SERWIS O ŻYCIU W PRZESTRZENI MIEJSKIEJ I ARCHITEKTURZE

REDAKCJA

REKLAMA

TRUDNA SZTUKA REWITALIZACJI

Strona główna Nieruchomości Biura TRUDNA SZTUKA REWITALIZACJI

Pojęcie rewitalizacji przeszło do mainstreamu w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat. Jednak w środowiskach związanych z miastem – zarówno z ekspercko jak i hobbystycznie – temat ten obecny jest już od ponad dekady. Przez ten czas zrealizowano też szereg procesów, z różnym skutkiem. Czy dziś potrafimy już odpowiedzieć na pytanie, jak dobrze rewitalizować osiedla i dzielnice miast w Polsce?

Problem z rewitalizacją jest w gruncie rzeczy jeden. Koszt. Realizacja takiego procesu jest szalenie kosztowna, a jednocześnie obarczona jest niewiarygodnie wysokim ryzykiem. Najlepszym dowodem na to, jest analiza case study nowojorskiego High Line’u. Kiedy przed kilkunastoma laty deweloperzy amerykańscy postulowali o wyburzenie starego wiaduktu kolejowego, lokalni aktywiści gotowi byli walczyć za niego do utraty sił. Wskazywali, że jest on elementem charakteru miejsca – tzw. genius loci. Co ciekawe – aktywiści tę walkę wygrali. Jednak tylko pozornie.

High Line został zachowany i zrewitalizowany – tzn. przywrócono mu życie, choć inne niż pierwotne przeznaczenie. Na wiadukcie zrealizowano pieszą przestrzeń publiczną z donicami i siedziskami. Dostępną dla każdego. Od kilku lat jest to jedna z najciekawszych atrakcji nowojorskich, którą każdy chce odwiedzić. Po czym, po powrocie, wypowiada zdanie “High Line mnie rozczarował”. Dlatego, że rewitalizacja High Line przerodziła się w gentryfikację sporej części Manhattanu. Rewolucja zjadła własne dziecko – genius loci obszaru zostało uśmiercone, właśnie poprzez działania rewitalizacyjne.

72248814_10220639561568448_6430494188839632896_o

Stało się tak dlatego, że deweloperzy którzy wcześniej walczyli o wyburzenie High Line ostatecznie dostali prezent od aktywistów. Nowy charakter estakady kolejowej sprawił, że dotychczas jeden z najbardziej bezwartościowych fragmentów miasta, zwany potocznie Aleją Śmierci stał się modny, a ceny nieruchomości poszybowały w geometrycznym tempie. Otoczenie estakady wypełniają obecnie rosnące jak na sterydach wieżowe apartamentowce, odbierając mu jednocześnie  atrakcyjność, która wynikała między innymi z widoków, jakich można było na estakadzie doświadczać.

Dobrze, ale do czasu

Historia High Line prawdopodobnie potoczy się podobnie, jak historie wielu innych gentryfikowanych obszarów w miastach, takich jak choćby londyńskie Soho, czy inna nowojorska dzielnica, Harlem. Początki są dobre – nowe, drogie inwestycje sprawiają, że do rewitalizowanych obszarów dojeżdża lepsza komunikacja, pojawiają się zadbane parki, remontowane są drogi. Niestety, w tym samym procesie, ze względu na wartość tworzonych nieruchomości i status społeczny nowych, dochodzi do obszarowej gettoizacji pierwotnych mieszkańców z niższych klas. Również ekonomicznej gettoizacji, bo nowe usługi, które się tam pojawiają, nie są w ich zasięgu.

Tym samym umierają lokalne biznesy – sklepy spożywcze, czy drobne usługi jak choćby fryzjer. Dzieje się tak, ponieważ koszty wynajmu lokalu wzrastają, ze względu na stawki jakie narzuca nowa zabudowa. Jednocześnie ciężko wyobrazić sobie, by fryzjer który przez 30 lat ciął za 5 dolarów, nagle brał za to samo cięcie 50. Jego klientów na to nie stać, a nowi klienci wybiorą modny, nowoczesny salon. On jest więc skazany na plajte.

