SERWIS O ŻYCIU W PRZESTRZENI MIEJSKIEJ I ARCHITEKTURZE

REDAKCJA

REKLAMA

Życie po życiu zabytkowych kamiec- wywiad

Strona główna Promobaner Życie po życiu zabytkowych kamiec- wywiad

Rozmowa z Maciejem Zajdlem, Szefem polskiego oddziału niemieckiej firmy inwestycyjnej IVG

 

Zmiana funkcji obiektów na biurową to jeden ze sposobów ratowania tzw. ostańców. Kiedy zaczną Państwo administrować kolejnymi ulicami i kamienicami?
Lubimy tego typu obiekty. Jest ich cały czas niedużo. W Londynie, Paryżu czy Monachium 60-80% typowych powierzchni biurowych mieści się w historycznych kamienicach zaadaptowanych do nowoczesnych funkcji biurowych. W Warszawie jest to może ułamek procenta. Jednak coraz więcej zarówno najemców, jak i deweloperów interesuje się ostańcami. Władze miasta również podejmują działania, żeby umożliwić uwolnienie tego typu budynków. Ogromnym wyzwaniem jest współpraca z konserwatorem zabytków. Niestety często osoby piastujące ten urząd nie zawsze mają wysoką świadomość miastotwórczą. Wkrótce, najprawdopodobniej do końca roku, staniemy się właścicielem Chmielnej 25. Będzie to pierwsza transakcja w Polsce dotycząca obiektu typu high-street retail z komponentem biurowym.

Ulica Chmielna to bardzo ciekawe miejsce z ogromnym potencjałem, odwiedzane rocznie aż przez 12 mln osób. Jest trochę zaniedbana, jednak kilka zakończonych już inwestycji zaczyna ją podźwigać. Jest parę inwestycji w toku, które mamy nadzieję, że w ciągu 2-3 lat się zakończą. Należy również pamiętać o koncepcji zagospodarowania zbiegu ulic Chmielnej i Zgoda.

Mówi Pan o placu Pięciu Rogów?
Tak, to piękny plac, który powinien być niskim kosztem udostępniony dla ruchu pieszego i rowerowego. Zmiany w tym miejscu powinny być jednym z priorytetów w centrum dla władz miasta, które dziś się placem Pięciu Rogów praktycznie nie interesują.

