Z najnowszego raportu firmy doradczej Savills wynika, że w pierwszych sześciu miesiącach 2019 roku największy wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie odnotowała Praga (+124%) i Warszawa (+119%). Inwestorzy zaczęli kierować swoją uwagę ku mniejszym rynkom w poszukiwaniu atrakcyjniejszych stóp zwrotu.
Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2019 r. wyniosła około 2,8 miliarda euro. Na samą Warszawę przypadło 1,3 miliarda euro. Na kolejnych miejscach zestawienia firmy Savills znalazły się takie miasta europejskie jak: Sztokholm (+46%), Berlin (+37%), Dublin (+26%), Ateny (53%) i Mediolan (+16%).
Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych utrzymały się na stabilnym poziomie i na większości przebadanych rynków nie przekraczają 4%, z wyjątkiem Lizbony (4,25%), Warszawy (4,5%), Manchesteru (4,75%), Aten (6,25%) i Bukaresztu (7,15%).
Stopy kapitalizacji dla centrów handlowych spadły o 25 pb rok do roku tylko w Atenach, Warszawie, Lizbonie i Bukareszcie. W innych lokalizacjach pozostały na dotychczasowym poziomie lub wzrosły o 10-25 pb – w Londynie i Paryżu odpowiednio o 50 pb i 75 pb, co wynikało m.in. z wpływu handlu internetowego na cały sektor handlowy.
Również pośrednio w związku z rozwojem sektora e-commerce stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych ulegają kompresji w szybkim tempie w całej Europie – w minionym kwartale obniżyły się średnio o 47 pb w ujęciu rocznym, na co wpływ miał także dynamiczny wzrost popytu na magazyny w strategicznych lokalizacjach.
Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills powiedziała: „Pomimo spadku aktywności inwestycyjnej w całej Europie kilka miast spoza kluczowych rynków odnotowuje lepsze wyniki od lokalizacji tradycyjnie najpopularniejszych wśród inwestorów. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w niektórych miastach nadal utrzymują się powyżej 4%, ale mogą one szybko obniżyć się do poziomu odnotowywanego w innych lokalizacjach”.
„Pomimo bezprecedensowej płynności w skali globalnej, która napędza popyt na nieruchomości w Europie, do wyhamowania aktywności inwestycyjnej przyczynia się ograniczona podaż atrakcyjnych produktów połączona z niechęcią wśród inwestorów do szybkiego wyzbywania się aktywów. Z tego względu inwestorzy zaczęli zwracać większą uwagę na mniejsze rynki, które oferują atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji. Przewidujemy, że ten trend utrzyma się także w drugiej połowie bieżącego roku” – dodał Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę, Savills.
W Polsce w pierwszej połowie 2019 r. całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych spadła o 14% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Trudno jednak mówić o wyhamowaniu aktywności inwestycyjnej, bowiem liczba odnotowanych transakcji wzrosła o ponad 50%. Zgodnie z danymi Savills, spadek o ponad 75% odnotowano w sektorze handlowym, natomiast w sektorze biurowym i magazynowym miały miejsce znaczące wzrosty, o odpowiednio 78% i 25%. Rośnie również udział sektora mieszkaniowego i prywatnych domów studenckich.
„Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostaje wysoki, co przekłada się na rekordowo niskie stopy kapitalizacji, zwłaszcza w sektorach biurowym i magazynowym. Spodziewamy się, że wartość transakcji na koniec roku w całym kraju zamknie się w przedziale 6–7 mld euro. Warszawa jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji, nie tylko w Polsce ale i w skali całego kontynentu. Jej atrakcyjność dla inwestorów praktycznie z całego świata potwierdza wysoka dynamika wzrostu wartości transakcji, będącą drugą najwyższą w całej Europie po pierwszym półroczu” – podsumowuje Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills.
fot: Tomasz Reich
