Jak powinno wyglądać serce Warszawy za 20–30 lat? Czy plan ogólny zahamuje rozwój centrum, czy przeciwnie – pozwoli lepiej uporządkować przestrzeń wokół Pałacu Kultury i Nauki? O przyszłości placu Defilad, wysokościowcach, ekonomii miasta i autorskim Projekcie Feniks Tomasz Reich rozmawia z Janem Pawlikiem – strategiem środowiska pracy, architektem, ekspertem ds. utrzymania nieruchomości oraz laureatem nagrody Prezydenta RP „Lider Dostępności 2024”.
Na początek, dla porządku: czym właściwie jest Projekt Feniks?
Projekt Feniks to policzona propozycja zagospodarowania kwartału wokół Pałacu Kultury i Nauki – najcenniejszej niezabudowanej działki w Polsce. Nie zaczynałem od efektownych wizualizacji, lecz od ekonomii. Każda wizja miasta kosztuje, dlatego najpierw sprawdziłem, co można tu zbudować, ile jest to warte i jak zaprojektować przestrzeń, która będzie finansowo samowystarczalna.
Projekt zachowuje skalę obowiązującego planu miejscowego – blisko 600 tys. mkw. zabudowy – z przewagą mieszkań oraz uzupełniającymi funkcjami hotelowymi, handlowymi, biurowymi i publicznymi. Jednocześnie przewiduje więcej zieleni niż dotychczasowe propozycje miasta oraz elementy symboliczne, jak Łuk Tryumfalny – bramę do wolności.
Założenie było proste: uporządkować kompozycję urbanistyczną, maksymalnie wykorzystać zieleń, uwzględnić wszystkie ograniczenia i zbilansować inwestycję w obrębie jednego kwartału. Przeanalizowałem również wcześniejsze koncepcje dla tego miejsca i wykorzystałem ich najlepsze elementy.
Najważniejsza zasada brzmi: inwestycja nie może wymagać dopłat z budżetu miasta. Wieże pojawiają się tam, gdzie mają ekonomiczne uzasadnienie i nie kolidują z istniejącą infrastrukturą, natomiast nad tunelem średnicowym oraz na terenach objętych roszczeniami zaproponowałem zieleń i lekką zabudowę.
Druga wersja projektu, przygotowana po konsultacjach z około 100 tys. warszawiaków, zwiększa powierzchnię przestrzeni publicznych o kolejne 50 tys. mkw., pozostając jednocześnie rentowną.
Czy plan ogólny może w praktyce przekreślić ustalenia obowiązującego planu miejscowego dla rejonu PKiN?
Formalnie nie, ale w praktyce może znacząco wpłynąć na przyszłość tego obszaru.
Obowiązujący plan miejscowy określa, co można dziś wybudować. Jeżeli dopuszcza budynki o wysokości 245 metrów, inwestor może wystąpić o pozwolenie właśnie na taką zabudowę. Plan ogólny nie uchyla planów miejscowych, ale wiąże wszystkie nowe plany oraz ich zmiany.
Problem polega na tym, że wystarczy zmienić plan tylko dla fragmentu kwartału. W efekcie na jednej działce nadal można budować wysoko, a kilka metrów dalej obowiązuje już limit 30 metrów. Powstają dwie różne rzeczywistości prawne w obrębie jednego terenu.
Dodatkowo ustawa nie narzuca samorządom terminu dostosowania starych planów do nowych przepisów. Takie sprzeczne dokumenty mogą funkcjonować równolegle przez wiele lat. W Warszawie procedura uchwalania planu trwa zwykle od dwóch do pięciu lat, a przepisy dotyczące planów ogólnych są nadal zmieniane.
Dlatego uchwalenie planu ogólnego niezgodnego z obowiązującym planem miejscowym dla najcenniejszego kwartału w Polsce może doprowadzić do wieloletniego paraliżu inwestycyjnego.
