Zaledwie 11 miesięcy potrzebowali eksperci Colliers, aby przekształcić dwa budynki biurowe, należące do kompleksu Lipowy Office Park w Warszawie, w komfortowe zakwaterowanie dla ponad 730 studentów, młodych profesjonalistów oraz gości krótkoterminowych. Nowo powstały projekt SHED Sky Living w Warszawie, należący do litewskiego inwestora 1 Asset Management, jest pierwszym przypadkiem w Polsce, kiedy tak stosunkowo młody budynek biurowy zmienił swoją funkcję. Według ekspertów Colliers jest to początek trendu i szansa na drugie życie dla wielu nieruchomości.
Jest potencjał
Według danych firmy doradczej Colliers, zmiana funkcji nieruchomości – całkowita lub częściowa – jest najczęstszym powodem, dla którego niektóre budynki znikają z mapy biurowej Warszawy[1] (dotyczy 49% wycofanych nieruchomości biurowych). Inne przyczyny to rozbiórka (21%) i modernizacja (20%). Pozostałe 10% zostało sprzedane lub przeznaczone na własny użytek.
– Przebudowa budynków biurowych stanowi odpowiedź na kluczowe wyzwania stojące przed współczesnymi miastami – niedobór mieszkań, konieczność skrócenia cyklu inwestycyjnego i zmniejszenia śladu węglowego, czego przykładem jest zmiana funkcji Lipowy Office Park. Dwa budynki biurowe, które do niedawna stały puste, obecnie tętnią życiem, zaspokajając potrzeby setek młodych ludzi – mówi Bartosz Jankowski, partner i dyrektor Colliers Define na Europę Środkową i Wschodnią.
A potrzeby są znacznie większe, ponieważ według Colliers, przy prawie 1,3 mln studentów w Polsce, w prywatnych akademikach dostępnych jest tylko kilka tysięcy miejsc, a w placówkach państwowych – 82 tys. Z tego powodu zdecydowana większość studentów zmuszona jest szukać zakwaterowania, wynajmując mieszkania od prywatnych właścicieli.
– Stolica Polski znajduje się wśród miast z największym niedoborem miejsc akademickich w Europie, co wskazuje na ogromny potencjał rozwoju rynku PBSA[2]. Konwersja budynków biurowych jest jednym ze sposobów, aby tę lukę zapełnić – dodaje Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services w Colliers.
Czas, lokalizacja, środowisko
– Rynek prywatnych mieszkań studenckich i co-livingu od kilku lat cieszy się zainteresowaniem naszego funduszu. Mamy już na koncie trzy projekty co-livingowe w Polsce[3], ale tylko SHED Sky Living w Warszawie powstał w wyniku przekształcenia powierzchni biurowej w mieszkalną. Transformacja istniejących biurowców, zamiast budowania nowych projektów od podstaw, pozwala nam zaoszczędzić cenny czas – konwersja zajmuje ok. 12 miesięcy, podczas gdy realizacja od zera ok. 24 miesiące. Wybór tego rozwiązania daje nam również dostęp do lepszych lokalizacji, ponieważ odpowiednie wolne działki w centralnych obszarach rzadko są osiągalne w rozsądnej cenie. Oprócz tych praktycznych korzyści, takie podejście ożywia krajobraz miejski – SHED Sky Living nie tylko poprawia jakość życia, ale także przyczynia się do odnowy miasta i nadania mu współczesnego charakteru. W ten sposób udaje nam się osiągnąć kilka celów jednocześnie: stworzyć trwałą wartość dla społeczności i zapewnić naszym inwestorom zrównoważone zyski – mówi Matas Mockeliūnas, fund partner 1 Asset Management.
Prace nad konwersją dwóch warszawskich budynków w ramach Lipowy Office Park, zlokalizowanym przy ul. Żwirki i Wigury 31, rozpoczęły się pod koniec 2024 r. i zakończyły przed rozpoczęciem trwającego roku akademickiego. Firma Colliers Define odpowiadała zarówno za kwestie projektowe, jak i generalne wykonawstwo, wyposażenie obu obiektów, opracowanie i realizację systemu informacji wizualnej dla kompleksu. Eksperci przeprowadzili kompleksowe prace rozbiórkowe, obejmujące m.in.: usunięcie 99% ścian działowych, prace budowlane związane z nowym układem funkcjonalnym oraz jego wykończeniem, a także dostosowanie szeregu instalacji, w tym klimatyzacji do nowego układu pomieszczeń.
