Zapraszamy do przeczytania ekskluzywnego wywiadu Tomasza Reicha, redaktora naczelnego portalu NowaWarszawa z Szymonem Zduńczykiem, członkiem zarządu i dyrektorem zarządzającym Karimpol Polska. W rozmowie poruszamy tematy związane z nowym projektem Skyliner II, jego wpływem na rozwój Warszawy oraz przyszłością rynku nieruchomości w stolicy. Szymon Zduńczyk dzieli się swoimi doświadczeniami i wizją na temat nowoczesnych przestrzeni biurowych.
Tomasz Reich
Panie Szymonie, czy może Pan powiedzieć, czym różni się Skyliner I od Skyliner II, poza wysokością? Te budynki powstały w ciągu jednej dekady, więc musi być między nimi jakaś różnica.
Szymon Zduńczyk
Skyliner I i II traktujemy jako jeden zespół budynków, czyli kompleks Skyliner. Główna różnica między nimi tkwi w technologii i rozwiązaniach proekologicznych. Skyliner II będzie jeszcze bardziej nowoczesny pod względem wydajności oraz spełnienia kryteriów ESG, co było jednym z głównych założeń projektu. Budynek już posiada certyfikat BREEAM New Construction na poziomie Outstanding.
Jeśli chodzi o architekturę, w Skylinerze I jakość jest wysoka zarówno w zakresie fasady, bryły, jak i wykończenia wnętrz. W Skylinerze II chcemy utrzymać tę samą jakość, aby oba budynki stanowiły spójną całość. Wykończenie lobby będzie ponadczasowe, oparte na klasycznych materiałach, co pozwoli na długowieczność. Naszym celem jest, aby przechodząc z jednego budynku do drugiego, trudno było zauważyć różnicę.
Pod względem technologicznym, Skyliner II będzie wyposażony w nowe rozwiązania, takie jak wyższa klasa bezpieczeństwa pożarowego (klasa A, w porównaniu do klasy B w Skylinerze I). Wprowadzimy także udoskonalenia w zakresie charakterystyki energetycznej. Skyliner I jest już poniżej normy zużycia energii, a w Skylinerze II dążymy do utrzymania podobnych standardów. Sprawdzaliśmy wszystkie możliwe rozwiązania, w tym instalację fotowoltaiki i pomp ciepła.
Tomasz Reich
No właśnie i jakie zastosowaliście rozwiązania?
Szymon Zduńczyk
Jeśli chodzi o fotowoltaikę, niestety, z powodu wymogów bezpieczeństwa pożarowego, projekt został odrzucony. Staraliśmy się znaleźć sposób na jego realizację, ale ze względu na przepisy nie otrzymaliśmy zgody na montaż paneli na dachu. W związku z tym podjęliśmy decyzję, by fotowoltaikę zainstalować w innym miejscu. Planujemy zakup farmy fotowoltaicznej na terenie poza budynkiem, aby zapewnić zasilanie zieloną energią z własnego źródła.
Jeśli chodzi o rozwiązania geotermalne, analizowaliśmy taką opcję, jednak w przypadku Skylinera II napotkaliśmy pewne trudności. Budynek ma aż 5 poziomów parkingowych, a działka jest stosunkowo wąska, co sprawia, że ściany szczelinowe znajdują się niemalże na granicy działki. W związku z tym, geotermalne rozwiązania okazały się niemożliwe do zastosowania. Mimo to, wdrożyliśmy szereg mniejszych rozwiązań, które poprawiają efektywność energetyczną. Na przykład, już w Skylinerze I zastosowaliśmy bardzo dobrą izolację fasady, która ogranicza nagrzewanie się budynku latem oraz utratę ciepła zimą. W Skylinerze II uda się uzyskać jeszcze lepsze współczynniki izolacyjne, co stanowi kolejny krok w kierunku poprawy efektywności energetycznej.