Trzeba jednak uczciwie powiedzieć, że ustawodawca postawił samorządy w trudnej sytuacji. Terminy na przygotowanie planów były bardzo krótkie, a konsekwencje ewentualnych błędów są ogromne.
Jakie przesłanki urbanistyczne uzasadniają wykreślenie trzech wieżowców od Emilii Plater i ograniczenie wysokości do 30 metrów?
Nie znam takich analiz i dotąd ich nie pokazano.
Obowiązujący plan miejscowy przewiduje w tym miejscu trzy wieże o wysokości od około 208 do 245 metrów. Co więcej, uchwała z 2010 roku zakładała stopniowe przełamanie dominacji Pałacu Kultury i Nauki. Dziś to samo miasto argumentuje, że rezygnacja z wież ma tę dominację chronić.
To dwie całkowicie odmienne wizje, między którymi nie przedstawiono żadnych nowych analiz urbanistycznych. Co istotne, część działek przeznaczonych pod wieże nie jest objęta roszczeniami ani nie koliduje z tunelem średnicowym. Przez lata pozostawały jednak niezabudowane.
Moim zdaniem problem nie wynikał z samej wysokości budynków, lecz z błędów obowiązującego planu. Wieże powiązano funkcjonalnie z niższą zabudową zlokalizowaną nad tunelem kolejowym, a zapisy uniemożliwiały etapowanie inwestycji. Do tego dochodziły kwestie własnościowe. Takie błędy można poprawić, nie rezygnując z całej koncepcji.
W Projekcie Feniks porównałem oba warianty. Obowiązujący plan pozwala na realizację około 600 tys. mkw. zabudowy i potencjalne wpływy ze sprzedaży gruntów rzędu 2,5–3 mld zł. Propozycja planu ogólnego ogranicza zabudowę do około 200 tys. mkw., co oznacza utratę nawet 2–2,5 mld zł potencjalnych przychodów.
W zamian miasto zyskuje więcej zieleni, ale jednocześnie ponad połowę nowej zabudowy lokuje nad tunelem średnicowym, gdzie realizacja inwestycji jest dziś bardzo trudna. Paradoks polega więc na tym, że rezygnujemy z wież tam, gdzie można je wybudować, a planujemy zabudowę tam, gdzie istnieją największe bariery techniczne.
Skąd taka decyzja?
Z wypowiedzi przedstawicieli miasta wynika, że była efektem zgodnych opinii ratusza, konserwatora zabytków i biura planowania regionalnego.
Mam jednak wrażenie, że dominuje tu bardzo konserwatywne podejście do ochrony zabytków, zakładające eksponowanie Pałacu Kultury poprzez ograniczanie nowej zabudowy. Tymczasem świat pokazuje, że można tworzyć odważne kontrasty architektoniczne – przykładem jest szklana piramida przed Luwrem.
Warszawa od ponad trzydziestu lat nie przeprowadziła kompleksowego konkursu urbanistycznego dla tego obszaru. Trudno więc mówić o wyczerpaniu możliwości projektowych.
Czy ochrona widoku na PKiN wystarczy, by zrezygnować z wysokiej zabudowy w samym centrum?
Pałac Kultury i Nauki jest obiektem wyjątkowym, ale również bardzo trudnym symbolicznie. To budynek o niepowtarzalnej architekturze, a jednocześnie pamiątka po okresie zależności od Związku Radzieckiego, wzniesiona w miejscu zburzonej przedwojennej zabudowy.
Miasto unika odpowiedzi na podstawowe pytanie: czy PKiN ma na zawsze pozostać głównym symbolem Warszawy? Ochrona jego ekspozycji oznacza utrzymanie tej dominującej roli. Tymczasem przez ponad trzy dekady nie podjęto próby stworzenia dla niego architektonicznego kontrapunktu ani nowej opowieści o centrum miasta.
