Pod koniec 2 kw. 2014 r. w Warszawie budowano ponad 633,000 mkw. powierzchni biurowej. Oznacza to, iż w momencie, gdy wszystkie realizowane obecnie obiekty zostaną ukończone, stołeczny zasób biur zwiększy się o prawie 15%. Zdarzy się to wkrótce biorąc pod uwagę, iż typowy okres budowy biurowca wynosi ok. 1,5 – 2,5 roku.
Konrad Heidinger
Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku CBRE
Od kilku lat w Warszawie buduje się bardzo dużo biur – trochę więcej niż rynek jest w stanie przyjąć w tak krótkim okresie. Stąd właśnie stopniowy wzrost poziomu pustostanów. Deweloperzy bardzo dobrze zdają sobie sprawę, że Warszawa rozwija się dynamicznie a najemcy potrzebują dodatkowej powierzchni by zapewnić miejsce pracy dla rosnącej liczby pracowników. I to właśnie dlatego stołeczna podaż nowych biur pozostaje na tak wysokim poziomie od ostatnich kilku lat.
Rosnący odsetek powierzchni niewynajętej jest naturalną konsekwencją cykliczności rynku biurowego. Zgodnie z prognozami, stołeczny współczynnik pustostanów powinien osiągnąć najwyższą wartość (ok. 19%) w połowie 2016 r., gdy na rynek trafią największe realizowane obecnie projekty. Począwszy od tego okresu prognozowany jest stopniowy spadek pustostanów.
Prognoza zmiany współczynnika pustostanów w Warszawie
Od kilku lat obserwujemy w Warszawie tendencję do przenoszenia się najemców ze starszych obiektów do nowoczesnych budynków biurowych klasy A. W wielu przypadkach, firmy podpisywały umowy najmu w zdecydowanie innych realiach rynkowych, gdy stawki czynszu były dużo wyższe. Bardzo często przeprowadzka do nowego obiektu może oznaczać dla najemcy nie tylko zdecydowaną poprawę standardu zajmowanej powierzchni, ale również dużo niższy koszt najmu. Mimo wszystko, powierzchni biurowej klasy A oddaje się na tyle dużo, iż poziom pustostanów w tego typu obiektach jest stosunkowo wyższy niż średnia dla całej Warszawy.
Współczynnik pustostanów w Warszawie według klasy budynku
Mimo stopniowego wzrostu poziomu pustostanów, warszawski rynek biurowy w dalszym ciągu pozostaje bardzo atrakcyjny dla deweloperów. Warszawa ciągle dysponuje obszarami o ograniczonej konkurencji, które mogą stanowić ciekawą alternatywę dla największych dzielnic biurowych. Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową, wybór odpowiedniej lokalizacji dla nowego obiektu ma coraz większe znaczenie.
Do obszarów, które do tej pory pozostawały poza strefą zainteresowania deweloperów biurowych należy m.in. Praga. Najemcy, którzy już są obecni w tym obszarze mają bardzo małe pole manewru przy poszukiwaniu powierzchni o najwyższym standardzie i zazwyczaj są zmuszeni do renegocjacji wygasających umów, bądź do przeprowadzki do obszaru o większej dostępności nowych projektów. Jednak biorąc pod uwagę planowane ukończenie centralnego obszaru drugiej linii metra pod koniec roku, prawy brzeg Wisły powinien bardzo zyskać na atrakcyjności. To może z kolei zachęcić deweloperów do rozważenia inwestycji biurowych na tym obszarze.
Poziom pustostanów utrzymuje się w przypadku większości obszarów biurowych na podobnym poziomie ok. 12-15%. Nieco wyższy wskaźnik został odnotowany w ostatnim czasie w Północnej Strefie Biurowej (N, Żoliborz i Bielany), głównie ze względu na oddanie do użytkowania pierwszej fazy kompleksu Gdański Business Centre (44,500 mkw.) spółki HB Reavis. Projekt nadal jest w fazie komercjalizacji i dysponuje dużą ilością dostępnej powierzchni. Ze względu na niewielki zasób biurowy strefy, nawet jeden niewynajęty budynek rzutuje w dużej mierze na odsetek pustostanów. Z odwrotną sytuacją mamy za to do czynienia w Strefie Południowo-Wschodniej (SE, Wilanów i Sadyba), gdzie w ostatnim czasie nie ukończono żadnego projektu, co spowodowało, iż współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymał się pod koniec drugiego kwartału poniżej 5%.
Pustostany w głównych obszarach biurowych Warszawy
