Skyliner to jeden z najbardziej charakterystycznych wieżowców Warszawy, który mimo otwarcia w trudnym czasie pandemii zyskał uznanie zarówno wśród najemców, jak i mieszkańców stolicy. Jego nowoczesna architektura, innowacyjne rozwiązania oraz otwarcie na miasto sprawiły, że został wybrany przez Czytelników Nowej Warszawy wieżowcem dekady. O kulisach jego powstania, wyzwaniach związanych z pandemią oraz roli Skylinera w przestrzeni miejskiej Redaktor Naczelny Nowej Warszawy Tomasz Reich rozmawia z Szymonem Zduńczykiem, członkiem zarządu i dyrektorem zarządzającym Karimpol Polska.
Otwarcie Skylinera I. To był trudny czas pandemii, kiedy większość najemców wykonywała krok wstecz, czyli inaczej mówiąc, nie wynajmowała. Czasy pandemii nie były dobre dla budynków, które się otwierały. W jaki sposób przyciągaliście najemców w 2020 i 2021 roku?
Szymon Zduńczyk
Rzeczywiście, otwarcie Skylinera I w czasie pandemii było dużym wyzwaniem. Gdy zaczęła się pandemia, byliśmy jeszcze w trakcie budowy, co rodziło wiele pytań o możliwość jej kontynuacji. Obostrzenia często uniemożliwiały wykonywanie niektórych prac – wiele zadań wymagało współpracy osób pracujących w bliskim kontakcie, co było trudne przy obowiązującym dystansie dwóch metrów. Pomimo tych trudności, staraliśmy się zachować równowagę między bezpieczeństwem, a postępem prac. Osobiście byłem codziennie na budowie – pracowaliśmy intensywnie, by dokończyć projekt. Początkowo sytuacja była pełna niewiadomych, ale z czasem udało się ją opanować. Dostrzegaliśmy nawet pewne korzyści, mniejszy ruch uliczny pozwalał na sprawniejsze dojazdy i brak opóźnień czy spadek cen paliwa i energii, które także pomagały w realizacji budowy. Wspólnie z generalnym wykonawcą, firmą Warbud, doprowadziliśmy projekt do końca, co było dla nas ogromnym sukcesem.
Jeśli chodzi o wynajem, pandemia zmieniła nasze plany. Przed jej wybuchem mieliśmy podpisane listy intencyjne na około 40% powierzchni budynku, ale w momencie kryzysu większość z tych zobowiązań została wycofana. Znaleźliśmy się w trudnej sytuacji. Podjęliśmy jednak decyzję o otwarciu budynku mimo braku najemców. Na szczęście nasza długofalowa, przemyślana strategia finansowa pozwoliła nam spokojnie kontynuować działanie. Były to trudne początki, ale zespół leasingu stanął na wysokości zadania i stopniowo odwracał tę sytuację. Widzieliśmy, że wiele firm ograniczało swoje duże powierzchnie na Mokotowie i przenosiło się do nowoczesnych biur, lepiej dopasowanych do pracy hybrydowej i zlokalizowanych bliżej centrum.
Już na etapie budowy zdecydowaliśmy się przygotować Skylinera do pracy hybrydowej. Zainwestowaliśmy w system do zarządzania rotacją miejsc parkingowych oraz aplikację, która umożliwia rezerwację biurka, sali czy miejsca parkingowego – wszystko za pomocą jednego narzędzia. Obecnie widzimy, że nasi najemcy aktywnie z tego rozwiązania korzystają.
Tomasz Reich
Musieliście wybudować nie tylko budynek, ale także stworzyć aplikację, która umożliwia zarządzanie budynkiem.
Szymon Zduńczyk
Nie tyle stworzyliśmy aplikację do zarządzania budynkiem, co narzędzie znacząco ułatwiające jego użytkowanie. Byliśmy otwarci na zmiany, które wymusiła pandemia, i dostosowaliśmy się do nowych potrzeb. Wszyscy nasi najemcy dołączyli do Skylinera już w realiach popandemicznych, dlatego rozwiązania wspierające pracę zdalną i hybrydową stały się standardem. Wideokonferencje, które wcześniej były rzadkością, dziś są codziennością. Zadbaliśmy, by wszystkie biura w Skylinerze były wyposażone w nowoczesne systemy, które pomagają najemcom maksymalnie efektywnie korzystać z przestrzeni.
Tomasz Reich
Czy wie Pan, w ilu filmach i serialach pojawił się ten budynek?
