Przeanalizowaliśmy jak wyglądała sprzedaż mieszkań w kilkuset warszawskich inwestycjach w zeszłym roku. Tak powstawał raport portalu nowawarszawa.pl – „TOP 10 najlepszych osiedli mieszkaniowych”.
- Bliska Wola – (spółka J. W. Construction)
- Stacja Nowy Ursus – (Robyg)
- Central Park Ursynów – (Marvipol Development)
- Osiedle Kameralne – (Robyg)
- Nowy Raków – (Radius Projekt)
- Osiedle Wilno – (Dom Development)
- Green Mokotów – (Robyg)
- Zielona Dolina – (J.W. Construction)
- Osiedle na Woli – (LC Corp.)
- Osiedle Premium – (Dom Development)
Aby znaleźć się w pierwszej piątce najlepszych warszawskich inwestycji deweloperzy musieli sprzedać ponad pięćset mieszkań na każdym z wymienionych osiedli. Niewiele mniej lokali sprzedali handlowcy w inwestycjach, które znalazły się w naszym rankingu na miejscach 6 -10. Z naszych analiz wynika, że sprzedaż na poziomie trzystu mieszkań w jednej inwestycji gwarantowała miejsce dopiero w drugiej dziesiątce. Wśród najlepszych znalazły się trzy osiedla mieszkaniowe grupy deweloperskiej Robyg, po dwie inwestycje mają spółki: J.W. Construction i Dom Development, a po jednej firmy: Marvipol Development, Radius Projekt i LC Corp.
Wola, Ursus i Bemowo – mieszkania w tych dzielnicach cieszą się największym zainteresowaniem wśród kupujących – tak wynika z naszego raportu. Dominują duże, wieloetapowe projekty budowane na kilku, kilkunastohektarowych działkach, które tworzą nowe fragmenty miasta. To osiedla popularnie nazywane XXL, gdzie powstaje kilka tysięcy mieszkań wraz z całą niezbędną infrastrukturą – nie tylko osiedlowymi ulicami, ale i z wydzielonymi częściami usługowymi, rekreacyjnymi, specjalnymi strefami dla mieszkańców, przedszkolami na terenie osiedla, a nawet i galerią handlową. To wszystko budują deweloperzy, którzy w ten sposób chcą przyciągnąć do siebie jak największą liczbę kupujących.
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja
Zwycięzcą naszego rankingu jest osiedle „Bliska Wola”. Mieszkania w tej inwestycji okazały się hitem sprzedaży w zeszłym roku. Takiego wyniku nie odnotowała wcześniej żadna inna firma. Wielu znanych inwestorów miało niższą sprzedaż we wszystkich swoich projektach. Nie możemy podać wyniku, ale handlowcy w tej inwestycji byli niczym sportowiec, który wyprzedził najgroźniejszych konkurentów o pół okrążenia, a innych zdublował. O sukcesie największej inwestycji w historii spółki J.W. Construction zdecydowała lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja – jak mówią przedstawiciele tej firmy. „Bliska Wola” przyciągnęła klientów dogodną lokalizacją, osiedle powstaje w pobliżu popularnych szlaków komunikacyjnych (Kasprzaka, Aleja Prymasa Tysiąclecia, Aleje Jerozolimskie), oraz w niewielkiej odległości od centrum. Nabywcami mieszkań byli zarówno klienci gotówkowi jak i młode osoby, które kupiły wymarzone M na kredyt. Tutaj proporcje rozłożyły się po połowie, a to oznacza, że co drugi klient kupił mieszkanie w tej inwestycji, by zarabiać na wynajmie. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwu- i trzypokojowe o niewielkich metrażach.