Jak Pan myśli, ile lat potrzeba, by ten plac powstał? Co musiałoby się wydarzyć?
Warszawie potrzebna jest silna i bardzo konkretna wizja rozwoju na 20-30 lat. Może taka strategia jest, ale z pewnością nie jest szeroko ani propagowana ani udostępniana szerokiej publiczności. A mamy wiele dobrych przykładów strategii rozwoju wielkich metropolii innych miast europejskich. Dlaczego by nie skorzystać z tych doświadczeń? Taka strategia powinna powstać przy udziale władz miasta i innych środowisk: urbanistycznych, architektonicznych, komercyjnych, firm doradczych. Należy w niej określić, jak będzie wyglądać centrum, w którym kierunku będzie się zmieniać przez najbliższe dziesiątki lat. W ramach jednej kadencji, w ciągu 2-3 lat nie da się opracować, a tym bardziej zrealizować pełnej koncepcji rozwoju centrum Warszawy. Wiemy, że problemów jest i będzie wiele, ale należałoby rozwiązywać je stopniowo, np. choć jeden na rok, przyjmując założenie, że każdy z nich jest częścią większej całości. Śródmieście powinno dostać szansę rozwoju, by być przeciwwagą do ogromnych centrów handlowych. Życzyłbym sobie, aby mieszkańcy chcieli przyjeżdżać do centrum, spędzać tu czas z rodzinami, z dziećmi, ze znajomymi, z osobami, które odwiedzają Warszawę.
Jest podobno szansa na rewitalizację ulicy Świętokrzyskiej. Szacuje się, że po oddaniu może stać się warszawskim high-streetem. Czy, Pana zdaniem, może to za sobą pociągnąć rewitalizację sąsiednich ulic?
Ulica Świętokrzyska jest dosyć rozległa, przepleciona pustymi przestrzeniami. Zrobienie tam high-streetu w krótkim czasie będzie bardzo trudne, ale jest to krok w dobrym kierunku -połączenie wieżowców ze ścisłym centrum, gdzie tkanka miejska jest już ustabilizowana. Powinno się jednak pomyśleć szerzej – nad innymi ulicami, kwartałami.
Zacznijmy od planu miejscowego, który obecnie powstaje na ścianie wschodniej. Pewne trendy na najbliższe 30 lat powinny być tam przewidziane, a nie sądzę, by autorzy wybiegali tak daleko w przyszłość. Są różne ciekawe koncepcje dotyczące ulicy Chmielnej, np. jej zadaszenie. Miasto myśli o high-streecie na Pradze, na Woli, natomiast powinno się skupić na historycznym centrum Warszawy, by było to miejsce, w którym spotykają się ludzie, spacerują, spędzają czas. Trzeba uwzględnić komunikację rowerową, samochodową, 2-3 parkingi podziemne (w różnych częściach centrum), miejsca, w których są możliwe do zrealizowania większe przestrzenie handlowe higstreetu – tzw. flagship stores. To spora praca do wykonania. Należy zbadać, co warszawiacy lubią, i porównać to z wynikami z innych stolic europejskich. To skomplikowana strategicznie materia, z którą – wydaje mi się – do tej pory nikt się u nas nie zmierzył, a szkoda. Jeśli przyjrzymy się mniejszym miastom jak Dusseldorf czy większym jak Hamburg, Berlin, Paryż, zauważymy, że te miejsca mają plany strategiczne, które przewidują, jak te miasta będą wyglądały za 50 lat. Jest w nich rozpisane, jakie działania władze mogą zrealizować we współpracy z inwestorami, jakie – w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, jakie – z własnych środków, jakie –  z funduszy unijnych. Widzę tu również zadanie dla mediów. Powinny one domagać się powstania takiej strategii dla Warszawy, uwzględniającej doświadczenia innych miast europejskich zaadaptowane do naszych warunków.
Decydują się Państwo na posiadanie nieruchomości, które są mniejsze kubaturą. Czy wybór prestiżowych, kameralnych miejsc to przemyślana strategia?
Wybieramy miejsca kameralne, choć nie są to niskie kosztowo inwestycje. Dwie kamienice przy ulicy Próżnej to np. nakład kilkuset milionów złotych. Kameralne miejsca trudno zreplikować, są unikalne i to jest ich niewątpliwa siła. Najemcy, którzy się wprowadzają do takich kamienic jak Le Palais na ulicy Próżnej, jak Chmielna 25 czy Norway House na Lwowskiej lub Pałacu Młodziejowskiego w sercu Starówki, widzą – oprócz budynku biurowego z wszystkimi udogodnieniami – duszę, konkretny obiekt, często historyczny i identyfikują się z nim. W przestrzeni historycznej inaczej się pracuje. Nam trudno byłoby się przenieść do dużego biurowca w centrum Warszawy. To kamienice wpisane w tkankę miejską, a z drugiej strony nowoczesne biurowce. Deweloperzy na tego typu obiektach aż tak dużo nie zarabiają, gdyż są one kilkadziesiąt procent droższe niż nowoczesne budynki powstałe od zera poza ścisłym centrum. Szczególnie drogie są działki oraz dostosowanie samych obiektów do, często nierealnych, wymogów konserwatora zabytków. Miejsce na realizację inwestycji jest ograniczone, dowóz i wywóz materiałów z placu budowy jest utrudniony. Należy pamiętać również o kosztach odtworzenia historycznego wyglądu fasady w budynku, w którym się obecnie znajdujemy, są tutaj pięknie odrestaurowane, ale i zarazem energooszczędne, drewniane otwierane okna. Ze strony zewnętrznej są to okna historyczne, takie jak przed wojną, z pojedynczą szybą, a ze strony wewnętrznej mają już podwójną ciepłą szybę. Obiekt będzie miał zielony certyfikat LEED. Również adaptacja przestrzeni w środku jest niezwykle istotna. Nie można wiernie odtwarzać każdego szczegółu budynków, gdyż zmieniają się funkcja użytkowania, architektura, nawyki, inaczej funkcjonują firmy, ludzie.
Kiedyś były to kamienice należące do zamożnych rodzin, które zajmowały 1-2 piętro, na najwyższych kondygnacjach oraz od wewnętrznej części oficyny mieszkała służba. Poddasze było w ogóle nieużytkowe. Dzisiaj 4-5 kondygnacje są najbardziej atrakcyjne, jednak mają często nawet poniżej 1,9 m wysokości. Również w latach przedwojennych budynki z XVIII w. były przebudowywane i dostosowywane do warunków XIX-wiecznych kamienic czynszowych. Trzeba pokazywać i odtwarzać historię, ale jednocześnie umożliwić rewitalizację zabytków, czyli z punktu widzenia dzisiejszej architektury, smaku, funkcji, pozwolić na wyważoną przebudowę.