Wspomniana gettoizacja mniej zamożnych mieszkańców, którzy (jakkolwiek to nie zabrzmi) byli tam pierwsi, przeobraża się w ich wyparcie, czyli esencję gentryfikacji. Upadające usługi zmuszają pierwotnych mieszkańców do ciągłego przebywania poza swoją okolicą, bo na nowe usługi tu powstałe ich nie stać.

To rozwarstwia struktury społeczności, nie migrują bowiem za usługami wszyscy razem, podejmują decyzje jednostkowo. Odsuwają się od siebie, aż w końcu więzy są na tyle słabe, że decyzja o przeprowadzce staje się coraz bardziej znośna. Wyprowadzkę lokalnej społeczności wspiera przy tym niejednokrotnie sam rynek nieruchomości. Inwestorzy wykupują w blokach mieszkania z lokatorami, windują czynsze. Wypierają celowo, by podnieść wartość okolicznych apartamentów, by miały “lepsze sąsiedztwo”.

 

Skutki niekontrolowanego procesu

Ich klientów z kolei to cieszy. Bowiem z punktu widzenia zamożnych nie powinno to stanowić ostatecznie problemu, w końcu to nie ich sprawa. Więcej – z początku czują się lepiej i bezpieczniej. Są w swoim otoczeniu, ludzi o tym samym statusie. To pozornie logiczne spostrzeżenie okazuje się być jednak błędne. Po kilkunastu, najdalej kilkudziesięciu latach wyparcie ekonomiczne pierwotnych mieszkańców przynosi swoje żniwa. Bowiem lokalna kultura wymiera wraz z odejściem pierwotnych mieszkańców.

Zanikają przy tym wartości, które były fundamentem rewitalizacji. Znika koloryt. Skoro nie ma już lokalsów, nie ma też genius loci. Nie tworzących klimat lokalnych restauracji, kawiarni. Nie ma też usług kultury. Atrakcyjna przed chwilą dzielnica, której wartość wzrastała w procesie uszlachetniania, przestała być już ciekawa. Jest po prostu dzielnicą zamożnych ludzi i drogich apartamentowców.

71946071_10220639561008434_5078038669848215552_o

W efekcie, umierają również te powstałe wcześniej drogie usługi, bo nie mają odpowiednio dużego ruchu. Sami mieszkańcy bowiem to za mało, by oferta drogich usług się utrzymała –  muszą ich uzupełniać użytkownicy czasowi. W efekcie również zamożni mieszkańcy zmuszeni są korzystać z nich poza swoim obszarem zamieszkiwania – aż stwierdzają, że chcą mieszkać bliżej ośrodków usługowych. Nie sposób nie dostrzec paradoksu w tym, że wcześniej do tego samego zmuszeni zostali lokalni mieszkańcy. Ich relokacja odbywa się w niemal identyczny sposób.

Niekontrolowane uszlachetnianie kończy się spadkiem wartości nieruchomości, bo zamożni nie chcą już tam mieszkać. Chcą tam, gdzie są usługi, blisko i wygodnie. Wynikiem rewitalizacji staje się więc w takim wypadku dewitalizacja. Brak nowego życia, ale też uśmiercenie tego, które już w dzielnicy było.

Polak potrafi

Rzadko zdarza się, by można było pochwalić się czymś z zasady negatywnym. Ciężko przecież mówić pozytywnie o fakcie, że w Polsce wszystko przychodzi później, po czasie. Jest to raczej wada. Jednak w przypadku procesów rewitalizacyjnych można dostrzec pewne zalety tego faktu. Istnieje bowiem znaczące przypuszczenie, że poza niechlubnymi wyjątkami, udaje się nam dość skutecznie gentryfikacji unikać. Tak przynajmniej było do niedawna.