Cena i innowacyjne rozwiązania
Na drugim miejscu uplasowała się inwestycja „Stacja Nowy Ursus”. Blisko sześciuset nabywców zdecydowało się na zakup mieszkania na tym nowoczesnym osiedlu, które powstaje na terenach dawnej fabryki traktorów. Największym atutem, który przyciągnął wielu klientów była niższa niż w innych dzielnicach, cena mieszkań. Dzięki temu, jeszcze w zeszłym roku, lokale były objęte dopłatami z rządowego programu MdM. Ale to nie wszystko. Dodatkową zaletą były innowacyjne rozwiązania, które zastosowano w tej inwestycji. Budynki wyróżnia wysoka wydajność energetyczna, wyposażone są w ekologiczne rozwiązania – oświetlenie LED czy instalacje fotowoltaiczne.
Wszyscy klienci i to bez dodatkowych opłat, otrzymali generujący oszczędności w mieszkaniach oraz częściach wspólnych system Smart House. Umożliwia on m.in. zdalne ustawianie ogrzewania, oświetlenia czy zasilania domowej elektroniki. Niższe ceny mieszkań to niższe kredyty, do tego dojdą niższe comiesięczne opłaty.
Odrobina Nowego Jorku w Warszawie
Trzecie miejsce na naszym podium zajął „Central Park Ursynów”. To nowa część Ursynowa, największa inwestycja mieszkaniowa w tej dzielnicy. Na przestrzeni 10 hektarów, przy ulicy Kłobuckiej, powstaje prawdziwe mini miasteczko z terenami rekreacyjnymi i specjalnymi strefami dla mieszkańców. Chociaż kolejne etapy tej inwestycji powstają pod różnymi nazwami: Lake Park Apartments czy Harmony Park to razem tworzą flagową inwestycję firmy Marvipol Development. Atuty osiedla szybko dostrzegli kupujący. Oprócz typowej mieszkaniówki na terenie inwestycji powstała mała infrastruktura: liczne punkty usługowe, wielofunkcyjne boisko, przedszkole, ścieżki rowerowe i do joggingu, lodowisko czy plac restauracyjny. Własne jezioro do użytku mieszkańców miało być nawiązaniem do nowojorskiego Central Parku, ale na mniejszą skalę.
Nieliczna konkurencja w tej dzielnicy, bogata oferta kompaktowych mieszkań, duże upusty cenowe sięgające kilkunastu proc. i bliskie sąsiedztwo biznesowej części Służewca sprawiły, że inwestycja znalazła uznanie wśród osób młodych, zapracowanych, lubiących aktywnie spędzać wolny czas. Łącznie firma sprzedała ponad 530 lokali na tym osiedlu. Największą popularnością cieszyły się mieszkania jednopokojowe o powierzchni do 33 mkw. oraz dwupokojowe do 43 mkw.
Dobry projekt, dobra lokalizacja, dobra cena
Tuż za podium znalazło się „Osiedle Kameralne”. Była to najbardziej popularna inwestycja na Bemowie w zeszłym roku. Grupa Robyg sprzedała w tej inwestycji tylko pięć mieszkań mniej niż jej konkurent z trzeciego miejsca. Jak przekonuje deweloper najważniejszym kryterium jakim kierowali się kupujący była lokalizacja i cena. Klienci najchętniej kupowali mieszkania dwupokojowe, na dalszych miejscach uplasowały się mieszkania trzypokojowe i kawalerki.
Pierwszą piątkę zamyka osiedle „Nowy Raków”. To najbardziej popularna inwestycja w dzielnicy Włochy. Grupa Radius Projekt sprzedała ponad pół tysiąca mieszkań na tym osiedlu. Magnesem, który przyciągał kupujących mieszkania w tej inwestycji była cena, mieszkania można było kupić już od 6,5 tys. zł za mkw. Na sąsiedniej Ochocie, ceny mieszkań były znacznie wyższe, tam za metr kwadratowy trzeba było zapłacić około 2 tys. zł więcej.
Na szóstej pozycji uplasowało się „Osiedle Wilno”, wieloetapowa inwestycja, która tworzy nowy fragment miasta to największy projekt spółki Dom Development. I od kilku lat najbardziej popularna inwestycja na warszawskim Targówku. Do symbolicznej sprzedaży pięciuset mieszkań zabrakło niewiele. W pierwszej dziesiątce znalazły się jeszcze inwestycje: „Green Mokotów” – lider sprzedaży na Mokotowie, osiedle „Zielona Dolina”, które okazało się bezkonkurencyjne na Białołęce, „Osiedle na Woli” – inwestycja LC Corp. i „Osiedle Premium” na Bemowie. Inwestycja na Białołęce okazała się najkorzystniejsza cenowo, najtańsze mieszkania można było kupić w cenie 178 tys. zł.
