Wawer, Ursynów i Wola dołączają do Białołęki i Wilanowa jako jedne z najbardziej perspektywicznych lokalizacji pod nowe projekty handlowe w Warszawie. Zapotrzebowaniu na inwestycje sprzyja wzrost siły nabywczej oraz dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego.
JLL, międzynarodowa firma doradcza specjalizująca się w nieruchomościach komercyjnych, eksperci rynku mieszkaniowego z firmy REAS oraz instytut badawczy GfK Polonia, przedstawiają raport „Warszawski rynek handlowy: nie przegap możliwości!”. Opracowanie identyfikuje obszary o największym potencjale dla nowych inwestycji handlowych w stolicy, na podstawie danych o nasyceniu powierzchnią handlową, sile nabywczej mieszkańców, a także prognoz nowego budownictwa mieszkaniowego w perspektywie krótko- i długoterminowej, w podziale na dzielnice.
Anna Bartoszewicz-Wnuk, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje: „To druga edycja raportu Warszawski rynek handlowy: nie przegap możliwości, opublikowanego w 2009 r. Chcieliśmy wspólnie z naszymi partnerami merytorycznymi ponownie przyjrzeć się stołecznej mapie handlowej i określić kierunki rozwoju rynku na nadchodzące lata. Od wydania pierwszego raportu zmieniło się sporo szczególnie w zakresie infrastruktury komunikacyjnej – otwarto nowy most Marii Curie-Skłodowskiej, autostradę A2 wraz z obwodnicami stolicy, dobiega końca budowa centralnego odcinka drugiej linii metra. W planach są dalsze inwestycje miejskie, które wpłyną na rynek mieszkaniowy, a co za tym idzie – mogą także redefiniować stołeczny rynek handlowy.
Podaż i nasycenie powierzchnią handlową w Warszawie – z potencjałem na nowe projekty
Pod względem nowej podaży warszawski rynek charakteryzował się dużą stabilnością na przestrzeni ostatnich siedmiu lat. Średnio co roku przybywało 20 000 mkw. powierzchni handlowej. Ostatnie duże centrum handlowe (40,000-80,000 mkw. GLA), czyli Złote Tarasy, powstało w 2007 r., a bardzo duże (powyżej 80,000 mkw.) w 2004 r. (Arkadia). Nie oznacza to jednak stagnacji rynku, a wręcz przeciwnie – ciągi sklepów powstają na parterach budynków mieszkaniowych i biurowych, rozwijają się również ulice handlowe.
Nasycenie powierzchnią “klasycznych” centrów handlowych w Warszawie, w porównaniu do głównych aglomeracji w kraju, pozostaje na niskim poziomie – 438 mkw. na 1 000 mieszkańców. Byłoby ono jeszcze niższe, gdyby do populacji wynoszącej – według oficjalnych statystyk – 1,7 mln osób, dodać ludność niezameldowaną.
Agnieszka Tarajko – Bąk, Starszy Analityk Rynku, JLL, wskazuje: „Biorąc pod uwagę wszystkie stołeczne obiekty o powierzchni najmu powyżej 500 mkw., czyli centra i parki handlowe, centra wyprzedażowe, wolnostojące sieciowe sklepy spożywcze, ciągi sklepów w parterach budynków mieszkalnych i biurowych, sklepy meblowe, obiekty typu DIY oraz lokale przy ulicach handlowych, średnie nasycenie w Warszawie wynosi 1 151 mkw. na 1 000 mieszkańców. Włochy, Targówek i Śródmieście są w czołówce, głównie ze względu na koncentrację dużych obiektów handlowych w tych dzielnicach. Najniższe nasycenie odnotowujemy na Bielanach, w Rembertowie i na Żoliborzu”.
Podaż terenów pod duże obiekty handlowe w Warszawie jest obecnie bardzo ograniczona. Czynnikiem utrudniającym rozwój rynku jest też duże zróżnicowanie cen gruntów oraz to, że obecnie tylko 32% obszaru miasta ma obowiązujące plany zagospodarowania.
