Pytanie wraca za każdym razem, gdy do sprzedaży trafia mieszkanie po latach użytkowania, odziedziczone albo wynajmowane przez dłuższy czas. Znajomi radzą odmalować, pośrednik sugeruje wymianę kuchni, a ktoś inny przekonuje, że kupujący i tak zrobi wszystko po swojemu, więc szkoda pieniędzy.
Obie strony mają swoje argumenty i obie bywają prawdziwe, tylko w innych sytuacjach. Wynik zależy od tego, ile remont realnie kosztuje, ile czasu zajmuje i kto jest odbiorcą danego mieszkania. Warto rozłożyć to na liczby, zamiast opierać decyzję na wrażeniu, że odświeżone wnętrze zawsze sprzeda się lepiej.
Co podnosi cenę, a co tylko koszty
Najlepiej zwracają się prace tanie i widoczne od progu: malowanie ścian na jasny kolor, umycie okien, wymiana zniszczonych klamek i gniazdek, usunięcie zapachu oraz wywiezienie rzeczy, które zostały po poprzednich mieszkańcach. To wydatek rzędu kilku tysięcy złotych, który zmienia pierwsze wrażenie na oględzinach.
Gorzej wypadają remonty głębokie. Nowa kuchnia, łazienka od zera czy wymiana podłóg w całym mieszkaniu to koszt liczony w dziesiątkach tysięcy, a kupujący i tak ocenia je przez pryzmat własnego gustu. Zdarza się, że mieszkanie po świeżym remoncie sprzedaje się za kwotę niepokrywającą wydatku, bo nabywca planował własny układ.
Czas, o którym się zapomina
Remont to nie tylko pieniądze, ale i tygodnie. Do samego wykonania trzeba doliczyć czekanie na ekipę, zamówienie materiałów, poprawki oraz sprzątanie po zakończeniu. W praktyce nawet niewielki zakres prac rzadko zamyka się szybciej niż w miesiąc, a szerszy potrafi zająć kwartał.
Przez ten czas mieszkanie generuje koszty: czynsz, media, przy odziedziczonym lokalu także podatek. Jeśli sprzedaż ma sfinansować inny cel, na przykład zakup kolejnej nieruchomości albo spłatę zobowiązania, opóźnienie samo w sobie staje się kosztem, którego nie widać w zestawieniu wydatków na remont.
Kto kupuje mieszkania w stanie do odświeżenia
Wbrew pozorom takich kupujących nie brakuje. Są to osoby szukające niższej ceny wejścia i gotowe wykończyć wnętrze pod siebie, a także inwestorzy przygotowujący lokal pod wynajem. Dla nich mieszkanie bez remontu bywa atrakcyjniejsze niż odnowione, bo nie płacą za rozwiązania, które i tak zamierzają zmienić.
Ograniczeniem jest kredyt. Przy lokalu z poważnymi brakami, na przykład bez sprawnej instalacji czy z zawilgoceniem, część banków wymaga dodatkowych warunków, co zawęża grono nabywców do kupujących gotówkowych. To właśnie ten czynnik najczęściej wydłuża sprzedaż, a nie sam stan wizualny.
Trzy drogi i to, co je różni
Pierwsza to sprzedaż na wolnym rynku po odświeżeniu, dająca zwykle najwyższą cenę, ale wymagająca nakładu i czasu. Druga to sprzedaż w stanie obecnym z odpowiednio ustawioną ceną, gdzie liczyć trzeba się z dłuższym poszukiwaniem kupującego i negocjacjami przy każdej usterce.
Trzecia to sprzedaż podmiotowi, który kupuje nieruchomości za gotówkę. Rozwiązania tego typu, jak skup nieruchomości działający na terenie całej Polski, opierają się na tym, że oferta przedstawiana jest w ciągu doby, a mieszkanie przejmowane w stanie, w jakim się znajduje, bez sprzątania i bez prezentacji. Trzeba jednak powiedzieć wprost: cena jest niższa niż osiągalna na wolnym rynku po remoncie, bo to właśnie kupujący bierze na siebie czas, ryzyko i nakład.
Jak policzyć, co się bardziej opłaca
Rachunek jest prostszy, niż się wydaje. Po jednej stronie zapisujemy cenę możliwą do uzyskania po remoncie, pomniejszoną o jego koszt, o utrzymanie mieszkania przez czas trwania prac i sprzedaży oraz o prowizję pośrednika, jeśli z niego korzystamy. Po drugiej kwotę do uzyskania od razu, bez nakładów.
Jeśli różnica jest znacząca, a czas nie gra roli, droga rynkowa ma sens. Jeśli po odjęciu wszystkich pozycji różnica topnieje do kilku procent, warto zapytać, czy te kilka procent jest warte kwartału zaangażowania. Przy mieszkaniach o niższej wartości koszty stałe zjadają zysk z remontu wyraźnie szybciej.
Kiedy remont przed sprzedażą po prostu się nie zwraca
Są sytuacje, w których odpowiedź jest dość jednoznaczna. Mieszkanie odziedziczone przez kilka osób, gdzie każda decyzja wymaga zgody wszystkich, rzadko doczeka się sprawnego remontu. Podobnie lokal położony w innym mieście, którego doglądanie oznacza regularne dojazdy, oraz mieszkanie ze stanem prawnym wymagającym uporządkowania.
W takich przypadkach sensowniej jest ustawić realną cenę i sprzedać jak jest, niż wykładać pieniądze na prace, których nikt nie dopilnuje. Warto też pamiętać, że każdy dzień zwłoki ma swoją cenę, a przy nieruchomości stojącej pustą zimą dochodzi do tego ryzyko awarii, która potrafi kosztować więcej niż całe planowane odświeżenie.
Artykuł sponsorowany
