Od wyjść z metra po plac Defilad i kamienną elewację, której w Warszawie raczej nie zobaczymy. Podczas Nocy Wieżowców 2026 w Skylinerze przy rondzie Daszyńskiego rozmawiali ludzie, którzy projektują, budują i oceniają warszawskie wieżowce. Panel „Wysokość ma znaczenie” otworzył Tomasz Reich, redaktor naczelny „Nowej Warszawy”, a poprowadził Janek Pawlik.
W panelu wzięło udział ośmiu gości. Architektów reprezentowali Michał Sadowski, wiceprezes APA Wojciechowski Architekci i współautor obu Skylinerów, Paweł Majkusiak i Maciej Rydz, partnerzy pracowni JEMS Architekci, współtwórcy m.in. Browarów Warszawskich, Błażej Hermanowicz, współzałożyciel HRA Architekci i współautor Varso Place, oraz Jacek Świderski, który kieruje zespołem architektów Juvenes-Projekt i odpowiada za Roma Tower. Głos inwestora należał do gospodarza spotkania, Szymona Zduńczyka, dyrektora zarządzającego Karimpol Polska. Perspektywę urbanisty wniósł Patryk Dominik Zaremba, w przeszłości przewodniczący Komisji Dialogu Społecznego przy Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego. Do rozmowy dołączył też Jakub Mazur, rzecznik Bolta.
Na zapis całej debaty zapraszamy na naszego Youtube:
Od działki do wieżowca
Janek Pawlik zaczął od podstaw: od czego zaczyna się droga od działki do wieżowca i skąd te budynki w ogóle się biorą?
Szymon Zduńczyk odpowiedział rachunkiem dewelopera. Architekci sprawdzają, co da się zbudować, potem liczy się koszt i zysk. – I na tej podstawie wiemy, ile za taką działkę możemy zapłacić – wyjaśnił. Idealny jest plan miejscowy i czysty stan prawny, ale „zazwyczaj tak nie jest” i trzeba się opierać na warunkach zabudowy oraz studium.
Jacek Świderski podał przykład z Katowic, gdzie jego zespół kończy budowę 120-metrowego budynku na działce, na której plan dopuszczał 150 metrów. Każdy dodatkowy metr to dodatkowe obowiązki, choćby kolejne miejsca parkingowe pod ziemią. – Zawsze gdzieś się pojawia jakiś inny parametr, nie blokujący, ale determinujący – mówił.
Patryk Dominik Zaremba zwrócił uwagę na drugą stronę równania. Presję rynku powinien weryfikować świadomy samorząd z pomysłem na miasto. – W Warszawie presja na działki z pomysłem na budowę wieżowców jest bardzo duża, natomiast administracja samorządowa niestety ciągle jest poszukująca i zmienia pomysły – ocenił.
Sylweta, która przestała być przypadkiem
Michał Sadowski przypomniał, że okolice ronda zaplanowano jako zespół budynków wysokich. – Miasto buduje się do góry dlatego, że tego potrzebuje. Nikt nie buduje budynku wysokościowego dlatego, że ma jakieś kompleksy – mówił. Jego zdaniem skyline powstał trochę przypadkowo, ale od czasu Varso można mówić o świadomym kształtowaniu sylwety, projektowanej także z myślą o widokach z daleka.
Błażej Hermanowicz potwierdził to doświadczeniem swojej pracowni, która od miesięcy uzgadnia z miastem grupę pięciu lub sześciu wysokich biurowców. – Miasto bardzo precyzyjnie analizuje wszystkie widoki, z których miejsc grupa wieżowców miałaby być widoczna – mówił. – Nie do końca zgodzę się z tym, że miasto przypadkowo steruje rozwojem budynków wysokich.
Najpierw metro, potem wieże
Rondo Daszyńskiego wybrano na zespół wysokościowy ze względu na skrzyżowanie metra z liniami komunikacji publicznej, przypomniał Paweł Majkusiak. Pawlik podał przykład Kopenhagi, gdzie część kosztów metra ponoszą inwestorzy. Jakub Mazur wskazał Hongkong, gdzie spółka MTR jest jednocześnie deweloperem i przewoźnikiem. Na rondzie Daszyńskiego widać, co się dzieje, gdy tej spójności brakuje. – Wyjścia ze stacji metra wychodzą tylko na zachodnią stronę i codziennie rano można zobaczyć tutaj na przejściu dla pieszych bardzo duże potoki osób – mówił.
Zaremba dodał, że Warszawa wciąż wzbrania się przed partnerstwem publiczno-prywatnym, choć londyńska linia Elizabeth pokazuje, że prywatne pieniądze mogą współfinansować metro. Dla dewelopera metro okazało się rozstrzygające. – To, co pozwoliło nam zdecydować, żeby zacząć tę budowę, to było metro – mówił Zduńczyk. Karimpol czekał z budową na pewność, że stacja powstanie. Następne wysokie budynki widzi wzdłuż planowanej linii przy Towarowej, od Białołęki po Okęcie. Tam jego zdaniem warto dziś szukać działek.
