Jeszcze do niedawna temat świadectw energetycznych kojarzył się głównie z domami jednorodzinnymi oraz nowo powstającymi budynkami. Wielu właścicieli mieszkań do dziś zastanawia się, czy obowiązek dotyczy również lokali w blokach, kto odpowiada za przygotowanie dokumentu i w jakich sytuacjach rzeczywiście będzie potrzebny. Po nowelizacji przepisów, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., temat stał się znacznie bardziej istotny, bo obowiązek objął praktycznie każdą transakcję na rynku wtórnym.
Czym jest świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument określający zapotrzebowanie nieruchomości na energię potrzebną do codziennego użytkowania. W przypadku mieszkań uwzględnia on między innymi energię zużywaną na:
- ogrzewanie,
- wentylację i przygotowanie ciepłej wody użytkowej,
- chłodzenie, jeśli lokal ma klimatyzację albo inny system aktywnego obniżania temperatury latem.
Najprościej porównać go do etykiet energetycznych ze sprzętu AGD. Kupując lodówkę lub pralkę, sprawdzamy przewidywane zużycie energii, a przy nieruchomościach dokument pozwala oszacować, czy lokal będzie generować niskie czy wysokie koszty użytkowania.
Czy każde mieszkanie w bloku musi mieć świadectwo energetyczne?
Nie zawsze.
Samo posiadanie mieszkania nie oznacza automatycznego obowiązku uzyskania świadectwa. Jeśli właściciel korzysta z lokalu wyłącznie na własne potrzeby i nie planuje sprzedaży ani wynajmu, dokument nie jest wymagany. Obowiązek pojawia się przy transakcjach:
- przy sprzedaży: świadectwo przekazuje się nabywcy podczas podpisywania aktu notarialnego, a notariusz odnotowuje to w akcie,
- przy wynajmie: najemca dostaje kopię dokumentu,
- przy zakupie nowego mieszkania: świadectwo przekazuje deweloper, bo to na nim ciąży wtedy obowiązek.
Co ważne, kupujący ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania dokumentu. Ta zasada obowiązuje od 28 kwietnia 2023 r. i wynika wprost z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Za świadectwo odpowiada właściciel mieszkania, nie spółdzielnia
To częste źródło nieporozumień. Wiele osób zakłada, że skoro budynek ma wspólną dokumentację techniczną, obowiązek spoczywa na zarządcy albo wspólnocie, a w rzeczywistości dokument przygotowywany jest dla konkretnego lokalu, z jego indywidualnymi parametrami, i przy sprzedaży czy najmie zapewnia go właściciel. Dobra wiadomość: zarządca lub spółdzielnia mają obowiązek nieodpłatnie udostępnić właścicielowi dane techniczne budynku potrzebne do obliczeń.
Do sporządzenia świadectwa przydadzą się:
- powierzchnia mieszkania,
- rok budowy budynku,
- rodzaj ogrzewania i sposób przygotowania ciepłej wody,
- informacje o oknach, izolacji oraz modernizacjach przeprowadzonych w budynku, na przykład dociepleniu ścian zewnętrznych.
Na wynik wpływa położenie lokalu i standard całego budynku
Na efektywność energetyczną mieszkania składają się między innymi:
- położenie lokalu w bryle budynku,
- jakość izolacji,
- typ okien,
- sposób ogrzewania oraz ogólny standard techniczny budynku po termomodernizacji przeprowadzonej przez wspólnotę lub spółdzielnię.
Przykładowo mieszkanie na środkowym piętrze nowego bloku, otoczone z trzech stron ogrzewanymi lokalami, osiągnie znacznie lepsze parametry niż narożny lokal na parterze starszego budynku bez docieplenia.
Dokument zachowuje ważność przez 10 lat
Nowe świadectwo może okazać się potrzebne wcześniej, jeżeli w międzyczasie przeprowadzono zmiany wpływające na zużycie energii:
- wymianę okien,
- modernizację ogrzewania,
- przebudowę lokalu albo termomodernizację całego budynku, która zmienia parametry również pojedynczych mieszkań.
Jeżeli mieszkanie nie przeszło znaczących modernizacji, wcześniej wykonane świadectwo można wykorzystać przy kolejnych transakcjach przez pełne 10 lat.
Za brak świadectwa przy transakcji grozi grzywna
Nieprzekazanie dokumentu to wykroczenie: mandat do 500 zł, a w postępowaniu sądowym grzywna do 5000 zł. W praktyce brak świadectwa potrafi też opóźnić akt notarialny, bo notariusz musi odnotować jego przekazanie.
Koszt wyrobienia dokumentu jest nieporównanie niższy.
Klasy energetyczne A+–G ułatwią porównywanie mieszkań
Nadchodzi też zmiana samego dokumentu. Z unijnej dyrektywy EPBD wynika nowy, graficzny wzór świadectwa z klasami energetycznymi od A+ do G, podobny do etykiet AGD, a polskie rozporządzenie wprowadzające klasy jest na etapie projektu, z zapowiedzią wejścia w życie w drugiej połowie 2026 r. Świadectwa wydane przed zmianą wzoru zachowają ważność przez swój 10-letni okres. Już dziś natomiast, jeśli dokument istnieje, jego wskaźniki podaje się w ogłoszeniach o sprzedaży i najmie, więc mieszkanie z dobrymi parametrami po prostu lepiej wygląda na tle konkurencji, a po wejściu klas ta różnica stanie się widoczna dla każdego przeglądającego oferty na pierwszy rzut oka.
Gdzie zamówić świadectwo energetyczne mieszkania?
Świadectwo dla mieszkania w bloku zamówisz w całości przez internet, na przykład w serwisie ŚwiadectwaOnline. Formularz z danymi lokalu wypełnia się średnio w około 3 minuty, dokument sporządza osoba uprawniona wpisana do wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (wykaz można sprawdzić na gov.pl), a gotowe świadectwo z numerem rejestru bywa dostępne nawet w 6 godzin od przekazania kompletu danych. Serwis działa od 2015 roku i obsługuje zarówno mieszkania w blokach i kamienicach, jak i domy jednorodzinne czy lokale użytkowe w budynkach komercyjnych.
Podsumowanie
Mieszkanie w bloku nie zawsze wymaga świadectwa energetycznego, jednak przy sprzedaży, wynajmie czy odbiorze nowego lokalu dokument jest obowiązkowy, a jego brak naraża właściciela na grzywnę i opóźnienia u notariusza. Sam dokument to zresztą więcej niż formalność. Pozwala ocenić przyszłe koszty utrzymania lokalu, a w czasach rosnących cen energii i nadchodzących klas energetycznych informacje o efektywności stają się realnym argumentem przy zakupie lub wynajmie mieszkania.
Artykuł sponsorowany