Tomasz Reich
Skyliner II będzie miał na dachu ogrody, a przynajmniej zielone tarasy. To jest jedna z większych atrakcji tego budynku. Pojawiają się pytania od naszych czytelników, czy będą one otwarte?
Szymon Zduńczyk
Jeżeli chodzi o tarasy, chcemy, aby były one wizytówką tego budynku. Projektujemy je z dużą dbałością o detale, rozmawiamy o doborze odpowiednich donic, ilości ziemi, systemach nawadniania oraz gatunkach roślin, które będą dostępne w odpowiednich porach roku. Naszym celem jest, aby zieleń była bujna, a tarasy nie były jedynie udekorowane pojedynczymi drzewkami. Planujemy duże donice, dużo ziemi i odpowiednie systemy nawadniania, aby stworzyć naprawdę zieloną przestrzeń.
Jeśli chodzi o dostępność, ze względów bezpieczeństwa nie planujemy, aby tarasy były ogólnodostępne. Niemniej jednak, chcielibyśmy, aby były dostępne w pewnym zakresie dla najemców. Każda osoba posiadająca kartę dostępu, po weryfikacji, będzie mogła korzystać z tarasu, na przykład na kawę w ciągu dnia czy po pracy.
Tomasz Reich
Skyliner I ma na szczycie przestrzeń eventową. Czy takie rozwiązanie bierzecie pod uwagę w drugim budynku?
Szymon Zduńczyk
Tak, zdecydowanie. Jesteśmy bardzo zadowoleni z tego, że nasz budynek żyje po godzinach. Widzimy, że generuje ruch i jest wykorzystywany. Uważam, że to smutne i nieefektywne, kiedy budynek zamyka się o 17:00 czy 18:00 i nic się z nim nie dzieje. W Skylinerze I przestrzeń eventowa działa, parking jest czynny, a niektóre firmy pracują 24 godziny na dobę, co sprawia, że budynek jest wykorzystywany w pełni. Miejsce eventowe przyczynia się do dużego ruchu i pozytywnego ożywienia tego miejsca, co nas bardzo cieszy. Dlatego zdecydowanie rozważamy możliwość powielenia tego rozwiązania w Skylinerze II.
Tomasz Reich
Czyli wśród rozwiązań pojawia się opcja dedykowanej windy, a nawet wind do górnych pięter?
Szymon Zduńczyk
Tak, jeśli chodzi o windę, to z powodów bezpieczeństwa pożarowego musi być ona bezpośrednia. W każdym budynku musi znajdować się winda, która dociera na każde piętro, i taka winda jest planowana od początku. Jeśli chodzi o część eventową, rozważamy możliwość podziału przestrzeni, choć jeszcze nie podjęliśmy ostatecznej decyzji. Dla nas kluczowa jest powierzchnia biurowa, więc zależnie od tego, jak będzie przebiegał wynajem, staramy się być elastyczni i przygotowani na różne scenariusze. Rozszerzenie oferty eventowej, która funkcjonuje w Skylinerze I, jest jedną z opcji, które bierzemy pod uwagę.
Tomasz Reich
Warszawiacy narzekają, że mamy dużo wieżowców. A może coraz więcej wieżowców, bo dużo to pojęcie względne i właściwie nie ma takiej przestrzeni na samym szczycie budynków, która pełniłaby funkcję restauracyjną. Gdyby przyszedł do was restaurator i powiedział, że chciałby otworzyć tam restaurację, jakie byłoby wasze stanowisko?
Szymon Zduńczyk
Nasza reakcja zależałaby od struktury najemców. Jeśli chodzi o usługi gastronomiczne na parterze, musimy zadbać o to, by różne restauracje nie konkurowały ze sobą. Aczkolwiek raczej byliby to inni klienci. Nie wykluczamy funkcji restauracyjnych; to także jedna z rozważanych opcji.
