W ciągu ostatnich trzech lat firmy wynajęły w Polsce prawie 4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Biorąc pod uwagę dynamikę rozwoju przedsiębiorstw lata 2017-2019 mogą przynieść popyt na poziomie nawet 5 mln mkw.
Polski rynek nowoczesnych powierzchni biurowych nieustannie się rozwija. W ciągu ostatnich siedmiu lat oddanych do użytku w całym kraju zostało ponad 3,9 mln mkw. nowoczesnych biur. To niemal tyle, ile wynosi łączna powierzchnia biurowa na ośmiu głównych rynkach biurowych Polski poza Warszawą[1]. Co więcej, zdecydowana większość tej powierzchni została skutecznie wchłonięta przez rynek. W perspektywie do roku 2019 oddanych zostanie kolejnych ok. 2,5 mln mkw. biur, z czego prawie 40% (950 000 mkw.) w samej Warszawie. Kolejne 400 000 mkw. deweloperzy zamierzają ukończyć w Krakowie, największym ośrodku nowoczesnych usług dla biznesu w tej części świata. Skala aktywności budowlanej rodzi naturalne pytanie: czy ta powierzchnia znajdzie najemców?
Globalni gracze ściągają do Polski i wynajmują biura
„W ostatnich latach Polska stała się bardzo atrakcyjną destynacją biznesową dla wielu globalnych marek, które otwierają i rozwijają tu swoje siedziby, obsługując coraz bardziej zaawansowane procesy. Do najważniejszych przykładów nowych inwestycji w Polsce w ostatnich latach lub nawet miesiącach należą m.in. State Street i Swarovski w Gdańsku, Credit Suisse, Dentons, DLA Piper, Goldman Sachs, William Demant w Warszawie; Red Embedded i UBS we Wrocławiu, TRW i Whirpool w Łodzi, Guidewire, Uber i Zurich Insurance Group w Krakowie; czy Rockwool w Poznaniu. Firmy te już teraz zajmują znaczne powierzchnie, ale nie przestają się rozwijać, generując popyt na dodatkową przestrzeń biurową”, komentuje Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce.
W Warszawie udział umów ekspansji w całkowitym popycie w 2016 r. wyniósł 10% (75 900 mkw.), a na rynkach regionalnych – 13%, przy czym w Krakowie wyniósł aż 20%. Bardzo istotny jest również wysoki odsetek przednajmów w popycie na biura, szczególnie poza stolicą – w zeszłym roku na umowy tego typu przypadło 38% całkowitego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych. Łącznie w Polsce wolumen przednajmów przekroczył 347 000 mkw.
„Popyt oraz absorpcja netto w latach 2014-2016 pokazują bardzo dobry poziom chłonności rynku. Na najważniejszych rynkach biurowych w ciągu ostatnich trzech lat firmy wynajęły łącznie prawie 4 mln mkw. Biorąc pod uwagę dynamikę rozwoju firm, w tym sektora usług dla biznesu, można się spodziewać, że w najbliższych trzech latach (2017 – 2019) popyt sięgnie łącznie 5 mln mkw.”, wylicza Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.
Nowe biurowce wciąż potrzebne
Konsolidacje oraz rozwój firm obecnych na rynku powoduje, że poszukują one nowych siedzib. W rezultacie, zapotrzebowanie na znaczne powierzchnie często skupia się na obiektach w realizacji lub nawet planowanych. Dzięki temu deweloperzy biurowi nieustannie rozpoczynają nowe inwestycje, nawet na zasadach spekulacyjnych, licząc na zainteresowanie dużych graczy na rynku. Równolegle do trendu konsolidacji dużych podmiotów, część korporacji decyduje się otwierać oddziały w mniejszych miastach.
Zmiana krajobrazu biurowego
„Kolejną zmianą zachodzącą na polskim rynku nowoczesnych powierzchni biurowych jest rewizja strategii najmu przez właścicieli starszych biurowców. Typowymi lokalizacjami dla międzynarodowych gigantów są przede wszystkim najnowocześniejsze obiekty. W konsekwencji właściciele starszych biurowców skupiają się na mniejszych firmach lub nawet zmieniają funkcję obiektu. Taką stało się w przypadku Mennicy Polskiej, która zdecydowała o wyburzeniu biurowca Aurum i wybudowaniu budynku mieszkalnego. Coraz częściej starsze biurowce zastępowane są nowymi, większymi inwestycjami, szczególnie jeśli lokalizacja działki jest atrakcyjna i pozwala np. na wyższą zabudowę. Z takim rozwiązaniem będziemy mieć do czynienia np. w przypadku warszawskiego Ilmetu. W rezultacie, na rynek trafiać będą nowoczesne inwestycje, a wycofane zostaną niektóre stare, słabo skomercjalizowane projekty, nieprzystosowane do potrzeb najemców”, dodaje Mateusz Polkowski.
Pozytywne perspektywy
„Polski rynek biurowy stoi przed wyzwaniami, ale jest w bardzo dobrej kondycji i cechują go bardzo wysokie wskaźniki popytu i absorpcji netto. Bardzo duża skala inwestycji równoważona jest przez mocny popyt. W perspektywie lat 2017-2019 przewidujemy ok. 2 – 2,5 mln mkw. nowo wybudowanych powierzchni biurowych, ale i niewiele niższą ilość mkw. absorpcji netto – czyli zapotrzebowania najemców na dodatkowe powierzchnie – przy założeniu utrzymania dotychczasowych trendów. Perspektywy dla segmentu nieruchomości biurowych pozostają zatem – naszym zdaniem – zdecydowanie pozytywne”, podsumowuje Tomasz Trzósło.
[1] Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin oraz Lublin
