15 lutego nakładem Wydawnictwa Czarne ukaże się książka Łukasza Drozdy „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”. Autor konfrontuje reklamowe obietnice inwestorów z szarą i niekiedy smutną rzeczywistością, która nie tyko uderza w kieszeń nabywców mieszkań, ale przede wszystkim w jakość ich życia.
Warunki mieszkaniowe w Polsce należą do najgorszych w Unii. Katalog patologii obejmuje między innymi absurdalnie małe metraże, fatalną jakość zabudowy, grodzenie osiedli, demolowanie przyrody i zabytków czy „dziką reprywatyzację”. Deweloperzy w Polsce rzadko zajmują się zaspokajaniem rzeczywistych potrzeb lokalowych, a rynek nieruchomości jest ukształtowany przez bezwzględne realia kapitalizmu i brak polityki mieszkaniowej z prawdziwego zdarzenia. Czym właściwie jest niesławna patodeweloperka? Dlaczego mieszkania w nowej zabudowie są tak drogie? I jakie niespodzianki mogą kryć się za często używanym w ogłoszeniach słowem „przytulne”?
Urbanista Łukasz Drozda analizuje sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, rozmawia ze specjalistami z tej branży, a także szuka odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące problemów mieszkalnictwa w naszym kraju. Kreśli przy tym krajobraz współczesnej polskiej urbanizacji – od wielkich miast, jak Warszawa, Kraków i Wrocław, po mniejsze, jak Siewierz i Żory. Pokazuje, że niewydolny system kopie dziury sam pod sobą, wciągając do nich przyszłość kolejnych pokoleń.
Fragment książki:
[Damian] Śliwiński porównał rozkłady mieszkań udostępniane przez deweloperów z rzeczywistymi wymiarami mebli oferowanych na rynku. Wyliczone przez niego na kilku przykładach rozbieżności są naprawdę drastyczne. Po urealnieniu wymiarów sprzętów przestronny salon z dwiema kanapami zamienia się w klitkę, w której jedna z tych kanap zastawia okno, a druga niemal uniemożliwia przejście przez drzwi. Sam sprawdzam rzeczywistą głębokość kanap oferowanych w dużym sklepie internetowym – to od 72 do 108 centymetrów. Na analizowanym przez Śliwińskiego rzucie kanapy mają tylko 50 centymetrów głębokości. Nie dziwi, że deweloper stawiający osiedle Kostuchna Park w Katowicach zastrzega, że jego plan ma charakter poglądowy i nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Z kolei rysunek Willi Złoty Róg na krakowskich Bronowicach „posiada zaniżone wymiary aranżacji, ponadto na rzucie nie zaznaczono, iż mieszkanie nie posiada pełnej wysokości wnętrz na całej powierzchni – jest zlokalizowane na poddaszu. Oba czynniki mocno ograniczają aranżację wnętrz”9. Jeszcze inny typ manipulacji zastosowano w przypadku budynku na warszawskim Mokotowie: na planie podano niewłaściwą skalę, po skorygowaniu okazuje się, że salon jest tak naprawdę o około metr węższy. Wyjątkowo sarkastyczna wydaje się w tym kontekście nazwa inwestycji – Dom Hygge. W opinii dewelopera to kameralny apartamentowiec, zbudowany w myśl filozofii hygge. Łączy w sobie ładne, jasne wnętrza z wykonaniem najwyższej jakości. Przestrzeń apartamentów jest wygodna i tworzy przytulną atmosferę, którą wspierają naturalne materiały, komfortowy rozkład oraz duże drewniane okna. […] Hygge to klucz do szczęścia. My skracamy ten dystans, wręczając Ci klucze do jednego z naszych apartamentów10.
Przytulną! Uważajcie na to słowo w ogłoszeniach deweloperskich.
To zestawienie nie uwzględnia jeszcze innych sztuczek, na przykład nieprecyzyjnego przedstawiania otoczenia czy prezentowania inwestycji w zupełnie nierealistycznym oświetleniu. A przygotowywanie takich widoczków specjalnie skomplikowane nie jest. Oprogramowanie do opracowywania trójwymiarowych wizualizacji pomaga manipulować obrazem projektowanych budynków równie łatwo, jak Photoshop poprawia wizerunki modelek i celebrytów publikowane w kolorowej prasie. Ten sam Photoshop wykorzystuje się zresztą na końcu długiej procedury wyrafinowanego pudrowania zdjęć mających ułatwić sprzedaż nieruchomości. Każdy rozrysowany w programie obiekt możemy przedstawić pod dowolnym kątem, w dowolnej odległości, o dowolnej porze dnia lub nocy, w dowolnej pogodzie i dowolnym oświetleniu. Nietrudno wybrać takie ujęcie, dzięki któremu budynek prezentuje się najlepiej, nawet jeśli zupełnie nie pokryje się ono z codzienną perspektywą prawdziwego użytkownika.