Szymon Zduńczyk
Nie znam dokładnej liczby filmów i seriali, w których pojawił się Skyliner, ale w pewnym momencie mieliśmy wiele zapytań od producentów zainteresowanych wynajmem przestrzeni na potrzeby nagrań. Zdarzało się, że znani aktorzy mieli tutaj zaaranżowane sceny, na przykład z hotelowymi łóżkami, oczywiście na potrzeby produkcji, a nie w rzeczywistości. Na dwóch ostatnich piętrach budynku, zanim wynajęła je Villa Foksal, kręcono wiele reklam. Ta lokalizacja była bardzo popularna – praktycznie co tydzień ktoś przychodził realizować zdjęcia. Skyliner pojawił się w wielu produkcjach filmowych i telewizyjnych.
Tomasz Reich
Przynajmniej wiem o jednym filmie z Netflixa, który grał Skyliner bodajże siedzibę jakiejś telewizji, to pamiętam.
Szymon Zduńczyk
Jeśli chodzi o Netflix, Skyliner pojawił się w czterech lub pięciu ich produkcjach. W budynku kręcono także reklamę McDonald’s oraz wiele innych projektów. Gościliśmy znanych aktorów, takich jak Julia Wieniawa, Tomasz Karolak czy Tomasz Kot. To ciekawe, że nasz budynek odegrał rolę w tak różnorodnych produkcjach. Z naszej strony była to decyzja nietypowa – takie wynajmy nie generują dużych zysków, ale pozwalają wykorzystać budynek w sposób kreatywny i zwiększyć jego rozpoznawalność. Otrzymywaliśmy pozytywne opinie od producentów, którzy podkreślali, że Skyliner świetnie prezentuje się na ekranie i chętnie włączają go do swoich kadrów.
Tomasz Reich
Czyj był pomysł na schody hiszpańskie? Skąd pomysł, aby w biurowcu, nawet wieżowcu, zrobić schody, które można nazwać hiszpańskimi, otwarte, gdy jest ciepło, i zamykane na zimę? To nieoczywisty element lobby i budynku, który otwiera się na miasto.
Szymon Zduńczyk
Pomysł na schody to w 100% projekt architektów z APA Wojciechowski. Od razu przypadły nam do gustu i zyskały pełną akceptację. Zależało nam, aby lobby było spektakularne i monumentalne. Wysokość tego przestronnego wnętrza odpowiada czteropiętrowemu budynkowi mieszkalnemu – to skala kojarzona raczej z katedrami niż z biurowcami. Dzięki temu lobby Skylinera jest nie tylko funkcjonalne, ale i ponadczasowo piękne.
Schody świetnie wpisują się w tę przestrzeń, jednocześnie oferując praktyczne rozwiązania. Regularnie odbywają się tam wystawy sztuki, a schody stały się miejscem spotkań. Ludzie chętnie siadają na nich, rozmawiają, pracują online, korzystając z darmowego Wi-Fi i dostępnych gniazdek. Niektórzy robią tam wideokonferencje.
Zewnętrzna część schodów również cieszy się dużą popularnością, szczególnie w cieplejsze dni. Przyciąga wielu influencerów, zwłaszcza z Instagrama. Często widzimy tam sesje zdjęciowe czy nagrania filmików – kobiety w modnych stylizacjach promujące różne marki, a także innych twórców. Schody naprawdę żyją, co nas ogromnie cieszy.
Tomasz Reich
Nie przeszkadza Wam to?
Szymon Zduńczyk
Nie, tego typu aktywności absolutnie nam nie przeszkadzają. Wręcz przeciwnie, staramy się być otwarci na takie inicjatywy, pod warunkiem, że nie są kontrowersyjne. Jeśli ktoś zgłasza się do nas z prośbą o możliwość zrobienia zdjęć zawsze reagujemy pozytywnie. Chcemy, aby Skyliner był dostępny i wykorzystywany w taki sposób – nieodpłatnie i z korzyścią dla wszystkich.
Tomasz Reich
A gdyby Nowa Warszawa przyszła do was z pytaniem o Noc Wieżowców, to zaprosilibyście naszych czytelników?
Szymon Zduńczyk
Tak, jak najbardziej. Pamiętam początki Nocy Wieżowców i uważam, że to świetna inicjatywa. Chętnie wzięlibyśmy w niej udział i zaprosili czytelników do Skylinera.
Super!
Tomasz Reich
I jeszcze jedno pytanie. Dotychczas budynki biurowe, zarówno wysokie, jak i niższe, były odizolowane od miasta i otoczenia. Nie współgrały z nim. Co musiało się zmienić, aby inwestorzy zaczęli patrzeć na budynek jako część miasta, a nie tylko powierzchnię biurową?
