Służewiec Przemysłowy od lat przechodzi transformację. Dawny warszawski „Mordor” stopniowo zmienia się w dzielnicę wielofunkcyjną, w której obok biur pojawiają się mieszkania, usługi, przestrzenie publiczne i zieleń. Jednym z najnowszych przykładów tej zmiany jest MOKOPOLIS przy ulicy Postępu.
Budynek powstał w miejscu, w którym pierwotnie planowano drugi etap kompleksu biurowego P4 autorstwa JEMS Architekci. To pierwszy projekt firmy deweloperskiej Yareal, zrealizowany w ramach procedury Lex Developer. O architekturze MOKOPOLIS, rzemieślniczej elewacji wykonanej we włocławskiej manufakturze, dużych drzewach posadzonych bezpośrednio w gruncie, dyskretnym miejscu na paczkomat oraz o tym, czy specustawa mieszkaniowa może prowadzić do powstawania lepszego miasta, rozmawiamy z architektem Mateuszem Świętorzeckim, współautorem MOKOPOLIS, byłym partnerem WWAA oraz Ryszardem Flisem, architektem WWAA i project managerem inwestycji.
Tomasz Reich, Nowa Warszawa: Spotykamy się przed MOKOPOLIS przy ulicy Postępu. Budynek ma bardzo charakterystyczną, tektoniczną fasadę, a tuż obok znajduje się kompleks P4 autorstwa JEMS Architekci. Pierwotnie właśnie tutaj miał powstać jego drugi etap. Ostatecznie zamiast biur pojawiły się mieszkania. Jak zaprojektować budynek mieszkalny w tak wymagającym sąsiedztwie?
Mateusz Świętorzecki: Sąsiedztwo P4 było dla nas jednym z najważniejszych punktów odniesienia. Zawsze staramy się kontynuować miasto i budować spójną tkankę, zamiast tworzyć obiekty oderwane od otoczenia. P4 autorstwa JEMS Architekci to architektura najwyższej próby, dlatego od początku mieliśmy poprzeczkę zawieszoną bardzo wysoko.
Dużym wyzwaniem było też zaprojektowanie funkcji mieszkaniowej tak blisko funkcji biurowej. Obie funkcje rządzą się zupełnie innymi zasadami. Budynki mieszkalne wymagają innych proporcji, niższych kondygnacji, a przede wszystkim elewacji, która zapewnia mieszkańcom większą intymność. Szukaliśmy też materiałów i rozwiązań, dzięki którym budynek będzie starzał się naturalnie i elegancko.
Jednocześnie w architekturze budynku chcieliśmy podkreślić przemysłowe dziedzictwo Służewca i nawiązać do formy oraz wykończenia prefabrykatów zastosowanych w P4. Tak powstała rytmiczna elewacja ze smukłych prefabrykowanych elementów betonowych, o wyraźnej tektonice i piaskowanej fakturze. Lekko pofalowane płaszczyzny elementów poziomych zmieniają się w ciągu dnia, podejmując geometrię elewacji P4 oraz budując grę światła i cienia. Razem domykają fragment miejskiej pierzei.
Tomasz Reich: W elewacji wykorzystaliście ponad tysiąc prefabrykowanych elementów. Co jest w nich wyjątkowego?
Ryszard Flis: W betonowych elementach zatopiliśmy prawdziwe kruszywo marmurowe. To rozwiązanie nadal rzadko spotykane w standardowym budownictwie mieszkaniowym.
Tomasz Reich: Gdzie powstawały te elementy?
Ryszard Flis: Wszystkie wyprodukowano we Włocławku, w wyspecjalizowanym zakładzie rzemieślniczym. Każdy element był indywidualnie wylewany w formie, a następnie ręcznie piaskowany i zabezpieczany. Można powiedzieć, że każdy z tych elementów jest unikatowy.
Wymagało to od nas bardzo rygorystycznego nadzoru autorskiego. W efekcie udało się jednak uzyskać elewację o unikalnym, rzemieślniczym charakterze.
Prefabrykaty zostały zabezpieczone w trzech etapach. Najpierw, już podczas mieszania betonu, zastosowano domieszki hydrofobowe. Następnie, po wypiaskowaniu, elementy zostały zaimpregnowane w zakładzie produkcyjnym. Trzeci etap odbył się już na budowie – po zamontowaniu i oczyszczeniu elewacji. Dzięki temu uzyskaliśmy wysoką trwałość i odporność na warunki atmosferyczne.
Tomasz Reich: Tak przygotowana elewacja musiała być droższa od standardowych rozwiązań. Czy trudno było przekonać inwestora, firmę Yareal, do takiego podejścia?
Ryszard Flis: Do zespołu dołączyłem na etapie realizacji, ale bardzo doceniam podejście inwestora. Przy wyborze materiałów wykończeniowych Yareal wykazał się dużym wyczuciem estetycznym. Nie było tu poszukiwania tanich zamienników.
