Rynek prywatnych akademików w Polsce dynamicznie się rozwija, a inwestorzy coraz częściej dostosowują swoje projekty do lokalnych potrzeb oraz zasad zrównoważonego rozwoju. O tym, jakie perspektywy czekają ten sektor, jak analizować wymagania studentów i jakie znaczenie ma ekologia w nowych inwestycjach, Tomasz Reich rozmawia z Karolem Wojtasem, członkiem Zarządu firmy Silver Rock.
Rynek prywatnych akademików jest stosunkowo młody w Polsce. Czy rzeczywiście jest tak duże zapotrzebowanie na tego typu inwestycje?
W ostatnich latach możemy zauważyć dużą dynamikę w branży. Nowe prywatne akademiki zaczęły powstawać w Polsce przede wszystkim na obszarach miast największych ośrodków akademickich, jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Poznań czy Kraków, ale są także przedsiębiorcy, którzy zainwestowali swój kapitał w miasta mniejszych ośrodków, jak Łódź czy Lublin. Zapotrzebowanie na tego typu inwestycje ma wieloaspektowy charakter. Jedną z przyczyn są zmiany społeczne, w tym oczekiwane standardy mieszkaniowe młodego pokolenia Polaków. Młodzi ludzie, wybierając odpowiednią dla siebie uczelnię, często, oprócz oferty edukacyjnej, sprawdzają także warunki życia w danym mieście, a w tym możliwości najmu mieszkań czy pokoju podczas studiów i zaraz po ich ukończeniu. Inwestorzy, obserwując trendy społeczne w tym sektorze usług, odpowiedzieli realizacją prywatnych akademików. Ponadto uczelnie w ostatnich latach otworzyły się na studentów zagranicznych, dla których oferta najmu w pełni wyposażonego pokoju w prywatnym akademiku okazała się dogodnym rozwiązaniem.
Budowa akademików nie wymaga zapisów w planach miejscowych o budownictwie mieszkalnym, ale z Pana punktu widzenia, takie obiekty w perspektywie lat udałoby się przekształcić np. na budynek mieszkalny?
Media podają informacje o deweloperach, którzy realizują właściwie budownictwo mieszkaniowe, znane jako inwestycyjne czy pod nazwą aparthoteli, na terenach, dla których w miejscowych planach wykluczona została funkcja mieszkaniowa. A przecież te wykluczenia mają swoje konkretne uzasadnienia. Nasza firma skoncentrowana jest na realizacji budynków usługowych zamieszkania zbiorowego, do których należą zarówno domy studenckie, jak i hotele. Nie realizujemy zabudowy mieszkaniowej, więc nie jesteśmy zainteresowani przekształcaniem budynku w obiekt mieszkalny. Oczywiście zrozumiałe jest, że dla deweloperów budownictwa mieszkaniowego konieczność realizacji budynków usługowych jest niekorzystne, gdyż znacznie podnosi koszt inwestycji. Budownictwo mieszkaniowe korzysta z ulg podatkowych: zakup materiałów i robocizna ma 8 procentowy VAT, a po oddaniu do użytku właściciele płacą znacznie niższy podatek od nieruchomości.
W przypadku budynków zamieszkania zbiorowego VAT wynosi 23 procent, jak dla pozostałych usług, a i podatek od nieruchomości jest wielokrotnie wyższy. Ponadto wymagania stawiane budynkom zamieszkania zbiorowego są znacznie bardziej rygorystyczne. Przede wszystkim wymagania w zakresie bezpieczeństwa pożarowego stawiane są jak dla obiektów z kategorii ZLV, w których należy przewidzieć szereg rozwiązań zapewniających bezpieczeństwo na skutek pożaru, „o klasę” wyżej niż w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Ponadto wyższe są normy izolacji akustycznych i innych parametrów, co czyni inwestycję droższą, ale jednocześnie bezpieczniejszą i bardziej komfortową dla użytkowników. Warto zwrócić uwagę na specyfikę zamieszkiwania budynków usługowych i mieszkalnych. W naszych obiektach klient otrzymuje w pełni wyposażony lokal mieszkalny zaprojektowany i przygotowany na swoje potrzeby. Ma możliwość korzystania z pomieszczeń wspólnych do nauki, relaksu, ale także pralni, rowerowi i parkingu. Wszystko na określonych w umowie zasadach. Ponosi opłatę za najem i ryczałtową za zużyte media czy wywóz śmieci. Naszych mieszkańców nie interesują naprawy czy wymiana części zużytych, nie ma dodatkowych kosztów na fundusz remontowy, czy zarząd wspólnoty, jak ma to miejsce w budynkach mieszalnych. Nie jest narażony na nieprzewidziane dodatkowe koszty np. z ochronę, odśnieżanie, ubezpieczanie obiektu, czy z tytułu innych usług.