Rondo: plac czy węzeł przesiadkowy
Najostrzejszy spór dotyczył samego ronda. Zaremba, który przechodzi tędy codziennie, nie ma o nim dobrego zdania. – Ta przestrzeń nie jest taką przestrzenią publiczną. Ona jest trochę wypadkową takich drobnych prywatnych przestrzeni, które udają przestrzeń publiczną – mówił. Ruch skupia się w godzinach pracy, wieczorem robi się pusto.
Zduńczyk się nie zgodził. Wyliczał kawiarnie w trzech narożnikach ronda, cztery restauracje w kompleksie przy Towarowej, kolejną planowaną w drugim Skylinerze, fryzjerów, kosmetyczki, Biedronkę i Rossmanna. – Wszystkie te rzeczy są tutaj w zasięgu dosłownie pięciu minut spacerem – mówił.
Zaremba swojego zdania nie zmienił. – Cały czas będę się upierał przy tym, że to rondo powinno być miejskim placem. A to jednak jest węzeł transportowy, w którym człowiek czuje się gościem – mówił. Nadzieję widzi w zmianach projektowych zamrożonych przez pandemię inwestycji: coraz więcej wież ma funkcję mieszkaniową, a ta sprawia, że przestrzeń żyje po 17.
Dziesięć lat na jeden budynek
Zduńczyk zdradził, że nad Skylinerem II, którego budowa kończy się na przełomie roku, Karimpol pracuje od mniej więcej dziesięciu lat. Miasto pytało o prognozy ruchu, dostęp do światła i zacienianie sąsiadów. Tomasz Reich przypomniał, że o Roma Tower słychać od około 15 lat.
Majkusiak przekonywał, że ten czas ma wartość. Gdy JEMS projektował swój pierwszy wysokościowiec, architekci pojechali do Nowego Jorku zobaczyć, jak takie budynki działają na ulicy. – Budynki wysokościowe są trudne, dlatego że one są trochę opresyjne. One mają wielką skalę fasady, która sprowadza wiatr w partery – mówił. Michał Sadowski studził narzekania anegdotą z Pragi, gdzie pozwolenie po dwóch latach byłoby powodem do radości. – Grass is always greener on the other side – skwitował.
Reich zapytał, kiedy powstaną wieżowce łączące biura, hotel i mieszkania. Świderski wskazał przeszkodę prawną: biurowiec ma jednego właściciela, mieszkania wielu, a budynek musi działać jako całość. – W Polsce bardzo trudno jest prawnie wydzielić odpowiedzialność – mówił. Przypomniał też Mordor, który zatkał się jako dzielnica jednej funkcji i dziś jest przerabiany. – Miasto jest pewnym procesem, który wymaga kompromisu interesu publicznego, prywatnego, mieszkańców, biznesu, polityki – podsumował.
Duże działki i namiastki miasta
Janek Pawlik zauważył, że jakość urbanistyczną łatwiej osiągnąć na dużych terenach, takich jak Towarowa, Koneser, Norblin czy Elektrownia Powiśle. Świderski się zgodził. – Duże działki pozwalają nam na kreowanie takiej mikrourbanistyki, a punktowa działka pozwala nam tylko na wypełnienie istniejącej urbanistyki – mówił. Maciej Rydz podał przykład Browarów Warszawskich. – Browary były wygrodzone murem, to były 4 hektary wyjęte z miasta jako niemożliwe do przejścia – mówił. Dziś łączą Chłodną z Grzybowską i Wronią z Krochmalną.
Zaremba przyjął to z zastrzeżeniem. – Przez te zespoły autobus nie przejedzie, tam stacji metra jednak nie będzie – mówił. Czeka na „etap 3.0”, w którym przez Norblin czy Koneser pojedzie miejski autobus. Majkusiak dodał, że animowanie takich miejsc nie kończy się w dniu otwarcia, bo najemcy się zmieniają, a czasem plajtują.
Policentryczność: mit czy fakt
Tomasz Reich przytoczył wpis z forum, którego autor uznał, że po 30 latach pustki plac Defilad trzeba oddać deweloperom. Pawlik poszerzył pytanie: dokąd ma się rozwijać Warszawa, skoro działki pod wysoką zabudowę w okolicy się kończą?
– Policentryczność jest tak naprawdę mitem – odpowiedział Zaremba. Lokalne centra wymagają działek publicznych na bibliotekę, szkołę czy basen. Rondo Daszyńskiego jest centrum biznesowym, a nie nowym centrum Warszawy, tak jak La Défense nie jest centrum Paryża.
