Jak wyglądał miniony rok w branży mieszkaniowej? Jakie wyzwania stoją przed deweloperami i czego możemy spodziewać się po 2025 roku? Tomasz Reich rozmawia z Bartoszem Kalinowskim, prezesem Skanska Residential Development Poland.
Co uważa Pan za największe osiągnięcia Skanska Residential Development Poland w 2024 roku?
W ubiegłym roku oddaliśmy do użytku inwestycję Solen na Kabatach oraz kolejne etapy Jaśminowego Mokotowa i Parku Skandynawia na Gocławiu. Rozpoczęliśmy także sprzedaż i budowę kolejnego etapu NU Warszawa Wola oraz ostatniego etapu butikowej inwestycji Jaśminowy Mokotów, oferującej mieszkania w kameralnych willach miejskich, a także kilkanaście domów w zabudowie bliźniaczej. W lutym 2025 roku ruszyliśmy także z nowym projektem w Krakowie pod nazwą Awangarda Mogilska.
Jesteśmy firmą, która konsekwentnie wdraża rozwiązania przyczyniające się do optymalnego wykorzystywania energii, a w konsekwencji do ochrony środowiska. W tym kontekście szczególnie warto wspomnieć o domach budowanych w ramach Jaśminowego Mokotowa VI. To nasz podwójny debiut. Po raz pierwszy w historii firmy wprowadziliśmy do oferty domy. Dodatkowo są one niezależne od miejskiej sieci ciepłowniczej, co też jest nowością na polskim rynku deweloperskim. Dzięki wdrożeniu systemu zrównoważonych rozwiązań, domy Skanska osiągają wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną na poziomie o ponad połowę niższym niż wymagają tego przepisy.
Historycznie jesteśmy pierwszym deweloperem mieszkaniowym w kraju, który rozpoczął certyfikację w systemie zrównoważonego budownictwa BREEAM oraz „Obiekt bez barier”. W ubiegłym roku wszystkie projekty mieszkaniowe, które certyfikowaliśmy w systemie BREEAM, otrzymały ocenę na poziomie Bardzo Dobrym, a portfolio projektów pomyślnie certyfikowanych w systemie „Obiekt bez barier” poszerzyło się o trzy inwestycje. Solen Kabaty zdobył wyróżnienie w kategorii „Zrównoważona zabudowa wielorodzinna” podczas ostatniej edycji PLGBC Green Building Awards. Był to więc bardzo udany rok, podczas którego rozszerzyliśmy skalę zielonych rozwiązań stosowanych w polskim budownictwie mieszkaniowym, co zostało przyjęte przez branżę z uznaniem.
Z jakimi największymi trudnościami musieliście się mierzyć w 2024 roku?
Jednym z największych wyzwań, z jakimi borykają się firmy deweloperskie, jest coraz bardziej ograniczona podaż gruntów. Dostępność działek pod projekty mieszkaniowe jeszcze nigdy nie była tak niska. Z roku na rok ten deficyt coraz bardziej ogranicza potencjał rozwoju rynku, przyczyniając się do bardzo szybkiego wzrostu cen gruntów, a w konsekwencji również i cen mieszkań.
Kilkanaście ostatnich miesięcy było także okresem dużej niepewności w zakresie polityki mieszkaniowej państwa i wysokich stóp procentowych, utrudniających realizację planów związanych z zakupem mieszkania. Kilka tygodni temu doszło do długo oczekiwanej, pierwszej obniżki stóp, a w ramach kampanii prezydenckiej coraz dobitniej słyszeliśmy deklaracje o rodzącym się politycznym kompromisie dotyczącym możliwych kierunków działań państwa stymulujących rozwój rynku mieszkaniowego. Obecnie rynek wydaje się odzyskiwać równowagę po zawirowaniach ostatnich lat, trwających w zasadzie od początku pandemii.
Zieleń i funkcjonalność
W jaki sposób powstał Park Enklawa i jaka była jego funkcja?