Mateusz Świętorzecki: Rysunek architektoniczny przyjmie wszystko, ale ostateczną jakość zawsze weryfikuje wykonawstwo. Yareal podszedł do tego projektu bezkompromisowo. Dzięki temu udało się opracować racjonalny, indywidulany system montażu prefabrykatów, opierając belki na slupach, a nie wieszając wszystko na elewacji.
Ta dbałość o standard i jakość dotyczy z resztą całego budynku, gdzie inwestor zachował konsekwencję i nie ulegał pokusie pozornych oszczędności. Dzięki temu mogliśmy zrealizować projekt zgodnie z pierwotnymi założeniami prezentowanymi w procesie dialogu o inwestycji.
Tomasz Reich: MOKOPOLIS ma również bardzo duże przeszklenia. Przy coraz wyższych temperaturach w miastach pojawia się pytanie o przegrzewanie mieszkań. Jak rozwiązaliście ten problem?
Mateusz Świętorzecki: Projektując współczesne budynki, musimy brać pod uwagę zmieniający się klimat i rosnące temperatury. Naszą odpowiedzią są loggie – częściowo cofnięte w bryłę, a częściowo wysunięte przed lico elewacji.
Tworzą one dodatkowy bufor przestrzenny. Dzięki zadaszeniu ograniczają ilość bezpośredniego, ostrego światła słonecznego i ciepła wpadającego do mieszkań w najgorętszych porach dnia.
Ryszard Flis: Duże okna zapewniają bardzo dobre doświetlenie i poczucie przestrzeni. W wielu mieszkaniach zastosowaliśmy obniżone parapety i szklane ściany. Zadaszone loggie ograniczają jednak efekt „szklarni”.
Druga linia elewacji zapewnia cień i dodatkową intymność. Dzięki temu mieszkańcy nie muszą latem funkcjonować przy cały czas opuszczonych roletach.
Tomasz Reich: Jednym z najbardziej nietypowych elementów MOKOPOLIS jest dziedziniec. Na Służewcu garaże podziemne często zajmują niemal całą działkę, a zieleń ogranicza się do trawników i niewielkich krzewów. Tutaj posadziliście duże drzewa. Jak udało się to zrobić?
Mateusz Świętorzecki: Kluczowe było odpowiednie rozplanowanie całej struktury budynku. Zaprojektowaliśmy bryłę i garaż podziemny w kształcie litery „C”. Dzięki temu środek dziedzińca pozostał gruntem rodzimym – bez betonowego stropu.
To pozwoliło posadzić duże drzewa bezpośrednio w ziemi. Mają więc możliwość głębokiego rozwoju systemu korzeniowego i naturalnego wzrostu. Z czasem będą zacieniały dziedziniec, obniżały temperaturę w upalne dni i tworzyły bardziej kameralną przestrzeń.
Zależało nam również na zachowaniu istniejącego szpaleru dojrzałych drzew znajdującego się wzdłuż ulicy Postępu.
Ryszard Flis: Prowadzenie prac budowlanych w bezpośrednim sąsiedztwie starych drzew było dużym wyzwaniem. Ich zachowanie ma jednak ogromną wartość dla ulicy Postępu.
Sam kształt garażu był z punktu widzenia dewelopera dodatkowym utrudnieniem projektowym. Rezygnacja z zabudowy całej działki pod ziemią oznaczała mniej elastyczne rozwiązanie. Inwestor od początku je jednak popierał. Rozumiał, że widok na żywą zieleń i dojrzałe drzewa zwiększa komfort mieszkańców i buduje realną wartość nieruchomości.
Tomasz Reich: MOKOPOLIS powstało w procedurze Lex Developer. To narzędzie w Warszawie wciąż budzi sporo emocji. Jak oceniacie je z perspektywy architektów?
Mateusz Świętorzecki: To elastyczne i nowoczesne narzędzie planistyczne, które pozwala dostosowywać przeznaczenie terenu do aktualnych potrzeb miasta i jego mieszkańców. Jego zaletą jest również to, że dyskusja dotyczy konkretnego projektu architektonicznego, a nie wyłącznie abstrakcyjnych zapisów planu miejscowego.
Każdy zainteresowany może uczestniczyć w otwartym dialogu o inwestycji i pytać o szczegóły projektu – między innymi o to, czy teren będzie ogrodzony, gdzie pojawi się zieleń, albo jaka będzie wysokość zabudowy.
W przypadku MOKOPOLIS sąsiedzi mocno podkreślali potrzebę otwartości. Ostatecznie zrezygnowaliśmy z ogrodzenia, a przestrzeń osiedla połączyliśmy z zielonym ciągiem pieszym prowadzącym do nowego parku i placu zabaw przy ulicy Bokserskiej. Ta inwestycja również została sfinansowana i zrealizowana przez dewelopera.
