Firmy wracają do warszawskich biur, a dostępność najbardziej atrakcyjnych powierzchni szybko się kurczy. W drugim kwartale 2026 roku rynek biurowy zanotował rekordowy poziom aktywności najemców, podczas gdy podaż nowych projektów pozostaje niemal zamrożona. Efekt? Coraz silniejsza pozycja właścicieli najlepszych budynków i presja na dalszy wzrost czynszów.
Warszawski rynek biurowy wyraźnie przyspieszył. Jak wynika z najnowszych danych JLL, w drugim kwartale 2026 roku całkowity wolumen transakcji najmu osiągnął 282 800 mkw. To najlepszy wynik w historii dla tego okresu. Sam popyt netto wyniósł 134 800 mkw., co pokazuje, że firmy nie tylko przedłużają obecne umowy, ale również aktywnie poszukują nowych powierzchni.
Na rekordowy wynik wpłynęły zarówno duże transakcje przekraczające 10 tys. mkw., jak i rosnąca liczba umów zawieranych przez firmy potrzebujące średniej wielkości biur. Jednocześnie ponad połowę aktywności najemców stanowiły renegocjacje – odpowiadały za 52 proc. wszystkich transakcji.
– Rekordowy wynik transakcyjny pokazuje, że popyt na warszawskie biura pozostaje bardzo silny, jednak jego struktura wyraźnie się zmienia. Obok największych transakcji obserwujemy rosnącą liczbę nowych umów zawieranych przez firmy poszukujące powierzchni średniej wielkości. Jednocześnie najemcy coraz częściej przekonują się, że odkładanie decyzji o relokacji lub przedłużeniu umowy oznacza realne ryzyko utraty najbardziej atrakcyjnych powierzchni. Konkurencja o wysokiej jakości biura jest dziś zdecydowanie większa niż jeszcze rok temu – mówi Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL Poland.
Rynek coraz mocniej dzieli się na dwie części. Z jednej strony pozostaje duża ilość wolnej powierzchni, z drugiej – najbardziej poszukiwane nowoczesne biura w najlepszych lokalizacjach szybko znajdują najemców.
Na koniec czerwca współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 8,5 proc., wobec 9,5 proc. trzy miesiące wcześniej. W centralnych lokalizacjach dostępność biur spadła do 4,8 proc., natomiast poza centrum wyniosła 11,8 proc. Szczególnie duże zmiany odnotowano w Zachodnim Centrum, gdzie poziom pustostanów zmniejszył się z 7,1 proc. do 3,6 proc. w ciągu jednego kwartału.
Eksperci JLL zwracają uwagę, że sama liczba wolnych metrów kwadratowych nie pokazuje pełnego obrazu rynku. W Warszawie nadal dostępnych jest ponad pół miliona metrów kwadratowych biur, jednak duża część tej powierzchni znajduje się w starszych budynkach, które nie spełniają oczekiwań największych firm.
– Rynek coraz wyraźniej pokazuje, że liczy się nie tyle sama dostępność powierzchni, ile jej jakość i lokalizacja. Bardzo szybki spadek pustostanów w Zachodnim Centrum pokazuje, jak intensywnie najemcy konkurują dziś o najlepsze biura. Procesy najmu, zarówno nowych powierzchni, jak i renegocjacji, wymagają sprawnego podejmowania decyzji, ponieważ wybór atrakcyjnych lokalizacji systematycznie się kurczy. W niektórych budynkach wolne pozostały już tylko pojedyncze moduły – komentuje Ida Stankiewicz.
Jednocześnie rynek mierzy się z bardzo ograniczoną podażą nowych inwestycji. W drugim kwartale 2026 roku oddano do użytku zaledwie 2300 mkw. nowej powierzchni – była to modernizacja budynku Przemysłowa 26. Brak nowych projektów przy wysokiej aktywności najemców sprawia, że właściciele najlepszych nieruchomości zyskują coraz większą przewagę negocjacyjną.
Rosnąca konkurencja o najlepsze biura przekłada się również na ceny. Obecnie najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie biurowe w centrum Warszawy wynoszą 29,50 euro za mkw. miesięcznie, a poza centrum sięgają 19,50 euro. Według JLL stawki za najbardziej prestiżowe lokalizacje mogą jeszcze w tym roku przekroczyć poziom 30 euro za mkw.
– Warszawski rynek biurowy znajduje się dziś w zupełnie innym miejscu niż jeszcze dwa czy trzy lata temu. Ograniczona podaż nowych inwestycji przy utrzymującym się wysokim popycie oznacza, że właściciele najlepszych budynków będą stopniowo umacniać swoją pozycję negocjacyjną. Dla wielu firm, których umowy wygasają w perspektywie najbliższych 18–24 miesięcy, odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów stanie się kluczowym elementem strategii nieruchomościowej. W wielu przypadkach odnowienie obecnej umowy może okazać się najbardziej efektywnym rozwiązaniem, ponieważ dostępność nowoczesnych powierzchni będzie nadal systematycznie malała – podsumowuje Jan Jakub Zombirt, Head of Research, JLL Poland.
Dane za drugi kwartał pokazują, że warszawski rynek biurowy wychodzi z okresu ostrożności i wchodzi w etap większej aktywności. Najbardziej zyskują obiekty nowoczesne, dobrze skomunikowane i odpowiadające na rosnące wymagania najemców. Dla firm oznacza to konieczność szybszego podejmowania decyzji, a dla właścicieli najlepszych budynków – coraz silniejszą pozycję na rynku.