Park Enklawa to stworzony, zaprojektowany i sfinansowany przez Skanska ogólnodostępny teren, który stworzyliśmy kilka lat temu jako integralną część projektu Jaśminowy Mokotów. Faktycznie stworzyliśmy enklawę wśród kameralnej zabudowy mieszkaniowej, z atrakcyjnymi terenami rekreacyjnymi wokół jeziorka, z wygodnym dojściem do wody i mostkiem pieszo-rowerowym, ułatwiającym komunikację w tej wciąż rozwijającej się części miasta.
Początkowo ta przestrzeń była zarządzana przez nas, jednak jesienią przekazaliśmy ją na rzecz miasta. Park został zaprojektowany z myślą o zapewnieniu mieszkańcom Warszawy możliwości rekreacji i odpoczynku w otoczeniu przyrody. W pracach nad projektem udział brali specjaliści, m.in. z zakresu ornitologii i dendrologii, co umożliwiło stworzenie zrównoważonej, zielonej przestrzeni, przyjaznej zarówno dla ludzi, jak i dla lokalnej fauny oraz flory. Choć okolica wciąż się rozbudowuje, to Enklawa już od dawna kusi amatorów spacerów, rodziców z wózkami, ale też wiele ptaków, które w otoczeniu parku mają swoje liczne siedliska.
Warszawski rynek i potrzeby klientów
Jak wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości w Warszawie w 2024 roku i na początku 2025 roku?
W 2024 roku rynek wciąż się stabilizował i obecnie ten proces nadal trwa. W sprzedaży było więcej projektów niż rok wcześniej, więc naturalnie zwiększyła się podaż. Wciąż wielu klientów było zainteresowanych zakupem mieszkań, choć było ich mniej niż w gorącym okresie, kiedy rynek był wspomagany i destabilizowany kredytem 2%. W naszym przypadku dominowali klienci gotówkowi, którzy jedynie w niewielkim stopniu wspierali się finansowaniem hipotecznym.
Po doświadczeniu rozchwianych cen energii wywołanych pełnoskalową agresją Rosji na Ukrainę, dużo wyraźniej widzimy potrzebę rozwoju energooszczędnych rozwiązań w budownictwie, czemu sprzyjają też coraz bardziej znaczące wymagania unijne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, za 5 lat wszystkie nowo powstające budynki w Unii Europejskiej, a więc także w Polsce, powinny być zeroemisyjne. Nawet jeśli szczegółowe założenia realizacji tego celu miałyby się zmieniać, to wyznaczony kierunek z nami jednak pozostanie. Projektowania i wyposażania takich budynków trzeba się szybko uczyć, dlatego Skanska od lat rozwija ten obszar, by sprostać nowym wymogom pozwalającym na ograniczanie wpływu człowieka na środowisko.
Skąd pomysł na sprzedaż mieszkań wykończonych pod klucz? Czy NU to początek nowego trendu na rynku deweloperskim?
Rynek w Polsce jest dość niestandardowy w skali całej Europy, nie tylko jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań, ale też oczekiwania ze strony klientów. Większość mieszkań jest oddawanych do użytku w standardzie deweloperskim, podczas gdy w innych krajach częściej sprzedaje się mieszkania wykończone pod klucz.
Jednak zapotrzebowanie na gotowe mieszkania istnieje także w Polsce. Klientów pytających o taką ofertę jest – i jak sądzimy dalej – może być coraz więcej. Kupujący ich poszukują, ponieważ widzą wartość w oszczędności czasu, a także spokoju i komforcie, które gwarantuje wprowadzanie się “na gotowe”.
Z powodzeniem wprowadziliśmy to rozwiązanie w inwestycji Holm House i NU Warszawa Wola. Klienci są z niego zadowoleni, co wyjątkowo nas cieszy, bo mamy świadomość, że takie rozwiązanie jest nie tylko wygodniejsze, ale też dużo bardziej ekologiczne niż zmiany samodzielnie dokonywane przez klientów.
Czy zauważyliście zmiany w preferencjach klientów?
Wyraźnie widzimy, że wzrasta świadomość ekologiczna kupujących. Coraz więcej klientów pyta o zrównoważone rozwiązania oraz interesuje się tym, jak przekładają się one na długoterminowe koszty eksploatacji. To budujące zmiany, które bardzo nas cieszą, bo potwierdzają, że idziemy w słusznym kierunku i spełniamy oczekiwania klientów. Klienci chcą, by ich domy powstawały z poszanowaniem dla środowiska i aby ich potrzeby energetyczne opierały się na racjonalnym podejściu, zapewniającym redukcję zużycia i obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości.
