Warszawski rynek luksusowych nieruchomości mieszkaniowych rozwija się od ponad dwóch dekad. Prestiżowa lokalizacja i wysoki standard wykończenia nadal mają ogromne znaczenie, ale o charakterze współczesnych inwestycji w najwyższym segmencie coraz częściej decydują również prywatność, dostęp do usług oraz jakość przestrzeni wspólnych. Oto, jak zmieniają się nieruchomości luksusowe w Warszawie.
Na początku lat dwutysięcznych luksusowe budownictwo mieszkaniowe w Warszawie reprezentowały przede wszystkim kameralne apartamentowce w Śródmieściu: Rezydencja Opera (2005) i późniejsza Rezydencja Opera II przy ulicy Niecałej oraz Rezydencja Foksal (2012) przy ulicy Kopernika. Różnią się one zakresem udogodnień, lecz łączy je prestiżowa lokalizacja, limitowana liczba apartamentów i dbałość o architekturę.
– W przypadku naprawdę luksusowych nieruchomości lokalizacja i związany z nią charakter miejsca były i nadal są niezwykle istotne. Rezydencja Foksal, realizowana przez BBI Development i zaprojektowana przez Juvenes-Projekt, była dla nas przykładem inwestycji, w której współczesna architektura musiała zostać wpisana w sąsiedztwo Traktu Królewskiego. Takie realizacje wymagają szczególnej uwagi poświęconej proporcjom, materiałom i detalom. Wysoka jakość powinna być widoczna nie tylko we wnętrzach apartamentów, ale również w relacji budynku z miastem – mówi Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development S.A.
W podobnym czasie zaczęły powstawać luksusowe wysokościowe budynki mieszkalne, zapewniające rozległe widoki na Warszawę. W 2008 roku rozpoczęto budowę 192-metrowej Złotej 44 według projektu Daniela Libeskinda, a w maju 2010 roku ruszyły prace przy 160-metrowym Cosmopolitanie projektu Helmuta Jahna. Obie inwestycje wprowadziły do warszawskiego mieszkalnictwa skalę charakterystyczną dla światowych metropolii. Panorama miasta stała się walorem lokalizacji, a zarazem jednym z głównych atutów samych apartamentów.
Oddany do użytku w 2014 roku Cosmopolitan zaoferował mieszkańcom usługi concierge, klub fitness, sauny, jacuzzi i taras rekreacyjny. Otwarta w 2017 roku Złota 44 wyróżniła się prywatnym piętrem rekreacyjnym z 25-metrowym basenem. Oferuje między innymi prywatne kino, centrum fitness oraz taras z jacuzzi. Architektura budynku, standard wykończenia oraz skala dostępnej infrastruktury sprawiły, że Złotą 44 zaczęto określać mianem inwestycji z segmentu superpremium.
Warszawski rynek wykształcił tym samym dwa modele luksusu. Pierwszy opiera się na kameralności, historycznym otoczeniu i ograniczonej liczbie apartamentów. Drugi wykorzystuje wysokość zabudowy, widoki oraz możliwości organizacji rozbudowanych części wspólnych. Oba pozostają obecne we współczesnych projektach, choć zakres oferowanych mieszkańcom rozwiązań stale się poszerza.
Nowe oczekiwania, nowe inwestycje
O rosnącym znaczeniu tego segmentu świadczą dane rynkowe. Według raportu KPMG wartość polskiego rynku nieruchomości premium i luksusowych w 2024 roku wyniosła 3,5 mld zł, co oznacza wzrost o 6,7% rok do roku. Z kolei analizy CBRE wskazują, że obok położenia i standardu wykończenia coraz większą rolę odgrywają prywatność, bezpieczeństwo, technologie zarządzania mieszkaniem oraz rozwiązania ograniczające jego koszty eksploatacyjne.
Te kierunki znajdują odzwierciedlenie w nowych warszawskich inwestycjach z segmentu premium. Na Woli realizowany jest NOHO ONE, którego pierwszy etap ma zostać ukończony w 2027 roku. Projekt przewiduje strefę wspólną z prywatnym spa, biblioteką, salami klubowymi i przestrzeniami do pracy. W ramach kwartału Towarowa22 powstają natomiast Apartamenty Gutenberga oraz 125-metrowy Motion Tower projektu JEMS Architekci.
Odmienny model reprezentuje Villa Bogoria przy Ogrodzie Krasińskich. W kameralnym budynku z segmentu ultra-luxury zrealizowano 38 apartamentów oraz prywatną strefę wellness o powierzchni około 500 m². Znalazły się w niej 20-metrowy basen, sauny, siłownia i przestrzeń do pilatesu. W tym przypadku bogatą infrastrukturę rekreacyjną połączono z kameralną skalą inwestycji.
– Najbardziej wymagający nabywcy coraz częściej oceniają inwestycję jako całość. Znaczenie mają przede wszystkim lokalizacja, architektura i szlachetne materiały, ale także prywatność, organizacja przestrzeni wspólnych, technologie oraz jakość obsługi. Udogodnienia nie są już wyłącznie dodatkiem. Stają się integralną częścią sposobu życia, jaki oferuje dany adres – podkreśla Rafał Szczepański.
Przyszłość panoramy Warszawy
Cosmopolitan i Złota 44 pokazały, że mieszkalne wieżowce są ważnymi elementami panoramy stolicy. Powstawanie kolejnych takich obiektów wymaga uwzględnienia potrzeb mieszkańców oraz oddziaływania budynków na krajobraz miasta.
– Projektując budynki wysokościowe, analizujemy kwestie funkcjonalne i ekonomiczne oraz to, jak będą postrzegane zarówno z przyległych ulic jak i z dużych odległości. Ich forma i elewacja mają ogromny wpływ na panoramę miasta. Uważam, że Warszawa ma jeszcze duże możliwości rozwoju w tym zakresie. Jej panorama mogłaby być bardziej zwarta, a w niektórych lokalizacjach nie powinniśmy obawiać się też budynków znacznie wyższych od tych, które powstały dotychczas – ocenia architekt Jacek Świderski, członek zarządu Juvenes-Projekt, pod którego kierunkiem zaprojektowano kilka istotnych warszawskich dominant, i dodaje – Przygotowanie takich realizacji trwa wiele lat, a w tym czasie zmieniają się uwarunkowania gospodarcze, potrzeby rynku i oczekiwania przyszłych użytkowników. Każdy dobrze przemyślany projekt powinien odpowiadać na dzisiejsze potrzeby, ale jednocześnie zachować swoją funkcjonalność i atrakcyjność przez kolejne dekady.
Jednym z projektów, które w najbliższych latach uzupełnią panoramę Śródmieścia, będzie Roma Tower. Zaprojektowany przez Jacka Świderskiego i zespół Juvenes-Projekt 170-metrowy apartamentowiec z 357 luksusowymi mieszkaniami powstaje u zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater.
Od kameralnych rezydencji po apartamentowe wieżowce – warszawski luksus przybiera dziś różne formy. O wartości przyszłych inwestycji zdecyduje nie tylko to, co zaoferują swoim mieszkańcom, lecz także ich miejsce w strukturze i panoramie miasta.
