CBRE przeprowadziła kompleksową analizę wykonalności dla Xcity Investment w związku z projektem Odolany Kolejowe, jednym z największych przedsięwzięć mixed-use planowanych w Warszawie. Projekt, realizowany wspólnie przez PKP S.A. i Xcity Investment, zakłada zagospodarowanie 22 hektarów przy ul. Ordona, z ponad 2,3 tys. mieszkaniami, ok. 117 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej (PUM) oraz ok. 42 tys. mkw. powierzchni usługowej.
Na warszawskim rynku nieruchomości rośnie apetyt na projekty łączące różne funkcje w jednej lokalizacji. Popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe i usługowe koncentruje się dziś w miejscach o wysokiej intensywności ruchu pieszego i dobrej dostępności komunikacyjnej. Odizolowane obiekty handlowe tracą na znaczeniu na rzecz zintegrowanych projektów mixed-use, gdzie usługi są naturalnym uzupełnieniem tkanki mieszkaniowej. Trend ten odzwierciedla szerszą zmianę w sposobie myślenia o mieście: mieszkańcy i najemcy coraz częściej wybierają dzielnice, a nie pojedyncze budynki. Koncepcja miasta 15-minutowego, w którym codzienny dostęp do pracy, handlu, kultury i zieleni odbywa się bez samochodu, przestała być postulatem urbanistów i stała się realnym kryterium decyzji lokalizacyjnych zarówno deweloperów, jak i najemców komercyjnych.
W tym kontekście projekt Odolany Kolejowe, tworzący od podstaw nową, wielofunkcyjną tkankę miejską na 22 hektarach w bezpośrednim sąsiedztwie węzła komunikacyjnego, odpowiada na jeden z kluczowych trendów kształtujących europejskie miasta w najbliższej dekadzie.
– Odolany Kolejowe to jeden z największych projektów realizowanych na nieruchomościach PKP S.A. Chcemy stworzyć tu nowy, wielofunkcyjny fragment Warszawy – z mieszkaniami, usługami, zielenią i przestrzeniami publicznymi. Skala przedsięwzięcia wymaga długofalowego podejścia, dlatego projekt został podzielony na trzy tereny inwestycyjne, które będą mogły być realizowane równolegle, ale w ramach jednej, spójnej wizji urbanistycznej. Zależy nam, aby potencjał tych terenów został wykorzystany w sposób, który stworzy trwałą wartość zarówno dla Grupy PKP, jak i dla miasta – mówi Andrzej Bułczyński, Członek Zarządu PKP S.A.
Zakres prac CBRE obejmował wyceny nieruchomości w obecnym stanie oraz przy założeniu przyszłej zabudowy, analizę rynku nieruchomości z uwzględnieniem trendów inwestycyjnych, rynku gruntów i otoczenia konkurencyjnego, a także analizę opłacalności i wykonalności rozważanych wariantów zagospodarowania, w tym scenariuszy funkcjonalnych i etapowania inwestycji. Kluczowym elementem projektu była również ścisła współpraca z pracownią architektoniczną SAWAWA w celu optymalizacji masterplanu pod kątem potencjału komercyjnego i długoterminowej atrakcyjności inwestycyjnej.
Wypracowane przez CBRE rekomendacje wskazały optymalny kierunek zagospodarowania terenu, zakładający stworzenie nowej, wielofunkcyjnej dzielnicy wpisującej się w koncepcję miasta 15-minutowego. Rekomendowany model łączy efektywność ekonomiczną z zasadami zrównoważonego rozwoju i wysoką jakością przestrzeni miejskiej. Skala projektu zdecydowała o jego podziale na trzy tereny inwestycyjne, z których każdy planowany jest do realizacji z odrębnym partnerem w formule joint venture, w ramach jednego masterplanu i wspólnych założeń urbanistycznych.
– Przy projekcie tej skali nie wystarczy dobra koncepcja urbanistyczna. Musieliśmy mieć pewność, że proponowane funkcje odpowiadają zarówno potrzebom przyszłych użytkowników, jak i realiom rynku oraz pozwalają na efektywną, wieloetapową realizację inwestycji. Współpraca z CBRE pozwoliła nam zweryfikować poszczególne funkcje i najlepiej dostosować ich skalę oraz strukturę do potencjału tego miejsca. Dzięki połączeniu kompetencji CBRE z masterplanem przygotowanym przez SAWAWA powstała koncepcja, która łączy jakość przestrzeni miejskiej z realnym i wykonalnym modelem inwestycyjnym – mówi Kamila Dąbrowska, Członkini Zarządu Xcity Investment.
W realizację projektu zaangażowane były dwa zespoły CBRE: Strategic Consultancy oraz Valuation.
– Projekt przy ul. Ordona wymagał szerszego niż standardowe podejścia, integrującego analizę rynkową, finansową, urbanistyczną i planistyczną. Pracowaliśmy równolegle z architektem, weryfikując kolejne warianty masterplanu pod kątem ich realności rynkowej i opłacalności. Wypracowane rekomendacje tworzą spójny model, który łączy potencjał komercyjny terenu z jego długoterminową wartością dla miasta. Jest to kolejny projekt po naszym doradztwie dla Airport City, który pokazuje, że inwestorzy coraz bardziej świadomie podchodzą do analizy i odpowiedniego przygotowania jeszcze na etapie planowania inwestycji – mówi Anna Staniszewska, Associate Director, Head of Investor Consulting, CBRE.
