Warszawa skończyła konsultacje społeczne dotyczące Uchwały Krajobrazowej, mającej uporządkować publiczną przestrzeń. Tymczasem wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego może uruchomić falę pozwów, a potencjalne roszczenia sięgnąć nawet 1,5 mld zł. Właściciele legalnych billboardów, wspólnoty mieszkaniowe i operatorzy reklamowi dostali mocny argument w sporze z administracją. Rachunek za brak przepisów odszkodowawczych może ostatecznie obciążyć publiczne budżety.
Walka z reklamowym chaosem może kosztować polskie miasta miliardy złotych. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 sierpnia 2026 r. (Sygn. akt OSK 2807/24) postawił samorządy przed poważnym problemem: jak egzekwować uchwały krajobrazowe, skoro legalnie postawione reklamy podlegają ochronie, a ustawodawca nie stworzył skutecznego mechanizmu rekompensowania strat ich właścicielom?
Stawka jest wysoka. Według szacunków przywoływanych w debacie prawnej potencjalne ryzyko roszczeń i kosztów dostosowania infrastruktury może sięgnąć w stolicy nawet 1,5 mld zł. To nie suma już zasądzonych odszkodowań, lecz skala możliwego zagrożenia finansowego. Dla Warszawy oznacza konieczność przygotowania się na spory, które mogą uderzyć w budżet na lata.
Już wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12 grudnia 2023 r. (P 20/19) otworzył drogę do dochodzenia odszkodowań od jednostek samorządu terytorialnego za szkody wynikające z konieczności demontażu legalnie zrealizowanych inwestycji reklamowych. Roszczenia mogą obejmować zarówno poniesione koszty, jak i utracone korzyści, a ich podstawę prawną może stanowić art. 417¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Do dochodzenia odszkodowań mogą być uprawnieni właściciele nieruchomości, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, przedsiębiorcy oraz podmioty z branży reklamowej, które poniosły straty wskutek likwidacji nośników reklamowych lub utraty przychodów z zawartych umów – zauważa Katarzyna Kosicka-Polak, partner kancelarii prawnej MKZ Partnerzy, specjalizującej się w zagadnieniach prawa budowlanego i odszkodowawczego.
Jak wynika z szacunków stowarzyszenia stołecznych wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni, branży reklamowej oraz organizacji przedsiębiorców, koszty dostosowania Warszawy do programu Uchwały Krajobrazowej obejmą również koszty prawne i doradcze, koszty procedur administracyjnych, demontażu istniejących nośników, nowych oznakowani zgodnych z uchwała i przekroczą 1,5 mld zł….
W marcu 2026 r. przedsiębiorcy skupieni w ramach organizacji Pracodawcy RP wystosowali list do Prezydenta Warszawy, Rafała Trzaskowskiego, wyrażając zaniepokojenie ewentualnymi zagrożeniami dla warunków prowadzenia działalności gospodarczej w stolicy, które rodzić może przygotowywany akt prawny… Jednocześnie zawnioskowali o ‘’powołanie komisji konsultacyjnej, która czynnie brałaby udział w pracach nad stworzeniem ustawy, w skład której wchodziliby – oprócz urzędników miejskich – przedstawiciele przedsiębiorców i eksperci ‘’ – czytamy w piśmie Pracodawcy RP.
Legalny billboard staje się problemem miasta
Uchwała krajobrazowa miała uporządkować przestrzeń publiczną, ograniczyć wielkość reklam i przywrócić kontrolę nad wyglądem ulic. Samorządy otrzymały narzędzie pozwalające wymagać dostosowania istniejących nośników do nowych zasad, a w określonych przypadkach – ich demontażu.
Problem dotyczy reklam, które powstały legalnie, na podstawie wymaganych pozwoleń lub skutecznych zgłoszeń. Ich właściciele działali zgodnie z obowiązującymi przepisami, ponosili nakłady i zawierali umowy, zakładając, że państwo respektuje skutki podjętych wcześniej decyzji.
