Bliskość podziemnej kolejki skutecznie chroni wartość nieruchomości biurowych przed upływem czasu. Z najnowszego raportu Colliers „Biurowce w zasięgu. Wpływ metra i kolei na rynek biurowy w Warszawie” wynika, że nawet ponad 10-letni biurowiec generuje o jedną czwartą wyższe przychody z wynajmu niż nowoczesny budynek bez dostępu do komunikacji szynowej. Taki obiekt gwarantuje również wyższe czynsze wywoławcze. Biurowiec z dostępem do metra może je windować nawet o 39%, a z dostępem do kolei – o 18% – w porównaniu do obiektów oddalonych od stacji o więcej niż 10 minut pieszo. Analiza Colliers dowodzi, że metro jest najsilniejszym narzędziem kreowania wartości czynszowej nieruchomości biurowych.
Metro od lat jest synonimem dostępności miasta i znaczącego skrócenia czasu przejazdu pomiędzy dzielnicami. Z najnowszej analizy Colliers wynika, że jest to także element trwale wzmacniający pozycję aktywów na rynku. Szczególnie widoczne jest to w centralnych lokalizacjach, gdzie – jak wskazuje raport – dostęp do transportu publicznego jest jednym z najważniejszych czynników budujących wartość czynszową.
Bliskość kolei miejskiej i aglomeracyjnej (SKM, WKD, KM) również wzmacnia atrakcyjność biurowców, choć w mniejszym stopniu niż metro. Analiza pokazuje, że budynki przy kolei osiągają 18% wyższy czynsz wywoławczy niż obiekty położone dalej niż 10 minut pieszo od stacji.
Metro ważniejsze niż wiek – starsze biura przy stacjach o 25% droższe od nowych
Jednym z najbardziej zaskakujących wniosków płynących z raportu jest siła oddziaływania metra na wartość i postrzeganie budynków biurowych. Colliers wskazuje, że dostęp do metra potrafi zrekompensować naturalne starzenie się budynków, a w niektórych przypadkach wręcz odwrócić typową relację cenową między nowymi a starszymi obiektami.
Budynek mający więcej niż 10 lat, ale zlokalizowany w zasięgu 10-minutowego spaceru do metra, osiąga nawet o 25% wyższy czynsz wywoławczy niż nowy obiekt (oddany po 2016 r.), który znajduje się poza 10‑minutowym zasięgiem transportu. Oznacza to, że lokalizacja staje się jednym z kluczowych elementów budujących przewagę rynkową.
– Dla właścicieli nieruchomości bliskość metra stała się najskuteczniejszą polisą ubezpieczeniową, która chroni wartość aktywów przed upływem czasu. W przypadku starszych aktywów oznacza to także, że modernizacja obiektu znajdującego się przy metrze ma duży potencjał inwestycyjny, ponieważ atrakcyjna lokalizacja już teraz zabezpiecza wartość nieruchomości – wyjaśnia Izabela Kapil, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Właściciela.
Transport szynowy stabilizuje najem – wakaty niższe o 2,2 p.p.
Raport Colliers wskazuje, że transport szynowy podnosi czynsze, a także obniża poziom pustostanów i stabilizuje przychody właścicieli nieruchomości. Budynki zlokalizowane w zasięgu 10 minut pieszo od stacji metra lub kolei charakteryzują się średnim wakatem na poziomie 8,6%, podczas gdy dla obiektów oddalonych od szybkiego transportu poziom pustostanów rośnie do 10,8%. To różnica 2,2 p.p., która w segmencie nieruchomości komercyjnych może decydować o opłacalności inwestycji, płynności najmu i tempie komercjalizacji.
– Z punktu widzenia najemców, biuro przy metrze to nie tylko prestiż, ale przede wszystkim potężne narzędzie rekrutacyjne – budynki w zasięgu podziemnej kolei notują najniższy wakat na rynku (6,9%). Firmom szukającym oszczędności bez rezygnacji z doskonałej komunikacji rekomendujemy starsze budynki przy stacjach metra. Z kolei najemcy, dla których priorytetem jest optymalizacja budżetu, powinni skierować wzrok na lokalizacje pozacentralne. Tam wpływ transportu szynowego na czynsze jest minimalny, co pozwala na elastyczne negocjacje cenowe i uzyskanie atrakcyjnych pakietów zachęt, jak na przykład wakacje czynszowe, budżet na wykończenie czy niższe stawki efektywne – mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Najemcy, Colliers.
