Redefinicja funkcji biur i zainteresowanie ich modernizacją stanowią trwałe trendy na warszawskim rynku – Ubiegły rok przyniósł stabilizację na stołecznym rynku biurowym, z rosnącą koncentracją podaży w centralnych dzielnicach Warszawy. Na koniec IV kw. 2024 r. w fazie realizacji znajdowało się ok. 230 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jednocześnie wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów, wynika z raportu Warsaw Crane Survey 2025 firmy doradczej Deloitte.
Wzrost popularności obiektów typu mixed-use, modernizacja, przebudowa czy adaptacja dotychczas istniejących budynków do nowych funkcji są zjawiskami, które w największym stopniu wpłyną na warszawski rynek biurowy w najbliższych latach.
Całkowity wolumen powierzchni biurowej w Warszawie na koniec grudnia 2024 r. wyniósł 6,29 mln mkw., o 1 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Do użytku oddano 100 tys. mkw. nowych inwestycji, czyli o 70 proc. więcej niż na koniec 2023 r. Jednocześnie procentowy przyrost całkowitej powierzchni biurowej był relatywnie niewielki. Wynika to jednak z decyzji właścicieli budynków o wyburzeniu lub przebudowie nieefektywnych nieruchomości biurowych, przeznaczanych obecnie przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Według autorów raportu stanowi to jeden z głównych trendów na warszawskim rynku nieruchomości. Istotnym czynnikiem pozostaje również ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. Deweloperzy nadal preferują lokalizacje w centralnych dzielnicach Warszawy ze względu na możliwość szybszej komercjalizacji i ograniczenia ryzyka inwestycyjnego.
W najbliższych miesiącach nie należy spodziewać się gwałtownego wzrostu powierzchni biurowej, m.in. ze względu na relatywnie niską aktywność deweloperów. W 2024 r. w fazie realizacji znajdowało się bowiem ok. 230 tys. mkw. projektów (-14 proc. r/r). Co więcej, od stycznia do grudnia 2024 r. wydano jedynie dwa pozwolenia na budowę i ani jednej decyzji o warunkach zabudowy budynku biurowego o powierzchni przekraczającej 2,5 tys. mkw. Kontynuacja trendu spadkowego w tym obszarze oraz wzrost popularności projektów modernizacyjnych stanowią dowód na zmiany struktury bieżących i przyszłych projektów.
– Obecnie obserwowane zjawiska wskazują, że warszawski rynek biurowy znajduje się w fazie stabilizacji. Zmiany preferencji społecznych sprawiają, że deweloperzy coraz częściej stawiają na projekty mieszkaniowe, co z kolei wpływa na całkowity wolumen powierzchni biurowej. Spadająca od lat liczba składanych wniosków o wydanie warunków zabudowy czy pozwoleń na budowę, nie wspominając o wydawanych pozwoleniach na budowę wskazuje, że nie mamy co liczyć na przełamanie tego trendu w najbliższych latach. Jednakże, pomimo spadku liczby nowych inwestycji, w najbliższych miesiącach będziemy obserwować nieznaczny wzrost zasobu biurowego – mówi Dominik Stojek, partner, Lider Grupy Nieruchomościowej oraz szef Zespołu Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.
Stabilizacja rynku
Dzielnicą dysponującą największymi zasobami biurowymi od lat pozostaje Wola. Nie inaczej było w 2024 r. – na koniec grudnia łączna powierzchnia biur w tej dzielnicy wyniosła 1,9 mln mkw. Co więcej, to właśnie wokół wolskiego Ronda Daszyńskiego w ubiegłym roku zostało oddanych do użytkowania najwięcej nowych projektów: The Form, kolejne fazy kompleksu Lixa czy Vibe A. Po wliczeniu planowanych inwestycji zasób dla tej dzielnicy przekracza 2 mln mkw. Na drugim miejscu dzielnic znajduje się Mokotów (1,52 mln mkw. powierzchni). Trzecią pod względem oferowanych przestrzeni biurowych jest Śródmieście – 1,36 mln mkw.
Inwestycje, które w 2024 r. uzyskały pozwolenie na budowę powiększą zasoby biurowe dwóch dzielnic. Pierwsza z nich, trzy budynki biurowe o łącznej powierzchni ponad 42 tys. mkw powstanie we Włochach. W ramach drugiej na Woli powstanie biurowiec o powierzchni 31 tys. mkw. Łączna powierzchnia tych inwestycji jest o 46 proc. większa w stosunku do projektów, które otrzymały pozwolenie w roku poprzednim.
Metamorfozy zamiast nowości
Od kilku lat na warszawskim rynku biurowym prowadzonych jest coraz więcej inwestycji polegających na przebudowie, modernizacji czy wyburzeniu i zmianie funkcji już istniejących budynków. Jest to spowodowane m.in. problemem z komercjalizacją części powierzchni ze względu na wysokie koszty utrzymania, wzrost popularności pracy w modelu hybrydowym czy braku zgodności danego obiektu z wymogami ESG. Jak wynika z danych przytoczonych w raporcie wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie na koniec 2024 r. wyniósł 10,6 proc. (+0,2 p.p. r/r). Najwięcej pustostanów jest na Służewcu, gdzie co piąty mkw. biura pozostał niewynajęty.
W przypadku centralnych dzielnic Warszawy największym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Czynnikiem, który ma kluczowy wpływ na decyzję o budowie w lokalizacjach poza ścisłym centrum jest z kolei zdolność do pozyskania najemców w ramach umowy przednajmu.
– Redefinicja koncepcji biur powoduje, że przedsiębiorcy szukają miejsc, które sprzyjają efektywnej współpracy oraz stanowią magnes przyciągający pracowników z powrotem do biur. Istotną kwestią, determinującą decyzję o przebudowie jest też konieczność dopasowania danej nieruchomości do wymogów ESG. Powyższe nie pozostają bez wpływu na nowe projekty, które stanowią bardzo dużą konkurencję dla istniejących już obiektów – mówi Dominik Stojek.