By to zrozumieć warto cofnąć się o trzydzieści lat. Pierwsze lata transformacji to bez wątpienia przede wszystkim “want to growth”. W szczególności w Warszawie, potrzeba budowania nowego assetu, tworzenia wieżowców, doganiania zachodu w tym, co tam powstawało już od lat 30. XX wieku, stało się naszą obsesją. Jednak te nowe inwestycje, chociaż niewątpliwie mieszczące się w kategoriach gentryfikacji, realizowane były niemal wyłącznie w ścisłym centrum miasta.

I chociaż z punktu widzenia socjologii nadal jest to krzywdzące – to problem ten w pewnym momencie rozwoju dotknął niemal każdego większego miasta zachodniej Europy. Ciężko sobie przy tym wyobrazić sytuację, w której centrum miasta jest skupione zdecydowanie bardziej na potrzebach okolicznych mieszkańców, niż na kwestiach usługowych dla wszystkich Warszawiaków i ludzi odwiedzających miasto.

_mg_9500

W przypadku ścisłego centrum miasta ciężko jest spodziewać się, aby miało dojść do tzw. turbogentryfikacji całego obszaru. Brak strukturalnego podejścia do tej kwestii ma jednak swoje negatywne plony, bo pozwala na skumulowanie się działań gentryfikujących na niewielkim obszarze. Doprowadza przy tym nie tylko do wykluczenia lokalnych mieszkańców, ale też przyspieszonego procesu przejścia do wypalenia. Wśród specjalistów – zarówno antropologów jak i ekonomistów – takie zagrożenie jest dziś wskazywane w przypadku Hali Koszyki, która jest najbardziej rozpoznawalnym warszawskim przykładem dokonanej gentryfikacji.

Rewitalizacja po polsku

Dlaczego dopiero dziś mamy okazję obserwować w Polsce tak klarowny przykład gentryfikacji – ciężko powiedzieć. Słyszałem swego czasu opinię, że przez pierwsze ćwierć wieku po zmianie ustrojowej nie było nas na gentryfikację stać. Przewrotne to i smutne stwierdzenie, mimo że opisuje “pozytywne zaniechanie”. Pytanie na ile prawdziwa jest jego treść.

Jednocześnie jednak nie budzi wątpliwości, że najsilniejsza gentryfikacja zawsze dotyka obszarów zlokalizowanych relatywnie blisko centrum miasta, zabudowanych gęsto. Naturalnym zagrożeniem była więc, wcześniej czy później, gentryfikacja warszawskiej Pragi. Mimo że do dziś dnia część jej mieszkańców nie przechodzi na drugi brzeg rzeki – a i wielu lewobrzeżnych niechętnie zapuszcza się w tamte strony – to jednak już od ponad dekady Praga jest na świeczniku i podium dyskusji o obszarach rewitalizowanych w całym kraju. Miejscem, które ma przyciągać młodych i kreatywnych. Narracja medialna budowana była przy tym właśnie na praskim Genius Loci. Przemysłowo-robotniczym charakterze kilkuhektarowej dzielnicy, która choć oddzielona mocno Wisłą, znajduje się rzut beretem od centrum miasta stołecznego. Jak niewiele trzeba było, żeby w ciągu kilku lat sprzedać każdą wolną działkę, dać wolną rękę inwestorom i pozwolić na pełną, szybką i drastyczną gentryfikację?

_mg_0136

_mg_0139

Niejeden mieszkaniec Warszawy nawet na to liczył – w końcu Praga przez lata kojarzyła się z przemocą i strachem. Mieszkańcy natomiast, chociaż silni w swojej jedności społecznej, nie wytrzymaliby walki z najsilniejszą bronią w walce o miasto – z pieniędzmi. Jednak władze Warszawy zdecydowały się przeprowadzić ten proces inaczej.

Praska rewolucja

Korzystając, jak zresztą niemal każdy proces strukturalnej rewitalizacji w Polsce, z dotacji z Unii Europejskiej przygotowali go tak, by w pierwszej kolejności zadbać o lokalną społeczność. Dopiero później pozwolić na procesową gentryfikację, którą w takim wypadku łatwiej kontrolować i w odpowiednim momencie powstrzymać, by nie doprowadziła do upadku dzielnicy. Postawiono więc instytucje urzędowe, które wyspecjalizowano w tym procesie. W końcu, zaprojektowano narzędzia wsparcia dla organizacji trzeciego sektora, które na terenie Pragi dbały o rozwój społeczny, kulturowy i edukacyjny mieszkańców Pragi.

