W I kwartale 2026 roku polski rynek mieszkaniowy odnotował wyraźny wzrost sprzedaży. Na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań (wzrost o 11,1% kdk i 35,2% rdr). Co istotne, poprawa wyników nastąpiła mimo długiego okresu urlopowego na początku roku oraz pogorszenia nastrojów pod koniec marca, związanego z wojną w Zatoce Perskiej.
Komentarz JLL do sytuacji na rynku po I kw. 2026 r. Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Poland
Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano w Katowicach (+51%), co przekłada się jednak na relatywnie niewielki wolumen (ok. 170 dodatkowych transakcji). W Warszawie i Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7% i 17,5% kdk. Wzrost popytu widoczny był również w Krakowie i Poznaniu. W sześciu z siedmiu analizowanych metropolii sprzedaż przewyższała nową podaż – wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba wprowadzonych mieszkań była o 13% wyższa niż kwartał wcześniej.
Łącznie do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27% mniej niż w IV kwartale 2025 roku. Stabilizacja podaży była widoczna głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach (poza Krakowem) aktywność deweloperów wyraźnie osłabła, co jest typowe dla początku roku.
W efekcie oferta mieszkań nieznacznie spadła lub pozostała stabilna w większości miast. Na koniec marca wynosiła ok. 69 tys. lokali, co nadal oznacza poziom bliski historycznym rekordom. W tej liczbie znajduje się również ok. 6,4 tys. mieszkań zarezerwowanych, ale jeszcze niesprzedanych.
Zróżnicowanie cen i relacji popytu do podaży
W I kwartale utrzymało się zróżnicowanie dynamiki cen między miastami. Średnie ceny ofertowe rosły głównie pod wpływem wprowadzania droższych inwestycji. W Warszawie wzrosły o 6,2% kdk (do 19 900 zł/m²), a w Poznaniu o 2,4% (do 14 100 zł/m²). W pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły 0,6%. W ujęciu rocznym realne wzrosty (powyżej inflacji) widoczne są jedynie w Warszawie i Poznaniu, podczas gdy we Wrocławiu odnotowano spadek.
Rynki lokalne coraz wyraźniej różnicują się pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła w fazę niedoboru mieszkań, Trójmiasto pozostaje blisko równowagi, a Wrocław szybko się do niej zbliża. W Krakowie i Poznaniu nadal utrzymuje się nadwyżka podaży, choć maleje. Najdłuższy teoretyczny czas wyprzedaży oferty notowany jest w Łodzi (ponad 2 lata) oraz Katowicach (ponad 3 lata).
Perspektywy dla rynku deweloperskiego
Wyniki I kwartału są efektem decyzji podejmowanych z wyprzedzeniem – zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów. Dane sprzedażowe odzwierciedlają głównie decyzje podjęte w styczniu i lutym, natomiast oferta wprowadzona w marcu wynika z planów przygotowywanych wcześniej.
Na początku marca zakładano jeszcze, że konflikt w Zatoce Perskiej będzie krótkotrwały i nie wpłynie znacząco na gospodarkę. Obecnie wiadomo, że jego skutki są poważniejsze i bardziej długotrwałe. Obejmują one m.in. wzrost kosztów surowców, transportu oraz ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw.
W praktyce oznacza to utrzymanie wysokiego oprocentowania kredytów hipotecznych (a nawet ryzyko ich wzrostu) oraz zwiększenie kosztów budowy. Jednocześnie w krótkim okresie może to sprzyjać sprzedaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia – jako produktów o przewidywalnej cenie i terminie realizacji.
Presja kosztowa i ograniczenie nowych inwestycji
Większa niepewność dotyczy nowych projektów. Deweloperzy i wykonawcy będą musieli uwzględniać rosnące ryzyko kosztowe, co przełoży się na wyższe ceny nowych inwestycji oraz potencjalne ograniczenie ich liczby.
W Warszawie może to szybko doprowadzić do wyraźnego niedoboru podaży. W innych miastach nadwyżka mieszkań będzie stopniowo się zmniejszać. W miarę kurczenia się oferty gotowych lokali możliwe jest przyspieszenie wzrostu cen oraz aktywizacja części kupujących, w tym inwestorów spekulacyjnych.
W dłuższej perspektywie można spodziewać się większej ostrożności wśród średnich firm deweloperskich oraz bardziej elastycznej strategii największych graczy, którzy mogą wykorzystać trudniejsze warunki do zwiększenia udziału w rynku.
Polski rynek mieszkaniowy ponownie znalazł się pod silnym wpływem czynników zewnętrznych. Po okresie względnego optymizmu nastroje uległy pogorszeniu, a rosnąca niepewność nie sprzyja ani kupującym, ani sprzedającym.
