Dalszy rozwój Woli, wejście na rynek kolejnych podmiotów sektora publicznego oraz wzmożone prace przy rewitalizacji starszych obiektów to główne trendy, które zaobserwowaliśmy w 2014 roku na rynku powierzchni biurowych w Warszawie. Wskaźniki zapowiadają walkę o najemców, ale deweloperzy wierzą w rynek i, nie bojąc się nadpodaży, uruchamiają kolejne projekty.
Rok 2014 był czasem zmian na rynku powierzchni biurowych w Polsce. W Warszawie z jednej strony odnotowaliśmy dalszy wzrost poziomu pustostanów, który pod koniec 2014 roku osiągnął ponad 14%. Powodem tego była realizacja wielu dużych projektów zlokalizowanych głównie na obrzeżach Centralnego Obszaru Biznesu. Jednocześnie poziom absorbcji powierzchni biurowych w stolicy spadł o blisko 10% w porównaniu do 2013 r. Bez wątpienia możemy więc uznać, że w 2014 roku mieliśmy do czynienia z rynkiem najemcy i nic nie zapowiada, aby ta tendencja miała ulec zmianie w 2015 roku. Łatwiejszymi rynkami dla deweloperów były główne miasta regionalne, w których, z wyłączeniem Szczecina, poziom pustostanów pozostawał na niskim poziomie.
Warto zwrócić uwagę na nowy trend. W zeszłym roku zanotowaliśmy większą aktywność najemców będących podmiotami z sektora publicznego. Urzędy publiczne, takie jak Urząd Rejestracji Leków (13.000 mkw.), Główny Inspektorat Transportu Drogowego (7.054 mkw.), Agencja Nieruchomości Rolnych (5.700 mkw.), Urząd Lotnictwa Cywilnego (6.500 mkw.), Izba Celna (3.500 mkw.) zajmowały powierzchnię biurową nie tylko w budynkach biurowych klasy B, ale również w nowych obiektach oferujących najwyższy standard powierzchni biurowej. Informacje o kolejnych przetargach pokazują, że podmioty z tego sektora będą dalej wzmacniały swoją obecność na rynku również w 2015 r. W trakcie poszukiwania nowych powierzchni biurowych jest Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Narodowy Fundusz Zdrowia, Izba Skarbowa w Warszawie oraz Narodowy Fundusz Środowiska i Gospodarki Wodnej. W najważniejszych miastach regionalnych nadal bardzo aktywni pozostają najemcy z sektora BPO / SSC. Największa umowa najmu zawarta w Polsce w 2014 r. przez spółkę Infosys dotyczyła właśnie rynku regionalnego (Łódź) i obejmowała powierzchnię ok. 21.000 mkw. Główne miasta regionalne coraz skuteczniej rywalizują z Warszawą o najemców i przewidujemy, że ten kierunek zostanie utrzymany również w 2015 roku.
Innym trendem jest rewitalizacja starszych budynków, w szczególności zlokalizowanych w centrum miasta. W 2014 roku w nowej odsłonie oferowane były budynki m.in. Plac Bankowy 1, Małachowskiego Square, Moniuszki 1A, Spektrum, Jasna Residence, Mazowiecka 2/4 czy Adgar West Park. W trakcie rewitalizacji pozostają ponadto: Ethos na Placu Trzech Krzyży, budynek CEDET-u przy Al. Jerozolimskich oraz kamienica przy ul. Smolnej 40. Zrewitalizowane budynki cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców szukających kameralnych inwestycji w prestiżowej lokalizacji, oferujących najwyższy standard powierzchni. Decyzje o wynajęciu w nich powierzchni podejmowały głównie kancelarie prawne (m.in. Kancelaria K&L Gates, Kancelaria Sołtysiński Kawecki Szlęzak).
Należy odnotować również zmianę znaczenia Woli na mapie powierzchni biurowych w Warszawie. W 2014 roku oddane do użytkowania zostały tam budynki Atrium 1, Warsaw Spire B. Dodatkowo w trakcie realizacji pozostaje kilka innych projektów takich jak: Proximo, Generation Park, Atrium 2 czy Skyliner. Inne są w fazie koncepcyjnej – Mennica Tower, Spinnaker Tower, Liberty Tower. Biorąc pod uwagę dynamikę rozwoju tej części Warszawy w najbliższym latach możemy spodziewać się, że Wola obok Mokotowa stanie się głównym zagłębiem biurowym stolicy. Pomimo bardzo wysokiej konkurencji na rynku deweloperzy, którzy zdecydowali się na realizację swoich budynków na pograniczu Śródmieścia z innymi dzielnicami, w szczególności Ochoty, Woli i Żoliborza, z dużym sukcesem skomercjalizowali swoje obiekty. Potwierdza to uruchomienie kolejnych etapów projektów Eurocentrum Office Complex, Gdański Business Center oraz Atrium.
Pomimo nadpodaży powierzchni biurowej w Warszawie 2015 rok może okazać się korzystny dla uczestników rynku. Dzięki większej konkurencji zmniejszone zostały czynsze, co pozwoliło na wejście na rynek podmiotów z sektora publicznego. Jednocześnie deweloperzy, chcąc pozyskać najbardziej rozpoznawalnych najemców, starają się opracowywać coraz ciekawsze projekty, które nie tylko dostarczają nową powierzchnię biurową, ale również wzbogacają tkankę miejską, przywracając świetność historycznym budynkom i dodatkowo aranżując w nich nowe, ogólnodostępne funkcje. Projekty takie jak ArtNorblin, Hala Koszyki czy Koneser wniosą nową jakość na stołecznym rynku powierzchni biurowych. Aktualnie inwestycje tworzą często nowy ład przestrzenny wokół obiektów i uwzględniają porządkowanie zaniedbanych terenów poprzemysłowych poprzez realizację nowej infrastruktury, czego przykładem są plany realizacji Placu Europejskiego przy inwestycji Warsaw Spire.
Biorąc pod uwagę bardzo korzystne wskaźniki makroekonomiczne polskiej gospodarki, Warszawa z solidną bazą dobrze wykształconych pracowników oraz bogatą ofertą nowoczesnych powierzchni biurowych ma szansę umocnić swoją pozycję na tle kluczowych europejskich miast. Z pewnością z tej szansy będą chciały skorzystać również główne miasta regionalne z Krakowem, Wrocławiem i Trójmiastem na czele.
Piotr Capiga, dział powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield
Wszystkie nasze artykuły znajdziesz na Twitterze.
Jesteśmy też na Facebooku. Dołącz do nas, dyskutuj i dziel się opiniami.