Po wyroku NSA sytuacja takich podmiotów zasadniczo się zmieniła. Orzeczenie, wydane 12 sierpnia 2026 roku w sprawie dotyczącej uchwały krajobrazowej Opola, wzmacnia ochronę legalnie istniejących nośników przed egzekwowaniem obowiązku dostosowania, jeśli nie zapewniono ustawowych podstaw dochodzenia rekompensaty. Nie oznacza to jednak, że wszystkie reklamy są nietykalne. Nielegalne konstrukcje nie uzyskują ochrony tylko dlatego, że istnieje uchwała krajobrazowa.
Sedno sporu jest proste: państwo może zmieniać zasady zagospodarowania przestrzeni, ale nie powinno przerzucać całego kosztu tej zmiany na podmioty, które wcześniej działały zgodnie z prawem – wynika z interpretacji wyroku.
Podmioty uprawnione do roszczeń to m.in. tysiące właścicieli nieruchomości oraz setek spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, które czerpały stałe dochody z najmu powierzchni reklamowych. Dotyczy to kilkuset tysięcy tys. warszawiaków. Utrata wpływów przełoży się na wzrost opłat i czynszów. Według dostępnych analiz roczne wpływy spółdzielni z reklam w Warszawie przekraczają 100 mln zł. W samych tylko spółdzielniach korzystających z tych dochodów mieszka około 200-300 tysięcy osób – w dużej części seniorów.
Drugą grupę stanowią przedsiębiorcy – podmioty prowadzące działalność gospodarczą (banki, sklepy, kościoły, restauracje, galerie handlowe, stacje paliwowe), zmuszone do demontażu, kosztownej przebudowy i zastąpienia istniejącej infrastruktury.
I w końcu sama branża reklamowa. Podmioty z branży reklamowej mogą dochodzić odszkodowań z tytułu likwidacji nośników posiadających ważne pozwolenia, utraconego przychodu, niewykonania zawartych kontraktów oraz utraconego potencjału inwestycyjnego. Skala ekonomiczna roszczeń jest znacząca, biorąc pod uwagę, że rynek reklamy zewnętrznej w Warszawie szacowany jest na ok. 350 mln zł rocznie.
Eksperci ostrzegają, że konsekwencje nie skończą się na finansach. – Podważenie poczucia bezpieczeństwa ekonomicznego mieszkańców to zawsze ryzyko polityczne. Władze lokalne są oceniane nie przez intencje, ale przez skutki – mówi politolog zajmujący się samorządami.
Kontrowersje budzi również zarzut faworyzowania miejskich podmiotów.
Uchwała w dotychczas procedowanej treści faworyzuje nośniki reklamowe na przystankach oraz instalacje reklamowe zarządzane przez spółkę Warexpo Sp. z o.o., której jedynym udziałowcem jest Miasto Stołeczne Warszawa. Stwarza to ryzyko ograniczenia dostępu do rynku, stworzenia dominującej pozycji lub monopolu, co w konsekwencji może prowadzić do wzrostu stawek za wynajem powierzchni reklamowych i naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W konsekwencji – jak wskazują radcy prawni – Uchwała Krajobrazowa może naruszać przepisy ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów, w szczególności dotyczące ograniczania konkurencji i potencjalnego tworzenia monopoli na lokalnym rynku reklamy zewnętrznej.
– Uchwała stworzy w Warszawie monopol reklamowy Urzędu m.st. Warszawy. Pozwala na wyłączenie sieci tysięcy przystanków komunikacji miejskiej oraz słupów Warexpo (spółka miejska) z restrykcji reklamowych. Obecnie Ratusz kontroluje ponad 30% stołecznego rynku reklamy (Metro, przystanki i Warexpo). Po wprowadzonej Uchwale – kiedy zniknie 90% nośników reklamowych w Warszawie – reklamy mogą pozostać na 2 tysiącach przystanków, słupach reklamowych Warexpo i w Metrze. W taki sposób Ratusz przejmie ponad 80% rynku reklamy zewnętrznej w Warszawie – wskazuje niezależny ekspert rynku reklamy, pracujący w agencji reklamowej.
