Warszawski Służewiec, jeden z największych obszarów biznesowych w Polsce, od pewnego czasu przechodzi prawdziwą metamorfozę. Firma doradcza Savills przyjrzała się dotychczasowym oraz planowanym zmianom w tym regionie oraz m.in. temu jak rozkłada się poziom pustostanów w starszych i młodszych budynkach biurowych, fali ich modernizacji dotyczącej prawie połowy biurowców, które mają co najmniej 10 lat, a także rozwojowi infrastruktury oraz rozbudowie oferty hotelowej i mieszkaniowej.
„Jeszcze kilka lat temu mało kto pokusiłby się o stwierdzenie, że Służewiec może być dobrym miejscem do życia. Obszar określany Mordorem pustoszał po godzinie 18. Dziś nie tylko powstaje tu wiele nowych projektów mieszkaniowych, ale podjęto również próbę walki z owianymi złą sławą korkami. W planach są również m.in. projekty parków linearnych a tylko kwestią czasu jest dalsza rozbudowa oferty gastronomiczno-rozrywkowej. To wszystko już dziś odmieniło w wielu aspektach oblicze Służewca, ale skala i tempo tej pozytywnej metamorfozy sprawiają, że region ten może niedługo kompletnie nie przypominać tego, z czym był do tej pory kojarzony” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.
Jednym z największych wyzwań Służewca od zawsze był stan infrastruktury transportowej. 2019 rok jest pod tym względem przełomowy i daje nadzieję na realne usprawnienie w tym zakresie. W maju zakończył się długo oczekiwany remont ul. Marynarskiej, która została poszerzona do trzech pasów w każdą stronę, a dodatkowo nad nią powstał wiadukt, który ma odciążyć ul. Domaniewską. W planach jest również przedłużenie ul. Suwak do ul. Cybernetyki, a także budowa nowej linii tramwajowej do metra Wilanowska.
Służewiec przez wiele lat kojarzony był głownie z nieruchomościami biurowymi. W tej chwili, zgodnie z danymi Savills całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na tym obszarze przekraczają 1,1 mln m kw. Od 2005 roku na Służewcu podpisano umowy najmu na blisko 2 mln m kw., co stanowi ponad 23% całej powierzchni wynajętej w tym czasie w Warszawie. Stawki czynszu w tym regionie wahają się od 13,00 do 14,75 euro/m kw./miesiąc, przy czym w budynkach B-klasowych można znaleźć powierzchnię już od 8 euro/m kw./miesiąc.
Aktywność deweloperów biurowych na Służewcu, charakteryzuje się dużą sezonowością. Najaktywniejsze były lata 2008, 2009, 2013 i 2015. Aktualnie w budowie znajduje się tylko jeden budynek, siedziba firmy DSV. Konkurencja ze strony innych lokalizacji biurowych w mieście sprawia, że właściciele nieruchomości na Służewcu zaczęli inwestować w modernizację, dostosowując je do zmieniających się potrzeb najemców. 44% całkowitych zasobów Służewca powstało co najmniej 10 lat temu, z czego 61% (blisko 300 000 m kw.) było, jest lub będzie poddawane w najbliższym czasie różnego rodzaju remontom i modyfikacjom. Przykładem jest chociażby część kompleksu Empark, która zostanie przeznaczona na budowę osiedla mieszkaniowego, budynek Tulipan House, którego właściciel planuje m.in. stworzenie innowacyjnego lobby z rozbudowaną infrastrukturą dla rowerzystów, a także projekty Signum Work Station, Innova Work Station oraz Marynarska Point 2.