W jaki sposób odpowiadacie na te nowe potrzeby klientów?
Patrząc na to, jak rozwija się rynek i jak zmieniają się oczekiwania klientów, wierzymy, że dostarczanie innowacyjnych i zrównoważonych produktów to klucz do sukcesu, który pozwoli nam dalej wyróżniać się na bardzo konkurencyjnym rynku. Staramy się wychodzić naprzeciw nie tylko oczekiwaniom klientów, ale przede wszystkim wymaganiom dotyczącym celu klimatycznego grupy Skanska i ochrony środowiska. Wprowadzamy kolejne zrównoważone rozwiązania wspierające efektywność energetyczną budynków, gospodarkę o obiegu zamkniętym, czy ograniczanie śladu wodnego, a także dzięki stosowaniu odzysku ciepła z wentylacji, pompom ciepła, panelom fotowoltaicznym, przeprowadzeniu selektywnej rozbiórki budynku oraz wdrażaniu systemu odzysku wody szarej.
Jakie są Państwa plany i oczekiwania na 2025 rok?
Rok 2025 będzie dla nas kontynuacją strategii opartej na zrównoważonym rozwoju i dalszym poszerzaniu naszej oferty o rozwiązania energooszczędne oraz przyjazne środowisku. Planujemy kolejne inwestycje, zarówno w Warszawie, jak i w Krakowie, i będziemy w nich stosować rozwiązania, które już dziś wykraczają poza wymagania prawne, by wyprzedzać przyszłe regulacje i sprostać oczekiwaniom klientów. Wierzymy, że to właściwa droga – inwestować w jakość, efektywność energetyczną, komfort życia i odpowiedzialność środowiskową.
Jak ocenia Pan kierunek, w jakim zmierza polski rynek mieszkaniowy?
Polski rynek mieszkaniowy będzie musiał zmierzyć się z coraz bardziej restrykcyjnymi wymaganiami środowiskowymi, ale też z koniecznością rozwoju infrastruktury społecznej – zieleni, usług, przestrzeni wspólnych. Mieszkanie to dziś nie tylko cztery ściany, ale cały ekosystem życia. Klienci coraz częściej poszukują projektów, które oferują coś więcej niż metraż – chcą jakości życia, bezpieczeństwa, zrównoważonego otoczenia i oszczędności w długim terminie.
Uważam, że zrównoważony rozwój to nie moda, lecz konieczność. To podejście, które przynosi realne korzyści – zarówno mieszkańcom, jak i środowisku. I choć wymaga inwestycji, planowania i odwagi, to jest to kierunek, który daje największą wartość – dziś i w przyszłości.
Jak ocenia Pan współpracę z miastem stołecznym Warszawa przy realizacji projektów takich jak Park Enklawa?
Warszawa to nasz główny rynek. Daliśmy się na nim poznać jako wiarygodny partner, który wprowadza na rynek unikatowe inwestycje. Najlepszym dowodem na to, że zależy nam nie tylko na biznesie, ale też tworzeniu dobrego miejsca życia, jest właśnie ogólnodostępny Park Enklawa, który powstał jako część osiedla Jaśminowy Mokotów ale został przekazany miastu.
Jakie korzyści przyniosła ta współpraca zarówno dla Skanska, jak i dla mieszkańców Warszawy?
Cenimy sobie współpracę z miastem. Zbudowany przez nas Park Enklawa nie jest jedynym przykładem. W ramach naszych inwestycji zrealizowaliśmy również park kieszonkowy z tężnią solankową przy osiedlu NU Warszawa Wola, kilometry ścieżek rowerowych, chodników, dróg, mnóstwo nasadzeń zieleni. Te elementy służą dziś wszystkim mieszkańcom Warszawy, nie tylko mieszkańcom inwestycji Skanska. Na dobrej współpracy dewelopera z władzami miasta zyskują wszyscy sąsiedzi i goście, a nie tylko właściciele nowych mieszkań.