 

Czy konserwator nie blokuje czasami nowoczesnych inwestycji?
Często decyzje konserwatora sprawiają, iż miasto nie może się pozbyć wielu swoich atrakcyjnie położonych nieruchomości, a co za tym idzie traci finansowo. Inwestor mógłby taniej nabyć kamienicę do rewitalizacji i przywrócić drugie życie zarówno temu budynkowi, jak i okolicy wokół. Jednak dotrzymanie wytycznych konserwatora, które są często oderwane od rzeczywistości komercyjnej nie ma sensu biznesowego. Zabytki na tym cierpią i popadają w dalszą ruinę.
Co się dzieje z budynkiem, który się zawali? Można myśleć o budowie nowego obiektu?
Czasami są wymogi, by budynek odtworzyć wiernie. Jednak po zawaleniu się budynku myślę, że łatwiej wprowadzić pewne zmiany w funkcjonalności. Dwie kamienice na ulicy Próżnej również uległyby zawaleniu. Zostały wpisane do rejestru zabytków, co im z jednej strony pomogło. Jest to trudny, ale ostatecznie kompromisowy przykład współpracy z konserwatorami, chociaż zajęło to inwestorom 10 lat.

Czy jest szansa na to, czego wielu varsavianistów by sobie życzyło, żeby w tych miejscach, gdzie się da, odtwarzać zewnętrzny wygląd kamienic z międzywojnia? Czy ma to sens? Czy jest to kierunek, w którym może się rozwijać Warszawa, czy powinna iść w zupełnie innym? W jakim?
Odtwarzanie ciągów pierzei w wyglądzie historycznym ma sens, ale nie wierne. Trzeba się zastanowić nad łagodniejszymi wymogami dotyczącymi odtworzenia kondygnacji wyższych. Może to być dobudowa, zrobienie poza gzymsem mansardy, doświetlenie górnych poziomów. Odtworzenie pierzei w wielu miejscach ulic to dobry kierunek, bo te fasady przed wojną były unikalne i bardzo ładne. Trzeba wyznaczyć miejsca, gdzie takie działania nie będą obce z punktu widzenia dzisiejszej urbanistyki –  jak np. ulica Próżna w kierunku Marszałkowskiej. Odtworzenie tej pierzei w 100% uniemożliwiają na chwilę obecną budynki z lat 60.-70, które jednak prędzej czy później może kiedyś znikną.

Gdyby pojawiła się perspektywa remontu kamienicy naprzeciwko Państwa siedziby przy ulicy Próżnej, to czy będą Państwo partycypować w przyszłości w jej nowym życiu?
Jeżeli przyszły właściciel będzie mógł bez przeszkód formalno-prawnych rewitalizować tę kamienicę, to oczywiście my jesteśmy zainteresowani, o ile to będzie budynek biurowy.
Czego Panu brakuje tu w bliskim otoczeniu? Nie tyle na samej Próżnej, bo ona wraca do życia, tak jak plac Grzybowski, ale od strony Marszałkowskiej już jest inaczej.
Brakuje parkingu podziemnego pod placem Grzybowskim. Dwie kamienice, które stoją przy placu, potrafiły zmienić nawyki części warszawiaków, którzy tam pracują czy mieszkają, i ożywiły tę część Warszawy.
Chcielibyśmy, żeby kamienice po drugiej stronie Próżnej zostały zrewitalizowane. Być może w przyszłości udałoby się domknąć plac Grzybowski innymi kamienicami, które miałyby na parterze lokale usługowe. Takie inwestycje są miastotwórcze. Konieczna jest współpraca pomiędzy deweloperami a władzami miasta. Sami inwestorzy nie zmienią Warszawy.
Czy druga linia metra będzie miała wpływ na przyspieszenie ożywienia ścisłego śródmieścia?
II linia metra pomoże w ożywieniu Powiśla i Woli, a także tzw. high-streetu, ulicy Świętokrzyskiej, Nowego Światu i kilku placów, które są obok. II nitka metra jest ogromną inwestycją, jednocześnie nie można zapominać o mniejszych, ale ważnych elementach, o niewspółmiernie mniejszych kosztach inwestycyjnych, jak np. parkingi podziemne i publiczne place, place zabaw, zieleń miejska.
Zastanówmy się nad ulicą Nowy Świat. Czy tam jest jakieś miejsce, gdzie rodzina może zostawić dzieci? Plac zabaw? W centrum Warszawy nie ma takiego miejsca. Dlatego rodziny z dziećmi nie chodzą Nowym Światem, a szkoda. II linia metra jest szansą, żeby warszawiaków w tego typu miejsca na weekend przyciągnąć. Władze miasta powinny pomyśleć o obszarze, który jest wizytówką śródmieścia Warszawy. Nie ma sensu tworzyć centrum w kilku lokalizacjach – na Mokotowie, na Woli, na Pradze. Centrum Warszawy jest jedno.