Przez te wszystkie lata inwestorzy budowali co prawda nowe inwestycje mieszkaniowe na Pradze, nie byli do tego jednak specjalnie zachęcani. Zmianę przyniosły ostatnie dwa lata, kiedy kolejne inwestycje i ogłoszenia sprawiły, że wartości nieruchomości na Pradze poszybowały w górę. W pewien sposób przyczyniła się do tego pojedyncza inwestycja praskiego Konesera – jednak póki co wiele wskazuje na to, że Koneser ani niczego na Pradze nie popsuł, ani nie naprawił.

_mg_0142

_mg_0144

_mg_0146

Zmieniły się natomiast ceny obrotowe i atrakcyjne stało się budowanie coraz lepszych zasobów – zarówno mieszkaniowych, jak i hotelowych, a od niedawna również zaplecza biurowego. Samo miasto zachęca inwestorów – jednak dopiero teraz, po w znacznym stopniu zrealizowanym już procesie rewitalizacji społecznej – inwestorów do zakupu, budowania i wchodzenia w Partnerstwo Publiczno-Prywatne, tworząc w ten sposób nowoczesną i odpowiednio zbilansowaną dzielnicę. W której jest miejsce na miejską filharmonie, stadion narodowy, dobrze zorganizowane deptaki publiczne, a także ogrom inwestycji prywatnych i biznesowych.

Wielkie warszawskie Jabłko

Rozpoczęcie tekstu od analizy kazusa nowojorskiego High Line’u nie było przypadkowe. Jest to bowiem przykład mówiący o procesie, który nie będąc dobrze zaplanowanym doprowadził do bardzo szybkiego wyniszczenia struktury przestrzeni. W ciągu ledwie kilkunastu lat zrealizowno na tej stosunkowo niewielkiej przestrzeni proces, który w innych miejscach trwa często dziesięciolecia. Część badaczy mówi wręcz o tym, że degradacja ta może być nieodwracalna, że nie naprawimy już okolic High Line, są skazane na turbogentryfikacje. Jednak taki scenariusz nie jest koniecznością. I dziś widzimy, że bardziej niż Pradze, zagraża bulwarom na Powiślu.

Porównania są tu też o tyle słuszne, że Warszawa na granicy Śródmieścia i Woli od lat 90. buduje swój Manhattan, ostatnio nabierając przy tym całkiem dużego rozpędu. Mamy w Warszawie też swoje Staten Island na Żoliborzu, Bronx na Ochocie, Queens na Mokotowie. I to nie tak, że “jakoś tak wyszło” – to raczej próba realizacji naszych ambicji, amerykańskiego snu. Świadomie lub nie, na swój sposób od lat realizujemy w Warszawie swój własny Nowy Jork.

W tym kontekście Praga to okazja, żeby mieć swój Brooklyn. Ze wszystkimi zaletami tego obszaru, ale we właściwej dla Warszawy skali. Z zachowaną lokalną kulturą, wsparciem dla społeczności. Ten największy na świecie, rewitalizowany już ponad 40 lat obszar, oparł się pełnej gentryfikacji tylko dzięki swojej skali. Jednak ten najważniejszy cel rozwoju dzielnicy, zwłaszcza na poziomie kulturowym, został osiągnięty. Brooklyn jest już od ponad dekady miejscem, w którym mieszka nowojorska bohema. Z premedytacją odcierająca się od komercyjnego Manhattanu.

