Polska gospodarka pozostaje liderem wzrostu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Jak szacuje Colliers, wzrost PKB w 2025 r. wyniesie 3,5 proc., czemu sprzyjają silna konsumpcja oraz napływ funduszy unijnych. Jednocześnie rynek nieruchomości komercyjnych, a w szczególności sektor biurowy, mierzy się ze strukturalnym deficytem nowoczesnej powierzchni.
W samej Warszawie w 2025 r. z rynku wycofano ponad 140 tys. mkw. biur, a historycznie niska nowa podaż przy stabilnym popycie zwiększa presję na wzrost czynszów oraz przyspiesza procesy modernizacji i konwersji starszych obiektów.
Polska na tle regionu CEE
Jak wynika z raportu Colliers „Highlights & Predictions 2025/2026: CEE-6 Real Estate Market”, w regionie CEE obserwowane jest umiarkowane ożywienie gospodarcze, spadek inflacji oraz rosnące znaczenie inwestycji w zrównoważony rozwój. W 2025 r. rynek nieruchomości komercyjnych był zdominowany przez modernizacje istniejących obiektów, ograniczoną nową podaż biur, silny popyt na powierzchnie logistyczne oraz dynamiczny rozwój parków handlowych.
Prognozy na 2026 r. wskazują na dalszy wzrost znaczenia ESG, technologii oraz projektów wielofunkcyjnych.
– Rok 2025 potwierdził odporność polskiej gospodarki. Wzrost PKB na poziomie 3,5 proc., przy stabilizacji inflacji w pobliżu celu banku centralnego oraz obniżkach stóp procentowych o 175 pb, stworzył solidne fundamenty dla rynku, choć inwestorzy wciąż pozostają selektywni – mówi Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie CEE w Colliers.
Rynek biurowy: luka podażowa i polaryzacja
Prognozy na 2026 r. zakładają utrzymującą się lukę podażową na rynku biurowym w Polsce i Słowacji, presję na wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach oraz dalsze wycofywanie z rynku starszych budynków w celu ich modernizacji lub zmiany funkcji.
– Trend konwersji i modernizacji biurowców wyraźnie przybiera na sile. W ciągu ostatnich pięciu lat w Warszawie wycofano około 500 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 140 tys. mkw. w samym 2025 r. Jednocześnie nowa podaż osiągnęła rekordowo niski poziom – mówi Katarzyna Tasarek-Skrok, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers.
Ograniczona aktywność deweloperów jest efektem wysokich kosztów realizacji i ostrożnego podejścia inwestorów, co pogłębia deficyt nowoczesnych powierzchni, zwłaszcza w centralnych strefach biznesowych.
– Stabilny popyt przy ograniczonej podaży wzmacnia pozycję właścicieli najlepszych aktywów i prowadzi do dalszej polaryzacji rynku – podkreśla Paweł Proński, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych Colliers.
Parki handlowe głównym motorem sektora retail
W 2025 r. sektor handlowy w Polsce zdominowały parki handlowe, które odpowiadały za większość nowej podaży i aktywności inwestycyjnej. Ich rozwój napędza suburbanizacja oraz struktura osadnicza kraju, co potwierdzają m.in. transakcje portfelowe realizowane przez Trei Real Estate i BHM.
Jednocześnie obserwowana jest ewolucja oferty – większy udział najemców z segmentu fitness i rekreacji oraz optymalizacja powierzchni przez największe sieci handlowe.
Wysoki popyt na rynku logistycznym
Rynek przemysłowo-logistyczny w Polsce utrzymał w 2025 r. wysoką aktywność najemców. Popyt brutto ma przekroczyć 6 mln mkw., przewyższając poziomy z lat 2023–2024. Blisko połowę zawieranych umów stanowią renegocjacje, co odzwierciedla koncentrację firm na stabilizacji kosztów.
Spadek nowej podaży i ograniczenie projektów spekulacyjnych przez deweloperów przełożyły się na wzrost wskaźnika pustostanów do ok. 7–8 proc. W średnim terminie kluczowe znaczenie dla rynku będą miały inwestycje infrastrukturalne, w tym projekt CPK oraz rozwój transportu intermodalnego.
Segment living: rynek najmu wchodzi w fazę dojrzałości
Zasoby sektora BTR w Polsce w 2025 r. mają przekroczyć 27,5 tys. lokali, a prywatne akademiki zaoferują ok. 16 tys. miejsc. Jednym z najważniejszych wydarzeń był zakup portfela Resi4Rent przez TAG Immobilien za 565 mln euro, co potwierdza rosnącą płynność rynku.
– W 2026 r. spodziewamy się dalszego rozwoju sektora living, napędzanego niedoborem mieszkań, urbanizacją oraz zmianami preferencji młodych najemców. Kolejne obniżki stóp procentowych powinny poprawić zdolność kredytową i sprzedaż mieszkań – mówi Michał Witkowski, dyrektor w dziale Corporate Finance & Living Services Colliers.
Jednocześnie rosnąć będzie znaczenie konwersji biurowców na funkcje mieszkaniowe i akademickie, przy ograniczonej dostępności gruntów, co sprzyjać będzie największym i najbardziej zintegrowanym graczom rynkowym.