Rozmawiał Tomasz Reich

MACIEJ ZAJDEL

Maciej Zajdel_PP_4
Szef polskiego oddziału niemieckiej firmy inwestycyjnej IVG, jest związany ze spółką od ośmiu lat. Wcześniej – również przez osiem lat – pracował w polskim oddziale holenderskiej firmy Tebodin Consultants and Engineers. Jest absolwentem Uniwersytetu Technicznego w holenderskim Delft, Politechniki Wrocławskiej i studiów MBA na Uniwersytecie w Calgary, Kanada. Po studiach rozpoczął pracę w instytucie naukowym w Hadze. W przeszłości był odpowiedzialny za realizację stu kilkudziesięciu projektów stacji paliw dla firmy Shell, kilku zakładów produkcyjnych, magazynów i biurowców. Ponadto przez kilka lat odpowiadał za część inwestycji infrastrukturalnych NATO w Polsce. Stworzył jeden z pierwszych w Europie funduszy specjalnych inwestujących na jednym rynku, tzw. focus fund, który zainwestował ostatnio w Warszawie 200 mln euro w 7 produktów typu core w centrum Warszawy.

Wiadomości

Echo Investment na ścieżce stabilnego wzrostu

Oddanie do użytku czterech projektów mieszkaniowych oraz dwóch biurowców, sprzedaż 399 mieszkań i przekazanie klientom 190, start wynajmu mieszkań w drugim...

Jak odwiesić zamrożony bilet?

Coraz więcej osób wraca do pracy i zaczyna ponownie korzystać z komunikacji miejskiej. Warszawski Transport...

Aurovitas Pharma przenosi się do Fabryki PZO

Aurovitas Pharma Polska Sp. z o.o., firma farmaceutyczna wchodząca w skład Aurobindo Pharma Group, wynajęła ponad 1 000 mkw. powierzchni biurowej...

Francuzi z nową inwestycją na północy Warszawy

Bouygues Immobilier zbuduje na Białołęce nowoczesny kompleks mieszkaniowy Essentiel. Inwestycja właśnie trafiła do sprzedaży. Deweloper Bouygues Immobilier Polska...

Skyliner ma już 195 metrów

Zakończyły się najbardziej spektakularne prace budowlane na placu budowy Skylinera. Wieżowiec osiągnął dwa dni temu 195 metrów wysokości.

Nowe zasady zasłaniania nosa i ust, otwarte kina i siłownie

Od 30 maja nie musimy zasłaniać nosa i ust w otwartej przestrzeni – ale tylko pod warunkiem, że możemy zachować...

Polecane

Innowacyjne udogodnienia w Tulipan House

Zaprojektowane na nowo lobby biurowca Tulipan House to nie tylko ekologiczny design, ale też przestrzeń, która na każdym kroku podkreśla dumę...

Warszawski rynek mieszkaniowy 2019

W 2019 roku w Warszawie przekroczono mieszkaniowy Rubikon. Na rynku pierwotnym średnia cena sprzedaży metra kwadratowego, na koniec pierwszej połowy roku, przekroczyła 9 tysięcy...

Noc Wieżowców 2018

Po przerwie wracamy do Was z trzecią edycją Nocy Wieżowców. zdjęcia: Kuba Jurkowski Wejściówki na Wydarzenie są imienne i nie istnieje możliwość zmiany danych na...

Rondo ONZ jeszcze wystrzeli w górę!

BY <!-- &amp;amp;amp;amp;lt;iframe src="//www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-N25V7L" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden"&amp;amp;amp;amp;gt;&amp;amp;amp;amp;lt;/iframe&amp;amp;amp;amp;gt; Rondo...

Rondo Daszyńskiego w cieniu wieżowców

Rondo Daszyńskiego to chyba jeden z największych placów budowy w Europie. W czterech narożnikach tego ronda powstają lub są planowane biurowce o łącznej powierzchni 300...

Krwawe zaćmienie Superksiężyca w Warszawie

W nocy z 27 na 28 września doświadczyliśmy pełnego zaćmienia "Superksiężyca", następna taka okazja przydarzy się dopiero w 2033 roku. Zaćmienie rozpoczęło się o...