Dlatego nawet dziś, mimo że ceny obrotowe nieruchomości w Nowym Jorku przebijają każdy sufit, burmistrz robi wszystko, by Brooklynu nie stracić, nie popsuć. Tam jest to niezwykle ciężkie – część komentatorów mówi wręcz, że Nowy Jork jest miejską emanacją pojęcia gentryfikacji, której nie da się powstrzymać. U nas jest znacznie łatwiej. Wystarczy utrzymać dotychczasowy model rewitalizacji, rozumiejąc przy tym, że ten proces nie skończy się przez dwa, trzy pokolenia. Niemniej warto, bo taka dbałość o lokalne struktury Pragi, przy jednoczesnym planowanym i dobrze zorganizowanym rozwoju dzielnicy sprawi, że stworzy się miejsce wyjątkowej wartości. Lepsze niż oryginał, europejski Brooklyn, CEE.

Tekst: Tomsz Bojęć

Zdjęcia: Kuba Jurkowski-Light At Night, Unsplash

Jesteś świadkiem wydarzenia w Warszawie lub chcesz podzielić się informacjami na temat nowych inwestycji?  Skontaktuj się z nami przez Facebooka lub pisz redakcja@nowawarszawa.pl

Wiadomości

Ponad 1,2 mld pasażerów WTP w 2019 roku

Warszawski Transport Publiczny po raz kolejny zanotował wzrost liczby pasażerów. W 2019 r. wykonano ponad 1,201 mld przejazdów w Warszawie i...

Awaria ciepłownicza na Pradze. Nie żyje 6 psów policyjnych.

Wczoraj w wyniku awarii ciepłociągu zginęło sześć psów policyjnych przy ulicy Jagiellońskiej. Przyczyną awarii było pęknięcie rury ciepłowniczej.

Będzie parking pod Placem Powstańców Warszawy!

420 miejsc na czterech poziomach. Po latach impasu powstanie podziemny parking pod placem Powstańców Warszawy. Wartość inwestycji oszacowano na 86 milionów złotych....

WIADUKT NA OSTROBRAMSKIEJ DO REMONTU

ZDM ogłosił przetarg na kompleksowy remont wiaduktu wzdłuż ul. Ostrobramskiej nad al. Stanów Zjednoczonych. W ramach prac będą przebudowane schody i...

Degustacje win dla firm w Warszawie – jak je zorganizować?

Wino jest jednym z najpopularniejszych i najbardziej rozpoznawalnych napojów alkoholowych na całym świecie. Mimo tego, że Polska nie należy...

Jak kupić bilety do Park of Poland?

Zaledwie kilka godzin temu pisaliśmy o otwarciu Suntago Wodny Świat i o całkowitej wyprzedaży biletów na najbliższe dni. Otrzymaliśmy informację...

Polecane

Wygodniejsze kolejowe stacje i przystanki w Warszawie

Nowe windy, platformy, wiaty oraz tablice informacyjne – PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. zwiększają komfort i dostępność kolei dla podróżnych ....

Warszawski rynek mieszkaniowy 2019

W 2019 roku w Warszawie przekroczono mieszkaniowy Rubikon. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży metra kwadratowego, na koniec pierwszej połowy roku, przekroczyła 9 tysięcy...

Noc Wieżowców 2018

Po przerwie wracamy do Was z trzecią edycją Nocy Wieżowców. zdjęcia: Kuba Jurkowski Wejściówki na Wydarzenie są imienne i nie istnieje możliwość zmiany danych na...

Rondo ONZ jeszcze wystrzeli w górę!

BY <!-- &amp;amp;amp;amp;lt;iframe src="//www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-N25V7L" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden"&amp;amp;amp;amp;gt;&amp;amp;amp;amp;lt;/iframe&amp;amp;amp;amp;gt; Rondo...

Rondo Daszyńskiego w cieniu wieżowców

Rondo Daszyńskiego to chyba jeden z największych placów budowy w Europie. W czterech narożnikach tego ronda powstają lub są planowane biurowce o łącznej powierzchni 300...

Krwawe zaćmienie Superksiężyca w Warszawie

W nocy z 27 na 28 września doświadczyliśmy pełnego zaćmienia "Superksiężyca", następna taka okazja przydarzy się dopiero w 2033 roku. Zaćmienie rozpoczęło się o...