Nie uważam, że Pałac należy wyburzyć. Powinien pozostać ważnym elementem panoramy, ale nie może być jedynym bohaterem tej przestrzeni. Niska zabudowa sprawia, że jego dominacja zostaje utrwalona na kolejne pokolenia.
Czy wykonano analizy widokowe, czy była to wyłącznie decyzja estetyczna?
Nie przedstawiono żadnych analiz. Pokazano jedynie zgodne opinie kilku instytucji, ale opinia nie zastępuje profesjonalnego studium urbanistycznego. Jeżeli ogranicza się wysokość zabudowy z 245 do 30 metrów, naturalnym oczekiwaniem jest przedstawienie analiz pokazujących, które osie widokowe wymagają ochrony i dlaczego.
Tymczasem panorama Warszawy już dawno się zmieniła. Od zachodu Pałac otaczają Varso, Złota 44 i kolejne wysokościowce. Od wschodu również nie jest eksponowany w sposób niezakłócony. Trudno więc uznać, że kilka nowych wież zmieniłoby jego odbiór. W Projekcie Feniks wysokościowce zostały rozmieszczone tak, aby z poziomu ulicy wzajemnie nakładały się na siebie i nie tworzyły wrażenia nadmiernego zagęszczenia. Takie rozwiązania projektuje się świadomie, zamiast wprowadzać całkowite zakazy.
Jakie konsekwencje ta decyzja może mieć dla gospodarki miasta i jego atrakcyjności inwestycyjnej?
Mówimy o najcenniejszych gruntach inwestycyjnych w Polsce, położonych w samym centrum europejskiej stolicy, przy dwóch liniach metra i doskonałej komunikacji.
Jeżeli ograniczymy potencjał tego terenu, miasto utraci nie tylko przychody ze sprzedaży gruntów, ale również środki, które mogłyby finansować kolejne inwestycje publiczne. Grunt pod jeden wysokościowiec może pokryć koszty budowy parku, ulic czy nowych obiektów kultury.
Dlatego proponuję prostą zasadę: jeśli rezygnujemy z wysokiej zabudowy, pokażmy mieszkańcom, z czego w zamian zrezygnujemy. Z którego parku, szkoły czy żłobka. Tego rachunku dziś nie przedstawiono.
Jestem zwolennikiem Parku Centralnego, ale jego realizacja będzie bardzo kosztowna. Tym bardziej warto wykorzystać potencjał tego miejsca do sfinansowania całego przedsięwzięcia.
Czy ograniczenie potencjału zabudowy może narazić miasto na roszczenia?
Samo ograniczenie zapisów w planie ogólnym nie powoduje automatycznie obowiązku wypłaty odszkodowań. Takie przepisy skonstruowano świadomie.
W praktyce jednak skutki ekonomiczne mogą być bardzo poważne. Wartość gruntów spada, inwestycje zostają zablokowane, a właścicielom pozostaje jedynie droga sądowa i próba wykazania, że plan został uchwalony z naruszeniem prawa.
Być może właśnie dlatego wybrano takie rozwiązanie.
Dlaczego Projekt Feniks nie przewiduje jednoznacznej zabudowy nad Alejami Jerozolimskimi?
Ponieważ bez przebudowy tunelu średnicowego i wprowadzenia tzw. prawa warstwowego realizacja ciężkiej zabudowy w tym miejscu jest dziś praktycznie niemożliwa.
Zamiast rysować wieże tam, gdzie od dwóch dekad nic nie powstało, proponuję park, lekkie pawilony, gastronomię i wysokiej jakości przestrzeń publiczną. O przyszłej zabudowie warto rozmawiać dopiero po rozwiązaniu problemów technicznych. To bardziej realistyczne podejście niż planowanie inwestycji uzależnionych od zmian legislacyjnych i decyzji PKP.
Czy taka koncepcja jest zgodna z rozwojem nowoczesnych europejskich metropolii?