Szymon Zduńczyk
Myślę, że w dużej mierze to aspekt finansowy wpłynął na zmianę podejścia. W przeszłości budynki biurowe były projektowane z myślą o wynajmie i sprzedaży, bez większej uwagi na ich relację z otoczeniem. Obecnie rynek staje się coraz bardziej dojrzały i konkurencyjny, więc wyróżnienie się na tle innych projektów stało się koniecznością. Jako grupa staramy się, aby każdy nasz budynek oferował coś więcej niż tylko przestrzeń biurową.
Zintegrowanie budynku z miastem to dodatkowa wartość, którą doceniają zarówno najemcy, jak i inwestorzy. Budynki, które żyją także poza godzinami pracy, oferując różne funkcje i udogodnienia, są bardziej atrakcyjne. Taki projekt to nie tylko przestrzeń do pracy, ale także miejsce, które wpływa na jakość życia w mieście.
Dla nas ważne jest, aby budynek był nie tylko funkcjonalny, ale także dobrze wpisywał się w tkankę miejską. Wiemy, że takie podejście przekłada się na większą wartość rynkową obiektu w momencie sprzedaży. Wierzymy, że integracja budynku z miastem to przyszłość, która przynosi korzyści zarówno użytkownikom, jak i inwestorom.
Tomasz Reich
Czy doczekamy się w Warszawie budynków wysokościowych, które idąc ulicą, nie będą różniły się od niższych budynków? Takich, w których będą sklepy, restauracje, a lobby będzie obok i będzie częścią budynku, ale nie będzie dominowało?
Szymon Zduńczyk
Jeśli chodzi o planowanie, to nie jest to w pełni w naszej gestii, ale rzeczywiście widać trend włączania mniejszych sklepów i dzielenia przestrzeni na mniejsze jednostki. W przypadku naszego Skylinera II przewidzieliśmy na parterze jeden duży lokal, który możemy podzielić na mniejsze jednostki. Jesteśmy otwarci na opcję, by zamiast jednej dużej usługi, jak na przykład restauracja, mieć różnorodne funkcje – aptekę, fryzjera, a nawet kilka innych usług. Wszystko zależy od zapotrzebowania i reakcji rynku.
Naszym celem jest, aby usługi te były spójne z charakterem budynku i oferowały wysoką jakość. Chcemy, by stanowiły dodatkową wartość dla najemców i były zgodne z polityką firmy, która stawia na jakość ponad standard. Tego typu rozwiązania mają na celu nie tylko uatrakcyjnienie przestrzeni, ale i stworzenie harmonijnego środowiska, które łączy różne funkcje, nie zakłócając przy tym spójności całego obiektu.
Tomasz Reich
A może ogródek restauracyjny?
Szymon Zduńczyk
Jak najbardziej, jesteśmy otwarci na takie pomysły. Musimy być elastyczni i gotowi na różne opcje. W zależności od tego, z jakim partnerem uda nam się nawiązać współpracę i ustalić warunki, będziemy podpisywać umowy. Na parterze możliwa jest zarówno restauracja z ogródkiem, jak i podzielenie przestrzeni na mniejsze jednostki, w których mogą powstać sklepy lub mniejsze usługi.
Tomasz Reich
Większość budynków, które powstały w ostatniej dekadzie, to budynki zachowawcze, prostokątne, powściągliwe, żeby nie powiedzieć banalne w architekturze. Wy się wyróżniliście, choćby tym słynnym pióropuszem. Czy nie było pokusy na etapie planowania Skylinera I i II, żeby pójść drogą większości?
Szymon Zduńczyk
Pokusa, by pójść drogą większości, na pewno istniała. Można było łatwo wyobrazić sobie, że budynek będzie bardziej „wypłaszczony” – finansowo kosztowałoby to tyle samo, a zyskalibyśmy dodatkowe piętra, co pozwoliłoby wynająć więcej powierzchni. Jednak to, co pozwoliło nam podjąć odważną decyzję o bardziej wyróżniającym się projekcie, to fakt, że jesteśmy firmą rodzinną. Firma została założona w latach dziewięćdziesiątych przez dwie rodziny i do dziś pozostaje w tych samych rękach.
Właściciele, dwie austriackie rodziny, są bardzo zaangażowani w projekt, przyjeżdżają do Warszawy, interesują się każdym szczegółem budynku. Mają bardzo dobre poczucie estetyki – interesują się sztuką, rzeźbą i architekturą, a inwestycje, które realizujemy, mają być nie tylko funkcjonalne, ale i piękne. To ich pasja i zaangażowanie w detale sprawiają, że powstają takie budynki. Są bardzo aktywni, chcą zobaczyć, dotknąć, mieć wpływ na decyzje, które kształtują finalny efekt. To ich zamiłowanie do sztuki i piękna pozwala nam tworzyć tak wyjątkowe projekty.