W procesie adaptacji wprowadzono szereg rozwiązań technicznych, które poprawiły efektywność energetyczną i akustykę budynku: zachowano funkcjonalność okien uchylnych, zoptymalizowano układ ścian działowych, wykorzystano podłogi podniesione oraz sufity z materiałów z recyklingu. Dzięki temu udało się osiągnąć wysoki standard wykończenia przy zachowaniu optymalnego budżetu i harmonogramu inwestycji.
Warto podkreślić, że w przypadku wyburzenia obu biurowców Lipowy Office Park, do środowiska wyemitowanych zostałoby ok. 3500 ton dwutlenku węgla. Konwersja funkcji pozwoliła tego uniknąć.
Komfort i wspólnota
SHED Warsaw Sky Living to nowoczesna, wielofunkcyjna przestrzeń mieszkalna – na powierzchni 19 tys. mkw. powstały 582 pokoje (jedno i dwuosobowe) dla 733 studentów i młodych profesjonalistów. Wszystkie wyposażone są w aneksy kuchenne, łazienki i klimatyzację.
Oba obiekty zaprojektowano w duchu współczesnego co-livingu, łączącego potrzebę prywatności w ramach prywatnych pokoi z bogatą ofertą części wspólnych, które sprzyjają integracji i budowaniu społeczności. Mieszkańcy mają do dyspozycji m.in.: w pełni wyposażone wspólne kuchnie, coworking i sale spotkań, kino, pokoje do nauki, pracownię artystyczną, yoga room, siłownię, pralnię, a nawet profesjonalne studio do nagrywania podcastów. Dodatkowo, w budynku C funkcjonuje recepcja z całodobową obsługą. Najemcy mają także możliwość wynajmu miejsca parkingowego.
Na potrzeby SHED Sky Living w Warszawie opracowano dedykowany motyw wizualny dla każdego z budynków. W budynku D oparto go na warszawskich legendach i opowieściach, z kolei w C postawiono na najważniejsze stołeczne obiekty (np. Stadion Narodowy, Pałac Kultury i Nauki).
– Najemcy w warszawskim SHED Sky Living w cenie najmu kawalerki otrzymują nie tylko komfortowe warunki zakwaterowania, ale także dostęp do wielu udogodnień i licznej społeczności. A dodatkowo nie muszą dbać o kwestie takie, jak opłata mediów czy usterki – zaznacza Matas Mockeliūnas, fund partner 1 Asset Management.
Inwestycja zlokalizowana jest przy ul. Żwirki i Wigury 31, w pobliżu Warszawskiego Uniwersytetu Medycznego, ale także lotniska i przystanków komunikacji miejskiej.
Jedna z opcji
Jak szacują eksperci firmy Colliers, konwersja funkcji to jeden z trendów, który będzie w najbliższej przyszłości rozwijać się na polskim rynku. Jednak, jak zaznacza Bartosz Jankowski, zmiana sposobu użytkowania budynku nie jest uniwersalną receptą na każdą niewynajętą nieruchomość ani tym bardziej zwiastunem masowego przekształcania budynków biurowych w obiekty zamieszkania.
– Nie w każdym przypadku konwersja funkcji jest możliwa i opłacalna. Oceniając potencjał obiektu, analizujemy nie tylko jego lokalizację i stan techniczny, ale też możliwości adaptacyjne – od układu trzonu budynku po dostęp do światła dziennego. To proces, w którym planowanie, projektowanie i zarządzanie inwestycją muszą tworzyć spójną całość. Alternatywą może być wyburzenie, ale też zachowanie obecnej funkcji, która przy odpowiedniej modernizacji może w dalszym ciągu przynosić zyski dla właściciela. Nie czeka nas więc masowy odwrót od biur, ale niewątpliwie nadchodzi pierwsza tak silna fala weryfikacji stosunkowo nowoczesnych budynków, które nie wytrzymują już konkurencji z najnowszymi inwestycjami – podkreśla Bartosz Jankowski.