„Służewiec od pewnego czasu walczy z opinią miejsca, od którego stronią najemcy. Od trzech lat poziom pustostanów waha się w tym regionie od 18 do 20%. W budynkach, które powstały przed 2009 r. dostępnych jest aktualnie trzy razy więcej wolnej powierzchni, niż w obiektach młodszych niż 10 lat. Ponadto całkowity poziom pustostanów na Służewcu spadnie do 13%, jeśli pomniejszymy go o tzw. wakat strukturalny, czyli powierzchnię biurową, która z rożnych względów jest mniej atrakcyjna i pozostaje niewynajęta od co najmniej trzech lat. Rocznie na Służewcu finalizowanych jest kilkadziesiąt umów najmu, a w 2018 roku wynajęto na nim ponad 161 000 m kw. z których około 40% to odnowienia umów i renegocjacje. Dane te pokazują, że wbrew obiegowej opinii duże grono najemców pozostaje wierne Służewcowi, a zmiany zachodzące na tym obszarze mają szansę w dłuższej perspektywie dodatkowo wzmocnić jego pozycję na biurowej mapie Warszawy” – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills.
Według ekspertów Savills do powrotu mody na Służewiec przyczynić się mogą m.in. tzw. elastyczne powierzchnie biurowe, jeden z najsilniejszych trendów na rynku biurowym w ostatnim czasie. Oferują one możliwość wynajęcia nawet niewielkich modułów biurowych na krótki okres, stanowiąc idealne narzędzie do sprawdzenia na własne oczy jak bardzo zmieniła się ta część Warszawy. Na Służewcu działa obecnie sześciu największych operatorów powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych, którzy w 11 lokalizacjach oferują około 21 000 m kw. Oprócz sektora biurowego, idea współdzielenia przyjęła się na Służewcu również w innych obszarach. Popularnością cieszą się m.in. rowery Veturilo (10 stacji), car sharing, a ostatnio również e-hulajnogi.
Pomimo dysponowania olbrzymimi zasobami powierzchni biurowej, Służewiec był dotychczas białą plamą na hotelowej mapie stolicy. Pierwszy hotel otworzył się tu dopiero w 2018 r. (Hampton by Hilton Mokotów). Obecnie są ich już trzy. Zgodnie z danymi firmy Hotel Professionals hotele zlokalizowane na Służewcu oferują łącznie 517 pokoi. Po otwarciu czterech kolejnych zapowiedzianych inwestycji liczba ta zwiększy się do ok. 1600 pokoi. Nowe hotele, jako nieodłączny element infrastruktury biznesowej, to nie tylko miejsca noclegowe, ale także oferta gastronomiczna i zaplecze konferencyjne dla najemców biurowych na Służewcu.
Jednym z największych impulsów do zmiany monofunkcyjnego charakteru Służewca jest rosnąca liczba inwestycji mieszkaniowych. Według szacunków stowarzyszenia Lepszy Służewiec do 2020 r. zasoby mieszkaniowe tego regionu wzrosną o 50%, z ok. 8000 mieszkań dostępnych na koniec 2018 r. do prognozowanych 12 000. Popyt na mieszkania w tym regionie Warszawy przewyższa podaż. Zgodnie z danymi redNet Property Group w 2018 roku w rejonie Służewca Przemysłowego nabywców znalazło o ponad 50% więcej mieszkań, niż zostało wprowadzonych do sprzedaży. Na rogu ulicy Domaniewskiej i Postępu powstanie również pierwszy w Polsce coliving, alternatywna dla tradycyjnego rynku najmu mieszkań z bogatą ofertą usług dla mieszkańców i atmosferą bycia częścią społeczności.
Molto może powstać w miejscu wysłużonych biurowców.
„Dialog pomiędzy deweloperami, właścicielami budynków, najemcami, mieszkańcami oraz urzędnikami, wspierany przez organizacje takie jak Lepszy Służewiec, pomaga uczynić ten region bardziej zrównoważonym. To z pewnością dopiero jeden z pierwszych etapów drogi w kierunku całkowitej metamorfozy Służewca, ale to czego już udało się dokonać pozwala z optymizmem patrzeć w przyszłość. Szczególnie, że zmiany te dopełniają jego niezmiennego i niepodważalnego atutu, jakim jest lokalizacja blisko lotniska i centrum Warszawy oraz duża koncentracja firm, które na co dzień ze sobą współpracują bez potrzeby przemieszczania się w inne rejony miasta” – podsumowuje Daniel Czarnecki z Savills.
