Warszawski rynek biurowy rozpoczął 2025 rok z rosnącym zainteresowaniem najemców – popyt wzrósł o 16% rok do roku. Eksperci z Cushman & Wakefield ostrzegają jednak, że brak nowych inwestycji może wkrótce ograniczyć dostępność powierzchni biurowych.
PODAŻ: nowa powierzchnia biurowa ograniczona do centrum
W I kwartale 2025 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły niecałe 6,3 mln mkw.
Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 135 000 mkw. w ramach pięciu budynków, które będą zlokalizowane wyłącznie w strefach centralnych. Ograniczenie realizacji nowych inwestycji do obszaru centrum, rozważne podejście najemców wobec zmiany siedziby oraz wyższe koszty budowy czy finansowania inwestycji sugerują, że stagnacja na rynku biurowym pod względem realizacji nowych inwestycji utrzyma się w najbliższych latach. – tłumaczy Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.
POPYT: mocny początek roku
Całkowita aktywność najemców w I kwartale 2025 roku wyniosła ponad 160 000 mkw., co mimo relatywnie niedużej wielkości oznacza wzrost o ok. 16% r/r. Warto podkreślić, że pierwsze trzy miesiące tego roku zostały zdominowane przez nowe umowy, które odpowiadały za blisko połowę popytu. Udział renegocjacji był z kolei relatywnie niewielki i wyniósł 25%. Ponadto odnotowano także podwyższoną wielkość powierzchni zajętej przez właściciela – 17%, a udział ekspansji zamknął się wynikiem 9%. Z naszych obserwacji wynika, że do wzrostu zainteresowania na powierzchnie biurowe w Warszawie przyczynia się szybki rozwój sektora SSC/BPO. Natomiast sektorami z potencjałem do wzrostu pozostają firmy z IT, banki oraz farmaceutyczne. – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.
Największe transakcje w I kwartale dotyczyły powierzchni zajętych przez właściciela, z kolei wśród pozostałych umów warto wyróżnić renegocjację najmu Elanco w The Warsaw Hub B (4400 mkw.), renegocjację DLA Piper w Atrium 2 (3850 mkw.) czy umowę przednajmu Maersk w Office House (3750 mkw.)
Cushman & Wakefield prognozuje utrzymanie się aktywności najemców na warszawskim rynku biurowym w najbliższych kwartałach na zbliżonym poziomie do lat 2023-2024, chociaż pozostaje również potencjał do przekroczenia tych poziomów.
WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: dostępność powierzchni w trendzie spadkowym
Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec marca 2025 roku w Warszawie wyniósł 10,5% i był o 0,5 pp. niższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2024 roku i o 0,1 pp. niższy niż w ubiegłym kwartale.
Obecny wskaźnik pustostanów przekłada się na dostępność powierzchni na poziomie niecałych 660 000 mkw., co oznacza spadek o ok. 6500 mkw. względem ubiegłego kwartału. Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2025-2027, będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej. Pozwoli to warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie- dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie wyższy wskaźnik pustostanów utrzymuje się w strefach niecentralnych (13,0%) i jest na lekko podwyższonym poziomie w porównaniu do lat 2021-2023. Natomiast w strefie centralnej, dostępność powierzchni w marcu 2025 roku wyniosła 7,4%, co świadczy o utrzymującym się tam spadkowym trendzie dostępnej powierzchni. Wskaźnik ten w szczytowym momencie 2021 roku wynosił 13,8%.
STAWKI CZYNSZÓW: wzrosty przede wszystkim w centrum
W marcu 2025 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły przeciętnie 24,00-27,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 15,00-18,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych.
W ubiegłym kwartale wzrosty czynszów były przede wszystkim obserwowane w nowo oddawanych budynkach w centrum. Z kolei w budynkach istniejących, zarówno tych w strefach centralnych i poza centralnych o wysokim poziomie obłożenia, stawki rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach, presja na wzrost stawek czynszu będzie nadal widoczna przede wszystkim w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w centralnej strefie stolicy. W większości obiektów w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i wyższy poziom wakatu. – podsumowuje Piotr Capiga, Deputy Head of Occupier Services, Office Department, Cushman & Wakefield.
