86,7 proc. deweloperów działających w Warszawie zdecydowanie obserwuje opóźnienia w procedowaniu decyzji administracyjnych. Najdłużej trzeba czekać na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę – wynika z badań ankietowych przeprowadzonych przez firmę doradczą Greenfields.
Budujący w Warszawie inwestorzy skarżą się na utrzymującą się opieszałość w wydawaniu decyzji administracyjnych. Firma doradcza Greenfields zmierzyła skalę problemu, przeprowadzając badania ankietowe wśród 15 najbardziej aktywnych firm deweloperskich, działających na terenie stolicy.
Na pytanie, „Czy obserwują państwo opóźnienia w procedowaniu decyzji administracyjnych w Warszawie?” 86,7 proc. ankietowanych deweloperów odpowiedziało „zdecydowanie tak”, 13,3 proc. – „raczej tak”. – Taki wynik nie jest dla nas zaskoczeniem – przyznaje Aleksandra Wołodźko, prezes Greenfields. – Inwestorzy od dłuższego czasu mówią o opóźnieniach. Kłopot w tym, że spowolnienie procedur negatywnie wpływa na rynek nieruchomości i uderza rykoszetem w osoby, które chcą kupić mieszkania.
Wpływ utrudnień? Inwestorzy jednogłośni
Respondenci odpowiedzieli jednogłośnie, że opóźnienia w procedowaniu decyzji administracyjnych w Warszawie „znacznie utrudniają prowadzenie inwestycji”. Według nich największe opóźnienia notują kolejno: pozwolenia na budowę, decyzje o warunkach zabudowy, decyzje środowiskowe, uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a także wnioski składane w ramach specustawy mieszkaniowej.
– Wydłużające się procedury sprawiają, że rosną koszty przygotowania inwestycji. Potrzeba dodatkowych wyjaśnień, analiz, pracowników merytorycznych. Finalnie rośnie więc cena realizacji projektu, a w konsekwencji, niestety, także cena mieszkań – mówi Justyna Cymerman, dyrektorka Działu Urbanistyki Greenfields.
Justyna Cymerman dodaje, że kłopoty z uzyskaniem decyzji w przepisowym terminie sprawiają, że inwestorzy coraz częściej odstępują od zakupu gruntów. – A to w sytuacji, gdy mamy w Warszawie niedobór terenów inwestycyjnych, skutkuje mniejszą podażą mieszkań. W efekcie nie tylko rosną ceny, ale kurczy się oferta dostępnych lokali – tłumaczy dyrektorka Greenfields.
Długie oczekiwanie na WZ
Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego organ powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy maksymalnie w ciągu 2 miesięcy. Z badań wynika, że w stolicy trzeba czekać znacznie dłużej. 40 proc. badanych deweloperów odpowiedziało, że decyzje WZ uzyskuje w ciągu 6-12 miesięcy, 46,7 proc. w ciągu 1 – 2 lat, a 13,3 proc. – 3 lat i więcej. Żaden z ankietowanych nie uzyskuje decyzji w terminie krótszym niż 6 miesięcy.
Zdaniem inwestorów kłopotem jest nie tylko terminowe wydawanie decyzji, lecz także fakt, że odpowiedzialne za planowanie przestrzenne w stolicy Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, często wydaje decyzje negatywne. „Często” i „bardzo często” odmowę wydania decyzji WZ otrzymuje 46,7 proc. ankietowanych, „nigdy” – 6,7 proc. „rzadko” – 6,7 proc., natomiast „czasami” – 33,3 proc.
– Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planistycznym równoważnym z planem miejscowym – komentuje Aleksandra Wołodźko. – Inwestor jest zmuszony wnioskować o wydanie WZ, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dzieje się tak w przypadku ponad połowy powierzchni stolicy, w Warszawie stan pokrycia planami wynosi bowiem 40,15 proc. powierzchni miasta. Sprawne wydawanie decyzji WZ ma więc kluczowe znaczenie – zaznacza.
Jak sądy rozstrzygają spory?
Firmy, otrzymujące decyzję odmowną, mogą skorzystać z prawa odwołania od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), gdy uważają że jest ona niezasadna. 40 proc. badanych firm podaje, że takie odwołania składa „często”, „bardzo często” lub „zawsze”. Odpowiedzi „czasami” udzieliło 33,3 proc. badanych, natomiast rzadko – 13,3 proc.
Według 46,7 proc. badanych, w przypadku składanych odwołań, SKO „czasami” utrzymuje w całości w mocy zaskarżone przez nich decyzje, 20 proc. uważa, że zdarza się to „często” i „bardzo często”, kolejne 20 proc. odpowiedziało – „rzadko” lub „nigdy”.
Ponadto, jeśli inwestor nie zgadza się z decyzją SKO, może wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jak często sąd rozpatruje odwołania na korzyść inwestorów? Zdaniem 26,7 proc. badanych – „często”, 20 proc. odpowiedziało „czasami”, kolejne 20 proc. „rzadko”, a 6,7 proc. „nigdy”. Pozostali nie składają skarg.
Z kolei według 33,3 proc. badanych deweloperów, wnoszone przez nich skargi WSA „rzadko” rozpatruje na korzyść SKO, według 26,7 proc. dzieje się tak „czasami”, 6,7 proc. odpowiedziało „nigdy”, kolejne 6,7 proc. – „często”.
– Mimo że procedowanie trwa bardzo długo, czas nie zawsze wpływa na trafność wydawanych decyzji – mówi Aleksandra Wołodźko.
Justyna Cymerman zwraca uwagę na fakt, że władze Warszawy w ostatnim czasie wprowadziły pewne ułatwienia w procedurach dla inwestorów.
– Warto docenić inicjatywę wdrożenia instrukcji prezydenta do ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Dotyczą one negocjacji z inwestorami prywatnymi dot. spełniania standardu edukacyjnego, a także prowadzenia dodatkowych konsultacji. Rozporządzenia ułatwiają pogodzenie interesów miasta, inwestorów i mieszkańców. Ponadto od tego roku obowiązuje zarządzenie prezydenta Warszawy w sprawie określenia zasad zawierania umów określających warunki budowy lub przebudowy dróg publicznych przez inwestorów inwestycji niedrogowych. Natomiast wyraźnie widać, że głównym problemem, hamującym inwestycje ciągle pozostaje sprawne wydawanie decyzji administracyjnych.