Ryszard Flis: Ważnym elementem są także świadczenia towarzyszące na rzecz miasta, między innymi dotyczące infrastruktury oświatowej.
W ramach umowy Yareal sfinansował modernizację Szkoły Podstawowej nr 191 przy ulicy Gruszczyńskiego, w tym remont sali gimnastycznej. To racjonalne podejście – infrastruktura oświatowa powinna rozwijać się równolegle z napływem nowych mieszkańców.
Tomasz Reich: Przed MOKOPOLIS, od strony ulicy Postępu, nie widać samochodów zaparkowanych na chodnikach. Gdzie odbywa się więc ruch dostawców, gości i klientów lokali usługowych?
Mateusz Świętorzecki: To efekt ustaleń wynikających z konsultacji społecznych oraz standardów m.st. Warszawy i wytycznych miejskiego Biura Architektury.
Początkowo planowano tradycyjne, powierzchniowe miejsca parkingowe przed budynkiem. Ostatecznie ruch samochodowy został odsunięty od pierzei. W ich miejsce powstał szeroki, zielony ciąg pieszo-rowerowy, a ogólnodostępny parking został przeniesiony do garażu podziemnego.
Ryszard Flis: Zaprojektowaliśmy otwartą śluzę wjazdową przed właściwą bramą garażu podziemnego. W tej ogólnodostępnej strefie znajduje się blisko 20 miejsc parkingowych.
Kurierzy, goście czy klienci lokali usługowych mogą tam wjechać, zaparkować pod dachem, załatwić sprawę i odjechać. Dzięki temu chodniki przed budynkiem pozostają wolne od samochodów.
Sam wjazd do garażu został wkomponowany w kubaturę budynku, co dodatkowo ogranicza hałas.
Tomasz Reich: A jak rozwiązaliście infrastrukturę rowerową?
Ryszard Flis: Warszawskie standardy urbanistyczne wymagają zapewnienia jednego miejsca rowerowego na każde 30 mkw. powierzchni mieszkania. W MOKOPOLIS przygotowaliśmy przestrzeń dla około 500 jednośladów, czyli średnio dwóch miejsc na lokal.
Zaprojektowaliśmy kilka niezależnych rowerowni – zarówno pomieszczenia wewnątrz budynku, w tym wygodny punkt przy wejściu technicznym wydzielony ażurowymi ścianami, jak i zadaszone wiaty zewnętrzne oraz aneksy w garażu podziemnym.
Tomasz Reich: W budynku znalazło się również miejsce na wewnętrzny paczkomat. Skąd ten pomysł?
Mateusz Świętorzecki: To inicjatywa inwestora. Wszyscy korzystamy z automatów paczkowych, ale ustawiane przypadkowo na trawnikach, czy chodnikach, często negatywnie wpływają na estetykę przestrzeni.
Zamiast stawiać wolnostojące urządzenie przed budynkiem, ukryliśmy miejsce na automat paczkowy wewnątrz jego kubatury, w specjalnie przygotowanym pomieszczeniu. Mieszkańcy mają do niego wygodny dostęp, a elewacja i otoczenie zachowują spójność.
Właśnie z takich użytkowych detali składa się jakość miasta.
Tomasz Reich: Czy doświadczenia z MOKOPOLIS mogą być wykorzystane przy kolejnych inwestycjach realizowanych w podobnej formule?
Mateusz Świętorzecki: Mamy nadzieję, że doświadczenia wypracowane przy specustawie mieszkaniowej oraz sprawność proceduralna po stronie miasta zostaną płynnie przeniesione na nowe narzędzie, jakim są Zintegrowane Plany Inwestycyjne, czyli ZPI.
MOKOPOLIS pokazuje, że transparentne partnerstwo pomiędzy inwestorem, miastem i projektantami może przynosić bardzo dobre rezultaty.
O projekcie:
MOKOPOLIS to pierwszy projekt zrealizowany przez Yareal w trybie specustawy mieszkaniowej, w ramach dialogu inwestora i architektów WWAA z urzędnikami, radnymi i lokalną społecznością. Przy ul. Postępu 4a na warszawskim Służewcu powstał budynek o zróżnicowanej wysokości od 5 do 8 pięter z mieszkaniami i apartamentami dla ponad 200 rodzin. Obok inwestycji deweloper stworzył rozległy skwer z ponad 70 drzewami i 7 000 innych roślin, stanowiący centralną część kameralnego parku linearnego na tyłach ulicy. W ramach projektu – oprócz starannie urządzonych, ogólnodostępnych terenów zielonych – deweloper zmodernizował kosztem 5 mln zł pobliską Szkołę Podstawową przy ul. Gruszczyńskiego, opracowując jednocześnie projekt jej dalszej rozbudowy.