Gdzie powstaje najwięcej nowoczesnych biur?
Dane Colliers wskazują, że aż 62% istniejących biurowców w Warszawie znajduje się w zasięgu transportu szynowego. Trend ten nasila się w przypadku budynków nowszych niż 10 lat – ponad 70% nowej podaży powstało w bezpośredniej bliskości stacji metra lub kolei.
Co więcej, według raportu prawie 90% powierzchni biurowej w budowie powstaje zgodnie z założeniem „10‑minutowego zasięgu” od metra. Rynek sam wymusza tę tendencję: inwestycje w lokalizacjach bez dostępu do metra mają znacznie trudniejszą ścieżkę komercjalizacji i gorsze perspektywy wzrostu wartości.
Najbardziej pożądane adresy biurowe w centrum Warszawy
Choć centrum Warszawy jest z natury bardzo dobrze skomunikowane, z raportu Colliers wynika, że poszczególne lokalizacje różnią się potencjałem oraz intensywnością zabudowy. Największe skupiska nowoczesnej powierzchni biurowej w zasięgu 10-minutowego spaceru każde przekraczające 1 mln mkw. – ulokowane są w rejonie Ronda Daszyńskiego oraz Ronda ONZ. Historyczne centrum stolicy oferuje mniej powierzchni biurowej – stacje Świętokrzyska (642 tys. mkw.) oraz Centrum (587 tys. mkw.).
Co ciekawe, największa stacja kolejowa w Warszawie – Warszawa Centralna – koncentruje wokół siebie 677 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest wynikiem prawie o połowę niższym niż wolumen zabudowy w otoczeniu Ronda Daszyńskiego.
Metro M2 zmienia mapę biurową Warszawy
Raport Colliers wskazuje także różnice pomiędzy dwiema liniami metra.
Linia M2 przewyższa M1 pod względem intensywności zabudowy otoczenia, co wynika z jej przebiegu przez dynamicznie urbanizujące się dzielnice, w tym m.in. Wolę, Pragę-Północ i Pragę-Południe. Znaczna część nowoczesnej zabudowy biurowej powstaje właśnie wzdłuż tej trasy – po obu stronach Wisły.
– Linia M2 stała się prawdziwym motorem transformacji warszawskiego rynku biurowego. Jej przebieg przez dynamicznie rozwijające się dzielnice – Wolę, Pragę-Północ i Pragę-Południe przełożył się na efektywny rozwój. Te części miasta przeszły w ostatnich latach znaczącą zmianę, przyciągając inwestycje, które jeszcze dekadę temu trudno było sobie tam wyobrazić. Rondo Daszyńskiego – do niedawna poprzemysłowy obszar na obrzeżach centrum – dziś koncentruje największy wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie. To najlepszy dowód na to, że bliskość metra nie tylko odzwierciedla wartość lokalizacji – ona ją aktywnie tworzy – zauważa Olga Drela, Associate Director, Market Insights, Colliers.
Wpływ bliskości transportu szynowego, w szczególności metra, widoczny jest również w poziomach czynszu. Najwyższe stawki wywoławcze (prime rents) obserwowane są w ścisłym centrum miasta, szczególnie przy stacjach metra oraz kolei – w rejonie Warszawy Śródmieście dla wybranych modułów sięgają one nawet 32 EUR/mkw./mies. Czynsze nie spadają jednak liniowo wraz z oddalaniem się od centrum. Na ich poziom wpływa również wiek budynku, konkurencyjne stawki w sąsiednich obiektach oraz standard techniczny. Najniższe stawki wywoławcze, na poziomie około 13 EUR/mkw./mies., odnotowano w okolicach stacji kolejowej Warszawa Wola oraz stacji metra Natolin.
Z raportu wynika, że w strefach pozacentralnych wpływ transportu na czynsze jest znacznie słabszy, a premia czynszowa wynosi jedynie 1,5%. Oznacza to, że najemcy rozważający biura w tych lokalizacjach mogą negocjować bardziej agresywnie, a właściciele muszą stawiać na inne wyróżniki: większą liczbę miejsc parkingowych, łatwy dojazd samochodowy, atrakcyjną cenę lub rozbudowane pakiety zachęt.
