Po trzech kwartałach 2025 roku warszawski rynek biurowy wyraźnie się zacieśnia – wolnych powierzchni w najlepszych lokalizacjach gwałtownie ubywa, a wskaźnik pustostanów spadł do 9,7%. Ograniczona nowa podaż i stabilny popyt zapowiadają dalsze wzrosty czynszów, szczególnie w centrum stolicy.
Po trzech kwartałach 2025 roku warszawski rynek biurowy wysyła wyraźny sygnał – dostępnej powierzchni, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach, gwałtownie ubywa. Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, wskaźnik pustostanów spadł do 9,7%, a w strefie centralnej do zaledwie 6,9%. W połączeniu z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem zapowiada to dalszą presję na wzrost czynszów w centrum. Co istotne, po ostatnim kwartale popyt ponownie przesunął się w stronę nowych umów – od początku roku stanowią one 45% wynajętej powierzchni, podczas gdy renegocjacje odpowiadają za 42%.
Na koniec III kwartału 2025 roku całkowite zasoby biurowe Warszawy wynosiły 6,25 mln mkw. Do końca roku rynek może powiększyć się o około 50 tys. mkw. dzięki ukończeniu budynków Studio A i V Tower w strefie Centrum Zachód. W budowie pozostają m.in. wieża Skyliner II (Karimpol) oraz flagowy projekt Upper One (Strabag RE). Choć na rynku planowanych jest kilka nowych inwestycji – w tym drugi etap kompleksu VIBE (Ghelamco), kolejny budynek w ramach Towarowa 22 (Echo Investment/AFI) oraz projekt LightOn przy ul. Prostej 69 (CPI) – ogólny poziom nowej podaży pozostaje niski. „Ograniczenie realizacji nowych inwestycji do centrum, ostrożność najemców oraz wysokie koszty budowy i finansowania sugerują, że ograniczona podaż utrzyma się w najbliższych latach” – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Od stycznia do września 2025 roku wynajęto łącznie 486 500 mkw. powierzchni biurowej, czyli jedynie o 2% mniej niż rok wcześniej. W strukturze popytu widać ożywienie relokacji, zwłaszcza wśród mniejszych i średnich firm. Największe transakcje III kwartału to m.in. nowa umowa firmy Luxmed (5 600 mkw. w West Warsaw Office) oraz renegocjacja umowy Alcon (5 000 mkw. w New City). „Do wzrostu zainteresowania biurami przyczynia się rozwój centrów usług wspólnych, a potencjał do dalszego wzrostu widać m.in. w sektorach IT, bankowości, farmaceutyce i administracji publicznej” – podkreśla Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield. Eksperci przewidują, że aktywność najemców w kolejnych kwartałach pozostanie zbliżona do poziomów z lat 2023–2024, przy czym tempo rozwoju rynku będzie zależeć od sytuacji gospodarczej i strategii korporacji w zakresie ekspansji i optymalizacji kosztów.
Na koniec września 2025 roku pustostany w Warszawie wynosiły 9,7%, czyli o 1 p.p. mniej niż rok wcześniej i o 1,1 p.p. mniej niż w poprzednim kwartale. Dostępna powierzchnia biurowa spadła do niecałych 606 tys. mkw. Najsilniejszy spadek odnotowano w centrum miasta, gdzie wskaźnik wynosi już tylko 6,9%. „To zacieśniający się rynek, w którym coraz większą przewagę zyskują wynajmujący” – zauważa Vitalii Arkhypenko. Z kolei w strefach pozacentralnych, gdzie wakat sięga 12,1%, najemcy nadal mają większe pole do negocjacji. Eksperci prognozują dalszy spadek pustostanów w latach 2026–2027, co może prowadzić do wzrostu czynszów i modernizacji starszych budynków.
We wrześniu 2025 roku czynsze za powierzchnie klasy premium w centrum Warszawy wynosiły średnio 22–27 EUR/mkw./miesiąc, a w strefach pozacentralnych 13,5–17 EUR/mkw./miesiąc. Wzrosty notowane są głównie w nowych i najbardziej atrakcyjnych budynkach centralnych, podczas gdy w starszych obiektach czynsze rosną w tempie zbliżonym do inflacji. Cushman & Wakefield przewiduje, że presja na wzrost stawek utrzyma się w centralnych lokalizacjach, podczas gdy w obszarach poza centrum konkurencja i wyższy poziom wakatu będą ograniczać tempo podwyżek.