Siła nabywcza w Warszawie – Wawer, Wesoła i Włochy na czele
Warszawiacy dysponują przeciętnie o blisko 80% wyższym budżetem od statystycznego Polaka. Co ciekawe, różnice wartości Indeksu Siły Nabywczej (dla gospodarstwa domowego) GfK pomiędzy poszczególnymi dzielnicami sięgają nawet 40%.
Agnieszka Kowalewska, Project Manager, GfK Polonia, wyjaśnia: „Od 2005 do 2013 r. średnia siła nabywcza warszawiaków wzrosła ponad dwukrotnie, do ponad 44 000 zł na osobę rocznie. W 2013 r. przeciętne stołeczne gospodarstwo domowe dysponowało potencjałem nabywczym w wysokości prawie 100 000 zł. Obserwujemy przy tym znaczące rozbieżności pomiędzy poszczególnymi warszawskimi dzielnicami. Średnia wartość siły nabywczej gospodarstwa domowego jest najwyższa w Wawrze, Wesołej, we Włochach, na Białołęce i Wilanowie, a najniższa na Bielanach, Targówku i Żoliborzu.
I
Mokotów charakteryzuje się najwyższą całkowitą siłą nabywczą spośród wszystkich dzielnic, co jest efektem największej liczby mieszkańców (prawie 220 000) oraz ich względnej zamożności.
Kolejnym parametrem przy określaniu lokalizacji z największym potencjałem pod inwestycje handlowe jest rynek pracy. Najniższy (poniżej 4%) wskaźnik bezrobocia rejestrowany jest na Wilanowie, Ursynowie i Białołęce. Stopa bezrobocia jest również niska w Wesołej, Ursusie, Wawrze i na Bemowie (poniżej 5%).
Rynek mieszkaniowy – 60 000 nowych lokali do 2017 r., 110 000 do 2025
Warszawa jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. W ostatnich dziesięciu latach rocznie przybywało w mieście ok. 14 000 nowych jednostek mieszkalnych (domów lub mieszkań), z czego znakomitą większość stanowiły mieszkania w budynkach wielorodzinnych.
Liczba potencjalnych klientów jest jednym z kluczowych parametrów analizowanych przed podjęciem decyzji o nowej inwestycji handlowej. W związku z tym analizowane są istniejące i planowane inwestycje mieszkaniowe, które mają wpływ na wzrost liczby mieszkańców w danym rejonie. Badane są również zmiany w strukturze gospodarstw domowych.
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku, REAS, wylicza: „Z naszych analiz wynika, że w latach 2014 – 2017 na warszawski rynek trafi ponad 60 000 nowych jednostek mieszkalnych. Z kolei długofalowe prognozy, oparte o analizę chłonności różnych rejonów miasta, przewidzianych w opracowaniach planistycznych jako tereny pod budownictwo mieszkaniowe; trendów demograficznych i gospodarczych; a także cykliczności zjawisk na rynku, wskazują, że w latach 2018 – 2025 deweloperzy mogą ukończyć nawet 110 000 lokali. Najwięcej nowych inwestycji zostanie zrealizowanych na Białołęce, Wilanowie i Woli”.
Według REAS, dzielnice i rejony Warszawy, które w nadchodzących latach zarejestrują najbardziej znaczący rozwój osiedli mieszkaniowych to wspomniana Białołęka (Grodzisk – wzdłuż ul. Głębockiej, Nowodwory i Tarchomin), Wilanów (Błonia Wilanowskie czyli Miasteczko Wilanów), Wola (Odolany), a także Bemowo (Chrzanów), Żoliborz (Żoliborz Przemysłowy), Mokotów (Stegny i Służewiec, a w dłuższej perspektywie również Siekierki) oraz – w późniejszym okresie – Ursus (Szamoty).