Ekspert kancelarii prawnej MKZ Partnerzy potwierdza obawy: Istnieje ryzyko pozwów do sądów i UOKiK o ograniczanie konkurencji, jeśli instalacje reklamowe, z których Miasto Stołeczne Warszawa czerpie dochody oraz słupach reklamowych, nie zostaną ograniczone Uchwałą, faworyzując podmioty powiązane z Samorządem’’.
Miliardy zagrożone, mieszkańcy zapłacą pośrednio?
Dla samorządów największym ryzykiem jest kumulacja roszczeń. Pojedyncza sprawa może wydawać się niewielka, lecz przy dużej liczbie nośników, właścicieli i zawartych umów łączna wartość sporów może szybko wzrosnąć.
Każde roszczenie będzie wymagało indywidualnej oceny. Właściciel reklamy nie otrzyma odszkodowania automatycznie: znaczenie będą miały m.in. legalność nośnika, poniesiona szkoda, jej związek z działaniami administracji oraz właściwa podstawa prawna. Mimo to wyrok NSA może zachęcić przedsiębiorców do występowania z wezwaniami do zapłaty i kierowania spraw do sądów.
Jeśli część roszczeń okaże się zasadna, miasta (nie tylko stolica) staną przed trudnym wyborem: finansować rekompensaty czy ograniczać inne wydatki. Pod presją mogą znaleźć się inwestycje infrastrukturalne, remonty, transport publiczny i usługi komunalne. Koszty prawne i wieloletnie postępowania dodatkowo zwiększą obciążenia.
W ten sposób spór o billboardy może stać się problemem mieszkańców, którzy nie byli stroną konfliktu. Wspólnoty mogą stracić dochody z reklam, konieczność podwyżek czynszów i rezygnację z planowanych prac konserwatorskich i remontowych – podkreśla przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej Bema 81 w piśmie do prezydenta Warszawy.
Ustawodawca musi wystawić rachunek
Wyrok NSA ujawnia lukę, której nie da się rozwiązać samymi uchwałami lokalnymi. Potrzebne są przepisy określające, komu przysługuje rekompensata, jak ustalać wysokość szkody i kto powinien ponosić finansowe konsekwencje zmiany reguł. Bez takiego rozwiązania miasta pozostaną między obowiązkiem ochrony krajobrazu a ryzykiem wielomilionowych sporów. Właściciele legalnych nośników będą zaś zmuszeni dochodzić swoich praw w postępowaniach, których wynik i czas trwania trudno przewidzieć.
Jak informuje portal SuperBiz: Rozwiązanie sporu o ustawę krajobrazową zależy od Sejmu, który powinien określić zasady rekompensat za usuwanie legalnych reklam. Mimo upływu ponad dwóch lat od wyroku Trybunału Konstytucyjnego odpowiednich przepisów nadal brakuje, co ogranicza działania samorządów. Kluczowe pozostaje pytanie, czy odszkodowania obejmą jedynie koszty demontażu i wartość niezwróconej inwestycji, czy również utracone przyszłe przychody. Od tego zależy skala potencjalnych obciążeń finansowych miast.
Skutki wprowadzenia Uchwały Krajobrazowej w innych maistach
Wprowadzenie uchwał krajobrazowych w innych miastach doprowadziło do licznych negatywnych konsekwencji dla przedsiębiorców, właścicieli nieruchomości i firm reklamowych. Masowe usuwanie istniejących nośników reklamowych, szyldów, neonów i pylonów objęło również rozpoznawalne marki, takie jak IKEA i McDonald’s, których charakterystyczne oznakowania musiały zostać zamalowane lub zdemontowane. Ograniczenia dotknęły także galerie handlowe, sieci handlowe, operatorów telekomunikacyjnych oraz właścicieli powierzchni reklamowych, pozbawiając ich możliwości skutecznego oznakowania lokalizacji i części przychodów z najmu. W Krakowie usunięto ponad 1500 reklam, a nakaz demontażu objął nawet logo Akademii Sztuk Teatralnych. W konsekwencji przedsiębiorcy i firmy reklamowe zaczęli dochodzić przed sądami zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych oraz rekompensat za utracone przychody, co doprowadziło do licznych sporów