Moim zdaniem obecny kierunek od niego odchodzi. Śródmieście stopniowo się wyludnia, a aktywność gospodarcza przenosi się na Wolę. Same niskie budynki usługowe nie stworzą żywego centrum. Potrzebni są mieszkańcy, którzy będą korzystać z tej przestrzeni każdego dnia. Dlatego w Projekcie Feniks dominują mieszkania. To właśnie mieszkańcy utrzymują sklepy, restauracje i usługi, tworząc prawdziwe życie ulicy. Jednocześnie konsultacje dotyczące planu ogólnego były prowadzone w sposób bardzo techniczny. Dyskutowano o strefach zapisanych w plikach GML, zamiast zadać mieszkańcom proste pytanie: czy chcą wysokiego, zamieszkanego centrum Warszawy.
Moje konsultacje objęły około 100 tys. osób i pokazały, że mieszkańcy chcą rozmawiać o konkretnych rozwiązaniach.
Czy da się pogodzić ochronę panoramy z nowymi wieżowcami?
Oczywiście. Właśnie temu służy Projekt Feniks. Wysokościowce nie muszą niszczyć osi widokowych. Odpowiednio zaprojektowane mogą je wręcz podkreślać. Londyn od lat chroni widoki na katedrę św. Pawła, jednocześnie rozwijając dzielnicę City. Warszawa nie musi wybierać między całkowitym zakazem a chaosem przestrzennym. Potrzebuje dobrze zaprojektowanej kompozycji urbanistycznej.
Jak będzie wyglądało centrum Warszawy za 20–30 lat, jeśli plan ogólny wejdzie w życie w obecnym kształcie?
Obawiam się, że niewiele się zmieni. Kwartał wokół PKiN pozostanie zamrożony, podczas gdy wokół będą powstawały kolejne wysokościowce. Być może doczekamy się parku, ale równie dobrze przez lata pozostanie tam prowizoryczny parking. Partery nadal będą puste, a Śródmieście będzie się wyludniać i starzeć. Projekt Feniks proponuje zupełnie inny scenariusz – centrum, które finansuje własną zieleń i przestrzeń publiczną, a jednocześnie przyciąga mieszkańców. To miejsce, w którym można mieszkać, pracować i spędzać wolny czas.
Kluczem jest odpowiedni bilans funkcji: około 70 proc. mieszkań, 12 proc. hoteli, 8 proc. handlu, 7 proc. biur i 3 proc. funkcji publicznych.
Patrzy pan na miasto przede wszystkim przez pryzmat ekonomii i prawa. Skąd takie podejście?
Nie jestem architektem, który zajmuje się wyłącznie projektowaniem budynków. Interesuje mnie przede wszystkim to, co dzieje się z nimi po zakończeniu budowy – koszty utrzymania, zarządzanie, modernizacje i dostępność. Pracowałem m.in. przy Fondazione Prada w Mediolanie u boku Rema Koolhaasa, a później odpowiadałem za utrzymanie nieruchomości i optymalizację kosztów. To doświadczenie nauczyło mnie, że miasto nie kończy się na efektownej wizualizacji. Przestrzeń musi być funkcjonalna i utrzymywać się przez dziesięciolecia.
Dlatego uważam, że dobre miasto powstaje z połączenia prawa, ekonomii i architektury – właśnie w tej kolejności. Projekt Feniks nie jest zbiorem efektownych budynków, ale próbą stworzenia modelu, który będzie działał również finansowo.
Adwokat diabła: gdzie Projekt Feniks może się mylić? Co miasto zrobiło dobrze?
Na początek warto powiedzieć jasno – miasto wykonało ogromną pracę. Powstał Plac Centralny, budowane są Muzeum Sztuki Nowoczesnej i nowa siedziba TR Warszawa. To dowód, że ten fragment miasta można zmieniać. Projekt Feniks również nie jest wolny od ryzyka. Wieżowce oznaczają większy ruch, cień i silniejsze podmuchy wiatru przy ulicach. Zakładam, że parametry obowiązującego planu zostały wcześniej przeanalizowane, ale to wciąż założenie.