Dlaczego najlepsi są najlepsi? – o to zapytaliśmy ekspertów z platformy Obido.
„Popyt na mieszkania z każdym rokiem wzrasta. Po rekordzie sprzedaży jaki miał miejsce w roku 2017, pierwszy kwartał 2018 pokazał, że ta tendencja nie ulegnie zmianie. Warto podkreślić, że klienci, którzy trafiają do obido.pl są bardzo świadomi. Kupując mieszkanie lokują w nim często długo zbierane oszczędności lub kredyty i chcą być pewni, że podejmują dobrą decyzję. Jest to zawsze przemyślany i dokładnie sprawdzony zakup. Szczególnie, że jest to inwestycja, która ma służyć na wiele lat„- podkreśla Justyna Lachowska, dyrektor do spraw komunikacji w obido.pl
„Duże zapotrzebowanie na mieszkania oraz wysoka świadomość kupujących jest dla deweloperów prawdziwym wyzwaniem. Nie wystarczą już puste hasła reklamowe. Inwestorzy, którzy sprzedają najwięcej to tacy, którzy podążają za potrzebami swoich klientów. Ich mieszkania są w atrakcyjnych lokalizacjach z dobrze skomunikowane z resztą miasta. Przewagę zyskują deweloperzy, którzy dbają o wygląd i estetykę budynków. Spora ilość zieleni, ciekawe rozwiązania architektoniczne czy też nietypowa część wspólna to rozwiązania, które przyciągają kupujących. Nasi klienci dopytują często o te szczegóły i bacznie zwracają na to uwagę. Nie bez znaczenia pozostaje też cena za mieszkanie. Deweloperzy, którzy sprzedają najwięcej mieszkań z reguły wyróżniają się na tle swojej konkurencji cenami dobranymi odpowiednio do inwestycji oraz do klienta, do którego chcą trafić” – dodaje.
Justyna Lachowska podkreśla, że dla osób, które kupują mieszkania bardzo ważna jest wiarygodność sprzedającego. “Klienci potrafią bardzo długo szukać informacji o danym deweloperze zanim zdecydują się na zakup. Dlatego inwestorzy powinni zawsze dbać o rzetelność i jasne komunikaty do kupujących.”
Klienci decydowali swoimi kredytami lub portfelami
Jak powstał nasz raport? Jakie przyjęliśmy zasady doboru, jak wytypowaliśmy najlepsze osiedla? Pod uwagę wzięliśmy jedno kryterium – sprzedaż mieszkań w danej inwestycji w zeszłym roku. Decydujący głos mieli klienci, którzy swoimi kredytami i portfelami decydowali, na którym osiedlu kupią mieszkanie. Aby znaleźć się wśród pięciu najlepszych inwestycji, trzeba było sprzedać ponad pięćset lokali na jednym osiedlu.
Partnerem raportu jest firma Obido.
Obido.pl to największa i najbardziej zaawansowana technologicznie platforma klientów rynku pierwotnego oparta o model “segment of one”. Od ponad trzech lat pomaga tysiącom użytkowników dziennie znaleźć wymarzone mieszkanie. Elastyczne podejście do klienta, badanie jego potrzeb oraz reagowanie na zmiany preferencji w trakcie procesu poszukiwania mieszkania pozwala na budowanie najbardziej zaawansowanych profili użytkownika. Dzięki tak wnikliwej analizie, do klienta trafią tylko mocno spersonalizowane oferty. Konsultanci obido.pl miesięcznie przesyłają klientom z Krakowa, Warszawy i Wrocławia ponad 150 tys. rekomendacji dopasowanych mieszkań i domów.
Autor\; Dariusz Brzostek
