Warszawa w europejskim top3 coworkingu

Londyn, Paryż i Warszawa to rynki, na których zawarto umowy najmu na największą powierzchnię. Napędzane w największym stopniu przez głównych globalnych graczy.

Europejski rynek coworkingowy nabiera kształtu – tak wynika z raportu działu badań BNP Paribas Real Estate, który przygotowany został na podstawie największych umów najmu w 2018 roku. Pozwalający na dużą elastyczność, możliwość dostosowania i dopasowania do potrzeb firm, coworking staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem. Zaowocowało to wzrostem liczby umów najmu obejmujących przestrzenie współdzielone w głównych miastach europejskich. Miejsce pracy zostało zdefiniowane na nowo, w oparciu o społeczności lokalne i z myślą o nowych usługach i udogodnieniach. W efekcie, strategie na rynku nieruchomości muszą dostosować się do szerokiej gamy współczesnych możliwości.

Warszawa w europejskim top3

Napędzane przez dużych globalnych graczy Londyn, Paryż i Warszawa dominują na europejskim rynku przestrzeni współdzielonych. W 2018 r. Londyn mógł pochwalić się 70 nowymi obiektami, głównie na terenie City i West Endu, uznanych dzielnicach biznesowych brytyjskiej stolicy. W Paryżu w 2018 r. zawarto 28 umów najmu na łączną powierzchnię 117 866 mkw. (+19% w porównaniu z 2017 r.), prawie wyłącznie w śródmieściu i skoncentrowanych na obszarze dzielnic biznesowych.
Na uwagę zasługuje wysoka pozycja rynku biur elastycznych w Warszawie. Grono operatorów elastycznych przestrzeni biurowych w Warszawie składa się zarówno z uznanych międzynarodowych graczy, jak i podmiotów lokalnych oraz marek własnych prowadzonych przez deweloperów biurowych. Po fali silnego popytu ze strony marek coworkingowych w 2017 roku, rynek warszawski nadal podlegał strukturyzacji w 2018 r. – zawarto umowy najmu na ok. 110 tys. mkw. elastycznych powierzchni biurowych. Większość konceptów coworkingowych można znaleźć w klastrach biurowych: Warszawskie CBD stanowiło 32% umów najmu w 2018 r. (w mkw.), Śródmieście 45%, zaś podstrefa Mokotów – Służewiec 9%. W Warszawie większość centrów coworkingowych powstało w budynkach klasy A. Oznacza to, że ta szybka ekspansja w wielu lokalizacjach idzie w parze z poprawą jakości dostępnych powierzchni.

Dynamicznie rozwijający się rynek europejski w 2018 r.

W ubiegłym roku wzrosła ilość lokalizacji coworkingowych w Europie i ich średnia wielkość. Dzięki zwiększeniu podaży o ponad 180 000 mkw. nowej powierzchni coworkingowej (+13% w stosunku do 2017 r.), Londyn pozostaje kluczową europejską lokalizacją. Spośród 18 analizowanych miast europejskich, Wiedeń, Mediolan, Kolonia i Dublin odnotowały szczególnie szybkie tempo rozwoju tego sektora. W Wiedniu i Mediolanie zanotowano rekordowe wzrosty wolumenu powierzchni coworkingowej, odpowiednio o 30 365 mkw. oraz 38 211 mkw. nowej powierzchni współdzielonej, co oznacza przyrost o 449% i 294% w porównaniu z 2017 rokiem. W 2018 r. w Kolonii zawarto sześć umów na łączną powierzchnię 29 200 mkw. (+161% w stosunku do 2017 r.). Wreszcie, 8 umów najmu o łącznej powierzchni 43 338 mkw. (+122% w porównaniu do 2017 r.) wzmocniło rynek dubliński, na którym średnia wielkość podpisanej umowy wyniosła 5 417 mkw.

Rośnie średnia wielkość lokalizacji biur elastycznych

W 2018 r. zaobserwować można było tendencję do wynajmu większych lokali, szczególnie w Wiedniu, gdzie średnia transakcja w odniesieniu do powierzchni lokali o wynosiła ok. 5 000 mkw. (+83% w stosunku do 2017 r.). Wynikało to w dużej mierze z pojawienia się
na rynku dużych globalnych graczy, którzy czują się komfortowo w przestronnych powierzchniach. W Amsterdamie transakcje w 2018 r. dotyczyły powierzchni wynoszącej średnio 3500 mkw. (+ 29% w porównaniu z 2017 r.). Tymczasem w Madrycie wielkość przeciętnego lokalu coworkingowego wyniosła 2701 mkw., co stanowi wzrost o 10% w stosunku do 2017 roku.

Po gwałtownym wzroście liczby powierzchni współdzielonych w ostatnich latach, która skoczyła z około 1000 na całym świecie do ponad 18 000 obecnie, rynek powinien się ustabilizować lub nawet skonsolidować w niektórych miejscach. Biorąc pod uwagę fakt, że w 2018 r. jedna czwarta przestrzeni coworkingowych na całym świecie była jeszcze nieopłacalna, rynek musi się zastanowić i ewoluować w nadchodzących latach. O ile firmy wykorzystujące model współdzielenia powierzchni biurowych korzystają z oferowanej przez niego elastyczności, same marki coworkingowe podpisują umowy leasingowe bez klauzuli break option, przyznającej prawo do wypowiedzenia umowy najmu przed zakończeniem okresu, na jaki była zawarta. Jednocześnie muszą zapewnić rentowność swoich modeli w dłuższej perspektywie czasowej. Ponadto, niezależni gracze nieposiadający środków do mierzenia się z dużymi markami są niejako zmuszeni do pozycjonowania się w określonych segmentach. Jednakże trend w kierunku nowych form współpracy i coworkingu jest obecnie stałym elementem rynku usług. -Richard Malle, Global Head of Research, BNP Paribas Real Estate