Największym zagrożeniem pozostaje jednak rynek. Cały model opiera się na tym, że znajdą się inwestorzy gotowi realizować kolejne etapy. Jeśli rynek mieszkań lub biur wyhamuje, przychody będą niższe. Dlatego nie przedstawiam jedynego słusznego rozwiązania, lecz policzony scenariusz, który można weryfikować i udoskonalać.
Co powinno wydarzyć się teraz?
Największym wyzwaniem nie jest dziś prawo ani konserwator zabytków, lecz finansowanie. Historia tego miejsca pokazuje, że właśnie brak pieniędzy najczęściej opóźniał kolejne inwestycje. Dlatego pierwszym krokiem powinno być przygotowanie przez miasto rzetelnej analizy kosztów wszystkich możliwych wariantów zagospodarowania. Mieszkańcy mają prawo wiedzieć, ile kosztuje każda z propozycji i kto za nią zapłaci.
Po drugie, warto oddzielić tereny bezsporne od tych, na których istnieją przeszkody prawne lub techniczne. Nad tunelem średnicowym można dziś rozwijać park i lekką zabudowę, natomiast dyskusję o wysokości prowadzić tam, gdzie nie ma kolizji i inwestycje są realne.
Po trzecie, potrzebna jest uczciwa debata o przyszłości centrum Warszawy. Nie tylko o wysokości budynków, ale również o tym, w jaki sposób miasto zamierza finansować zieleń, przestrzeń publiczną i kolejne inwestycje.
Miasto nie musi sprzedawać gruntów. Do dyspozycji są także użytkowanie wieczyste, partnerstwo publiczno-prywatne czy model BOT, w którym inwestor buduje i eksploatuje obiekt przez określony czas, a następnie przekazuje go miastu. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i ryzyka, ale wszystkie są lepsze od wieloletniego utrzymywania najcenniejszego terenu w Warszawie w stanie prowizorycznym.
Nie twierdzę, że Projekt Feniks jest jedyną właściwą odpowiedzią. Twierdzę jedynie, że jest propozycją opartą na konkretnych wyliczeniach. Z taką propozycją można polemizować, przedstawiając lepsze dane i lepsze rozwiązania. Warszawa zasługuje na debatę opartą na faktach, a nie na przekonaniu, że „po prostu się nie da”.
Rozmawiał Tomasz Reich
JAN PAWLIK | Strateg Środowiska Pracy | Utrzymanie Nieruchomości | Architekt
Laureat nagrody Prezydenta RP „Lider Dostępności 2024”.
Specjalizuję się w utrzymaniu i eksploatacji nieruchomości oraz zarządzaniu przestrzenią publiczną,
łącząc efektywność kosztową z potrzebami użytkowników i interesem społecznym. Posiadam
doświadczenie w pracy na styku infrastruktury miejskiej, dostępności i dialogu społecznego.
Byłem współautorem akcji inicjującej powstanie kładki na moście Łazienkowskim oraz prowadziłem
jedne z pierwszych konsultacji społecznych w Warszawie, wspierając stronę społeczną w wypracowaniu
konstruktywnych, bezpiecznych i trwałych rozwiązań. Podobne podejście stosuję w projektach
dotyczących obszarów miejskich, w tym np. rejonu Placu Grunwaldzkiego.
Doświadczenie zdobywałem w Massive Design oraz we współpracy z biurem OMA przy projekcie
Fondazione Prada w Mediolanie, a następnie w strukturach ISS Facility Services, gdzie odpowiadałem za
utrzymanie nieruchomości i optymalizację kosztów operacyjnych.
Obecnie, jako niezależny doradca, wspieram miasta i zarządców nieruchomości w odpowiedzialnym
utrzymaniu i transformacji obiektów, dbając o dostępność, bezpieczeństwo i długofalową wartość
przestrzeni