Mieliśmy już kilku chętnych restauratorów. Chcemy i wymagamy wysokiej jakości miejsc oraz doświadczenia. Nie jesteśmy zainteresowani współpracą z kimś, kto dopiero zaczął swoją działalność. Mamy doświadczoną organizację, jak Villa Foksal, która od lat dostarcza usługi o wysokiej jakości, zarówno pod względem jakości jedzenia, jak i obsługi. To jest dla nas partner, z którym chcemy współpracować. Jeśli restauratorzy mają doświadczenie i potrafią zapewnić wysoką jakość przez długi czas, to zdecydowanie bylibyśmy otwarci na współpracę.
Tomasz Reich
„LookUp parę dni temu otrzymał prestiżową nagrodę. Sam Skyliner również zdobył prestiżowe wyróżnienie Nowej Warszawy w kategorii Niebotyk Dekady. W związku z tym pojawia się pytanie: kiedy po Skylinerze II możemy spodziewać się nowych wysokościowców z rodziny Karimpol?
Szymon Zduńczyk
Cieszymy się z tych nagród, a szczególnie z wyróżnienia jako Niebotyk Dekady. Dla nas jest to niezwykle ważne, ponieważ nagroda była przyznawana przez czytelników Nowej Warszawy, co daje nam cenny feedback – widzimy, że budynek się podoba. To duże wyróżnienie, biorąc pod uwagę liczbę powstałych w tej dekadzie inwestycji.
Jeśli chodzi o nagrody dla LookUp, to również coś pięknego. Tym bardziej, że cały proces związany z planowaniem wykończenia i samym fit-out’em był bardzo wymagający. Projektowanie przestrzeni innej niż tradycyjne powierzchnie biurowe wymaga dużo większej precyzji i zastosowania wyższej jakości materiałów. Wymagało to nieszablonowego podejścia, szczególnie w kwestiach wentylacji i klimatyzacji, ponieważ wysokość budynku stwarza wyzwania, zwłaszcza przy organizowaniu dużych eventów. Zastosowanie ruchomych dysz do schładzania przestrzeni to jeden z przykładów innowacyjnych rozwiązań, które wdrożyliśmy, aby przestrzeń była komfortowa. To wspólny sukces nasz, całego zespołu projektowego MIXD i drużyny LookUp. Jesteśmy bardzo dumni z efektu i kolejnych wyróżnień.
Co do naszej przyszłości, to skupiamy się na Skylinerze II, który wymaga uwagi na każdym etapie – od wyboru technicznych rozwiązań po leasing. Skyliner I to także czasochłonny projekt. Jest tutaj 49 000 m² powierzchni, wielu najemców, dlatego zarządzanie nim to również wyzwanie. Chcemy to robić dobrze, chcemy być aktywni i chcemy być blisko. Czuwamy nad każdym szczegółem – od technicznych po te związane z leasingiem. Skyliner II również wiąże się z wyzwaniami, dlatego pozostaję w stałym kontakcie z wykonawcą, Warbud S.A., i regularnie omawiamy szczegóły budowy. Planowane zakończenie budowy to koniec 2026 roku, a otwarcie przewidujemy na przełomie 2026 i 2027 roku. Potem wynajem, fit-out i sprzedaż – ten projekt będzie trwał jakieś 3 do 5 lat. Mamy więc jeszcze trochę czasu. Po Skylinerze II planujemy kolejne projekty, ale nie spieszymy się z ich realizacją. Nasza polityka finansowa jest ostrożna i pozwala nam na stopniowy rozwój. Chcemy akumulować kapitał, co daje nam możliwość realizowania większych projektów w dłuższej perspektywie. Nasza strategia to rozważny rozwój – nie musimy sprzedawać projektów, aby pozostać aktywnymi na rynku. Po trzech latach zarządzania Skylinerem I mamy doświadczenie, które pozwala nam lepiej planować przyszłe inwestycje. Z pewnością będziemy budować kolejne projekty, ale na razie rozglądamy się za nowymi możliwościami.