Dla młodego człowieka wynajmowanie własnego kąta, w odpowiednio przygotowanym lokalu, wyposażonego w nawet w sztućce, z całodobową recepcją służącą pomocą w razie potrzeby, ale także bez problemów z którymi musiałby się borykać wynajmując mieszkanie od osób prywatnych,
jest bardzo komfortowym rozwiązaniem. Wszystko w cenie zapisanej w umowie, bez niemiłych niespodzianek. Ponadto nasze obiekty zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie największych uczelni, co umożliwia naszym mieszkańcom dotarcie pieszo na zajęcia, a rowerem czy komunikacją miejską do innych obszarów miasta. W rezultacie okazuje się, że oferta najmu pokoju wraz z szeregiem pomieszczeń do wspólnego korzystania oraz usługami zapisanymi w umowie w sąsiedztwie uczelni jest znacznie atrakcyjniejsza niż najem mieszkania, nawet przy współdzieleniu.
Trójmiasto, a zwłaszcza Gdańsk, od zawsze jest silnym ośrodkiem akademickim – czy rynek trójmiejski jest przygotowany na prywatne akademiki?
Collegia otworzyła w Gdańsku swój pierwszy akademik w 2020r. w szczycie pandemii COVID-19. Był to czas ogromnego niepokoju w biznesie i na pewno bardzo niefortunny moment do wchodzenia na rynek. Panowała także duża dezinformacja w zakresie funkcjonowania wyższych uczelni, co z kolei miało swój wydźwięk w nastrojach studentów. Nasz obiekt został zaprojektowany w taki sposób, aby jednostki mieszkalne stanowiły samodzielne lokale, co okazało się w tym trudnym czasie „strzałem w dziesiątkę”. Ponadto od samego początku stawialiśmy na udogodnienia dla mieszkańców w różnych aspektach. Doprowadzone do budynku szybkie łącze internetowe, z bardzo dobrym sygnałem w pokojach, pozwolił naszym mieszkańcom odbywać zajęcia zdalne w komfortowych warunkach.
Kojący widok na park sąsiadujący z budynkiem dawał wytchnienie osobom objętym kwarantanną. Personel obiektu wspomagał osoby chorujące lub kwarantannie w zakresie zakupów i wszelkiej innej pomocy. Ten trudny czas był dla nas sprawdzianem z przyjętego modelu działalności i zapotrzebowania rynku na prywatne akademiki. Udało się zdać ten egzamin na piątkę, co dało się odczytać w opiniach naszych klientów. Odpowiadając na pytanie muszę stwierdzić, że rynek trójmiejski potrzebuje prywatnych akademików. Podwyższa ofertę uczelni publicznych i prywatnych w Trójmieście, zaspokajając ważny aspekt mieszkalny. Przy czym nie stanowi konkurencji dla państwowych domów studenckich, których jest zbyt mało w stosunku do potrzeb, ale także ich standard jest zupełnie odmienny – dla niektórych studentów niewystarczający.
Aktualnie realizujecie projekty w Trójmieście, czy w planach macie ekspansję na inne miasta – w tym np. Warszawę?
Firma Collegia posiada działający akademik przy Politechnice Gdańskiej i Gdańskim Uniwersytecie Medycznym. Ponadto jesteśmy w trakcie realizacji akademika w sąsiedztwie Uniwersytetu Gdańskiego i planujemy rozpoczęcie prac budowlanych przy kolejnej inwestycji w parku przed kampusem Gdańskiego Uniwersytetu Medycznego. Gdańsk nie został tu wybrany przypadkowo. Jest to miasto oceniane bardzo wysoko pod względem poziomu życia i jednocześnie duży ośrodek akademicki. Koncentrujemy się na najlepszych lokalizacjach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie dużych uczelni publicznych i analizujemy na bieżąco oferty z innych miast w Polsce, także z Warszawy. W stolicy jednak, z uwagi na cenę nieruchomości, analizujemy także te bardzo dobrze skomunikowane z wyższymi uczelniami. Nie wykluczamy kolejnych inwestycji w kraju.
Dotąd na polskim rynku dominują głównie operatorzy akademików z zagranicznym kapitałem – czy jest szansa na większy udział polskiego kapitału tym sektorze?