Nie tylko Białołęka i Wilanów, do obiecujących lokalizacji dołącza Wawer, Ursynów i Wola
Biorąc pod uwagę takie elementy jak: poziom bezrobocia, siła nabywcza, rozwój osiedli mieszkaniowych czy stopień nasycenia powierzchnią handlową, dzielnice o największym potencjale dla nowych inwestycji to przede wszystkim Białołęka i Wilanów. Sytuacja ta zmieni się jednak wraz z oddaniem do użytku planowanych projektów firmy GTC.
Białołęka to jedna z najbardziej dynamicznie rozwijających się dzielnic Warszawy, z wysoką siłą nabywczą i bardzo niskim poziomem bezrobocia (3,7% na koniec IV kw. 2013 r.). Duża liczba młodych mieszkańców determinuje potrzebę uruchomienia dużego obiektu handlowego z szeroką ofertą spożywczą.
W Wilanowie widać, że dostępna oferta handlowa nie nadąża za potrzebami mieszkańców szybko rozrastających się osiedli mieszkaniowych. Na niedobór dużych projektów handlowych wskazują dynamicznie rozwijające się powierzchnie handlowe w parterach budynków mieszkaniowych. Takie czynniki jak niski poziom nasycenia, rozwój osiedli i wysoki poziom siły nabywczej sprzyjają spektakularnym inwestycjom, które obejmą swoim zasięgiem również Konstancin-Jeziorną, Powsin, a także potencjalnie Wawer – przy założeniu, że plany oddania do użytku drugiej części południowej obwodnicy zostaną zrealizowane, oraz że po drugiej stronie Wisły nie powstanie obiekt konkurencyjny.
Obiecującą lokalizacją jest również wspomniany Wawer, największa peryferyjna dzielnica Warszawy o bardzo niskim nasyceniu powierzchnią handlową i względnie wysokiej sile nabywczej. Aspekty te pokazują możliwość budowy obiektów handlowych, lecz o skali dopasowanej do potrzeb lokalnego rynku. Warto też pamiętać, że po wybudowaniu południowej obwodnicy Wawer znajdzie się w obszarze oddziaływania Galerii Wilanów
Ursynów stanowi potencjalnie atrakcyjną lokalizację, która wchłonęłaby dodatkową powierzchnię handlową, może w formie rozbudowy już istniejącego obiektu. Czynniki sugerujące potencjał dzielnicy Ursynów to m.in. zamożność lokalnej społeczności, niski wskaźnik bezrobocia i nasycenia powierzchnią handlową.
Warto przyjrzeć się Woli, która wprawdzie odnotowuje wysoki poziom nasycenia powierzchnią handlową, ale w związku z rozwojem osiedli mieszkaniowych na Odolanach czy w rejonie Czystego ma potencjał na uruchomienie nowych inwestycji w tych okolicach.
Kolejne dzielnice z potencjałem handlowym, choć mniejszym w porównaniu do lokalizacji wymienionych powyżej, to Bemowo (dotyczy to jednak nowych osiedli mieszkaniowych ponieważ Bemowo jako całość cechuje się przeciętną siłą nabywczą oraz wysokim współczynnikiem nasycenia powierzchnią handlową) oraz Bielany. W tej północnej dzielnicy występuje najniższy w Warszawie wskaźnik nasycenia, ale czynnikiem hamującym napływ projektów handlowych są bardzo umiarkowane perspektywy rozwoju nowego budownictwa mieszkaniowego.
„Mimo stopniowego dojrzewania warszawskiego rynku handlowego nadal widzimy na nim duży potencjał do zagospodarowania przez deweloperów. Dynamiczny rozwój osiedli mieszkaniowych, rosnąca liczba mieszkańców w połączeniu z najwyższą w kraju siłą nabywczą generować będą zapotrzebowanie na nowe projekty handlowe o różnej skali i specyfice. W walce o nowego klienta wygrają ci inwestorzy, którzy właściwie ocenią potencjał danej lokalizacji, otoczenie konkurencyjne oraz możliwości zakupowe i potrzeby mieszkańców danego rejonu, podsumowuje Agnieszka Tarajko – Bąk.