Błażej Hermanowicz wskazał kontrprzykład: Royal Wilanów, biurowiec z usługami, który mieszkańcy przyjęli jako centrum swojej części dzielnicy. – Więcej do centrum wnosi ten biurowiec niż ten ratusz. No bo przecież centrum robią ludzie, a nie budynki – mówił. Plac Hallera ma bibliotekę, dom kultury, przychodnię i tężnię, a centrum Pragi się nie stał. Centrów nie da się według niego zaordynować z góry, można je najwyżej stymulować.
Jakub Mazur sprowadził dyskusję do mapy. – Rozmawiamy o 18 dzielnicach Warszawy, a tak naprawdę wszystkie te miejsca, które panowie wymieniliście, są de facto na terenie starej gminy Centrum – mówił. Mieszkańcy Ursusa, Wesołej czy Bielan i tak muszą do nich dojeżdżać. Zaremba wskazał jeszcze zmianę, której jego zdaniem nie uwzględnia plan ogólny: jeśli po otwarciu Centralnego Portu zniknie Okęcie, a z nim strefy nalotu sięgające placu Zawiszy, presja na wieżowce rozłoży się w mieście zupełnie inaczej.
Plac Defilad, Praga i dziury w mieście
Pawlik wyliczał „dziury” w tkance miejskiej: plac Defilad, tereny nad koleją, Łuk Siekierkowski, Żerań, Port Praski. Zaremba chciałby dla placu Defilad dużego masterplanu dla obszaru od alei Solidarności po Trasę Łazienkowską i od Wisłostrady po Towarową, a potem spółki, która go zrealizuje. Wzorem jest Nowy Jork, który przez 25 lat zagospodarował teren po zburzonych wieżach WTC, podczas gdy Warszawa przez ten czas dorobiła się według niego głównie bezładu.
Świderski widzi szansę na Pradze, gdzie Koneser stał się lokalnym centrum, a Port Praski ma wciąż wiele terenu do zagospodarowania. – 90% biur jest na lewym brzegu Wisły – mówił. Przeniesienie części tego ciężaru odciążyłoby komunikację, a Praga leży bardzo blisko centrum, „o czym wszyscy zapominają”.
Maciej Rydz postawił przewrotną tezę: szybciej niż zabudowa dziur może przyjść wymiana istniejących biurowców, bo mają jednego właściciela i zapewniony gabaryt. Majkusiak był optymistą. – Warszawa będzie miastem pięciomilionowym – mówił. Rydz dodał, że radykalne planowanie z osiami i placami najlepiej wychodzi w systemach totalitarnych. – Wydaje mi się, że piękno Warszawy jest w tym, że ona powstaje dosyć spontanicznie – mówił.
Na pytanie Reicha, kiedy powstanie budynek wyższy od Varso Tower, Sadowski odpowiedział, że taki jest planowany, a „te 10 lat w Pradze czeskiej i 2 lata w Warszawie zaczynają się do siebie zbliżać”. Zduńczyk dodał, że Karimpol nigdy nie obniżał budynków z powodów ekonomicznych. – Wszystkie nasze budynki zbudowaliśmy tak wysoko, jak mogliśmy – mówił. Zaremba przypomniał, że poza wysokością liczy się też jakość architektury.
Pytania z sali: 140 metrów, Nowy Jork i kamień
Publiczność pytała, dlaczego w Warszawie powstaje tyle budynków około 140-metrowych, skoro drapacz chmur według światowej definicji ma 150 metrów. Majkusiak wskazał głównie przepisy o nasłonecznieniu: podwyższenie budynku często oznaczałoby zacienienie kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań, szkół i placów zabaw. Pytany przez Patryka Litwiniuka z Litwiniuk Property o podobieństwa do Nowego Jorku, odpowiedział, że każde miasto ma swój klimat. W budynkach projektowanych dziś przez JEMS przy Towarowej każde piętro ma mieć dostęp do tarasu lub okna, które da się otworzyć.
Ostatnie pytanie zadał miłośnik Empire State Building: czy wieżowce będą miały więcej kamienia, a mniej szkła. Zduńczyk przypomniał, że najemcy chcą jak najwięcej światła, a ceny najmu i sprzedaży biur w Warszawie są „najniższe w całej Europie”, więc na kosztowną elewację nie ma budżetu. Rydz dołożył argument ekologiczny. – To jest trochę tak, jakby zbudować kamienny samolot. No, pewnie by poleciał, musiałby mieć bardzo mocne silniki – mówił. Jedynym kamiennym wyróżnikiem panoramy zostanie jego zdaniem Pałac Kultury.
Jacek Świderski zamknął dyskusję argumentem o skali. Warszawski skyline jest wciąż rozrzedzony i mógłby być gęstszy. – Ja osobiście uważam, że nie należy w wielu miejscach sztucznie ograniczać wysokości – mówił, przywołując londyński The Shard. – Nic się nie wydarzyło. Jeżeli powstałyby kolejne punktowe budynki, jeszcze wyższe od tego, co jest, nie byłoby źle.