Wielkość inwestycji prywatnych akademików, która jest w obszarze zainteresowania firmy, to przynajmniej 200 jednostek mieszkalnych w jednym miejscu. Te realizowane przez spółkę Collegia mają ok. 500 jednostek mieszkalnych. Skala projektu inwestycyjnego powoduje, że jest to segment zainteresowania także funduszy inwestycyjnych czy inwestorów zagranicznych. Fakt zainteresowania kapitału zagranicznego w tym sektorze pokazuje, że model biznesowy jest opłacalny i przyszłościowy. Natomiast czy obiektywnie jest szansa na zwiększenie udziału polskiego kapitału, niestety nie potrafię odpowiedzieć. To jest pytanie raczej do finansistów, gdyż dużą rolę odgrywają możliwości kredytowania w tej branży. W przeciwieństwie do inwestycji deweloperskich w „mieszkaniówce”, pojedyncze jednostki w akademikach nie są sprzedawane, jak mieszkania czy lokale w aparthotelach. To czyni konieczność posiadania znacznie większych zasobów finansowych niż przy inwestycjach budownictwa mieszkaniowego, gdzie często po uzyskaniu pozwolenia na budowę następuje sprzedaż mieszkań i powrót znacznej części wkładu finansowego do dewelopera.
Co jest największym wyzwaniem z punktu widzenia inwestora przy realizacji domów studenckich?
Skomplikowany proces inwestycyjny w sektorze prywatnych akademików ma dwa obszary dużego ryzyka. Pierwszy związany jest z procesem inwestycji w zakresie budowlanym, a drugi finansowym. Firma Collegia, mając już kilkuletnie doświadczenie w branży akademików prywatnych, opracowała standard wielkości i wyposażenia pokoju oraz usług towarzyszących w budynku. Niemniej jednak każda nowa lokalizacja wymaga szczegółowej analizy pod kątem możliwości realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Zmiany planistyczne, a potem interpretacje zapisów prawa budowlanego i przepisów z nim związanych, niosą za sobą ryzyka na każdym etapie inwestycji. Mimo doświadczonego zespołu projektowego, koordynowanego przez Joannę Wojtas, we współpracy z Andrzejem i Moniką Tyszkiewicz z pracowni architektonicznej ABACUS S.C., jesteśmy narażeni na różnorodne ryzyka w fazie projektowania i konieczność dostosowania projektu do zmieniających się wymagań, przepisów i ich interpretacji.
To rodzi także ryzyka w obszarze finansowania. W oparciu o projekt budowlany tworzymy model finansowy inwestycji i występujemy do banków z zapytaniem o kredyt inwestycyjny. W obecnych czasach wniosek kredytowy wnoszony do banku jest bardzo szczegółowy i dość długo procedowany. Każde zmiany w projekcie mogą się przyczynić do zmiany warunków kredytu lub w najgorszym przypadku – do utraty kredytowania. Z uwagi na długość procesu inwestycyjnego rozpoczętego zakupem działki budowlanej, największym wyzwaniem w tym biznesie jest umiejętność realizacji zamierzonych celów, przy zmieniających się przepisach utrudniających ten proces i wszelakich nieprzewidzianych na starcie sytuacjach, jak np. pandemia.
Nie obawia się Pan, że jak każdy sektor nieruchomości, szybko się nasyci?
Nie obawiam się zupełnie. Sektor prywatnych akademików ma na celu polepszenie infrastruktury mieszkalnej dla studentów w obszarze najmu długoterminowego. Jak wcześniej wspomniałem – jest to także bardzo wygodna opcja dla młodych ludzi, w której otrzymują dostosowany do swoich potrzeb lokal mieszkalny, w umówionej cenie, bez dodatkowych opłat i problemów występujących w najmie prywatnych mieszkań. Obserwując obecne pokolenie studentów, nawet osoby posiadające możliwość zakupu własnego mieszkania już na tym etapie, niekoniecznie się zdecydują na jego zakup. Najem pokoju w prywatnych akademikach pozwala na nawiązanie znajomości, zmianę miejsca zamieszkania i studiowania w tym okresie oraz późniejsze dokonanie wyboru właściwego miejsca do zamieszkania na stałe. Model, w którym młody człowiek uczył się, studiował i mieszkał w miejscu, gdzie się urodził, bezpowrotnie odeszły w zapomnienie. Dziś młodzi ludzie pragną wolności, rozumianej jako możliwość szybkich zmian w życiu. Taką wolność daje im wynajem pokoju w trybie semestralnym, bez ponoszenia kosztów inwestycyjnych w remont, meble czy wyposażenie. Przy takiej formie najmu swobodnie można korzystać z oferty zagranicznych wymian studenckich, czy też dokonywać zmiany planów życiowych.