Przykładów zmanipulowanych wizualizacji nie brakuje. Warto tu wymienić na przykład zapowiadany jako strzelisty „żagiel” wieżowiec Złota 44 w Warszawie, zaprojektowany przez międzynarodowej sławy architekta Daniela Libeskinda. W reklamowych prospektach bryłę wysmuklono naprawdę drastycznie, w porównaniu z atrakcyjną wizualizacją rzeczywisty apartamentowiec ciężko przysiada na tym fragmencie centrum stolicy. Przekłamania mogą też być bardziej subtelne – absolutny klasyk to zastąpienie miejsc parkingowych zielonymi polanami. W przypadku osiedla 29. Aleja w Krakowie zieleń narysowano w miejscu… cmentarza Rakowickiego. O osiedlu zrobiło się głośno, gdy jego mieszkańcy wnioskowali o ściszenie nabożeństw żałobnych. Manipulacje na obrazach dotyczą zatem również tego, na jakie elementy otoczenia zwracamy uwagę przyszłych mieszkańców, a jakie próbujemy przed nimi ukryć.
Trójwymiarowe wizualizacje i atrakcyjne rozkłady mieszkań dają wrażenie konkretu, który przysłania kupującemu fakt, że naprawdę nabywa dopiero dziurę w ziemi. Zdaniem Śliwińskiego bardziej renomowane pracownie architektoniczne nie nadużywają zaufania klientów w ten sposób, a przynajmniej nie robią tego aż na taką skalę. Inna architektka, z którą omawiam ten sam temat, twardo w tym miejscu protestuje: nawet architektoniczna czołówka gra w jej opinii nieczysto. Dyskusyjne wydaje się jej wręcz samo pojęcie „renomowanych” pracowni.
To samo pytanie zadaję Magdzie, która zajmuje się zawodowo projektowaniem wnętrz. Jak wskazuje moja rozmówczyni, niedokładności w podawanych przez inwestorów wymiarach najczęściej dotyczą kanap i ubikacji. Wanny i prysznice są wymierzone na ogół prawidłowo, bo to z reguły bardziej rzuca się klientom w oczy. Inne domowe sprzęty i urządzenia, nawet jeśli zostaną pokazane w miarę uczciwie, niemal zawsze mają najmniejszy możliwy rozmiar dostępny na rynku. Rozbieżności zazwyczaj nie są na tyle duże, żeby można było zmienić umowę po odbiorze inwestycji (chociaż, przyznaje Magda, o takich sytuacjach też słyszała). Często sięgają raptem kilku centymetrów na jednym wymiarze. Kiedy się jednak te wszystkie obcięte na obrazku pojedyncze centymetry zsumuje, drastycznie utrudnia to projektowanie całego lokalu.
Zdarzają się jednak bezczelne przekręty. Moja rozmówczyni przytacza w tym kontekście historię mieszkania z antresolą. Antresole to zresztą oddzielny temat – projektuje się je często nie po to, by poprawić funkcjonalność lokalu, tylko by zwiększyć jego powierzchnię użytkową, sprytnie obchodząc przy tym normy planowania przestrzennego. I tak na przykład antresoli często nie liczy się jako dodatkowych kondygnacji, co pozwala architektowi oszukać na dopuszczalnej liczbie pięter w budynku. Możemy zbudować osiem kondygnacji w miejscu, gdzie pozwolono na cztery, bo co druga z tych faktycznie istniejących jest „antresolą”. Deweloper sprzedaje tyle samo mieszkań, jednak dzięki temu zabiegowi mają one więcej metrów kwadratowych, więc zarabia większe pieniądze. W historii Magdy antresolę ulokowano pod dachem; na planach skosy zaczynały się na wysokości 120 centymetrów od podłogi. Przy odbiorze kupionego jako dziura w ziemi mieszkania okazało się jednak, że jest to o 40 centymetrów mniej. Projektantka i właścicielka oburzyły się, bo to uniemożliwiało planowaną aranżację łazienki. Deweloper postanowił przekonać obie kobiety, że to nieprawda, i sam chciał zademonstrować, jak wygodnie można usiąść pod skosem, gdzie miał stanąć sedes. Magda do dzisiaj wspomina, z jakim impetem przyrżnął wtedy głową w sufit.
