Jak poradzić sobie ze swoistym „zamachem” na wspólnotę budynku Złota 44 i właścicieli ją tworzących? – bo inaczej tego co się tam obecnie dzieje ocenić nie można. To pytanie zadaje sobie obecnie nie tylko wielu prawników, ale także i laików.
Z mojego punktu widzenia, jako doświadczonego procesualisty, który „niejeden bój” na sali sadowej stoczył, jest kilka instytucji prawnych po które można tutaj sięgnąć, i to bardziej oczywistych niż się wszystkim wydaje.
Od zawsze jestem zdania, że nasz Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego „są w stanie sobie poradzić” z wysoce nawet z pozoru skomplikowanymi przypadkami. Trzeba tylko umieć z nich korzystać.
W omawianej sprawie sięgnąłbym zatem jako punkt wyjścia przede wszystkim po art. 58 ust. 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
„Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.”
Moim zdaniem sytuacja, z jaką mamy obecnie do czynienia związana ze sprzedażą przez Rafała Zaorskiego mikro-udziałów w jednym z lokali przy ul. Złotej 44 kwalifikuje się właśnie pod ten przepis. Bo kiedy jak nie właśnie w takim przypadku przepis ten miałby mieć zastosowanie? Wszak czystych rąk nie ma tutaj ani sprzedający – wyrządzający w perspektywie ogromną szkodę wspólnocie oraz jej członkom, jak i nabywcy mikro-udziałów w owym lokalu, którzy z najprzeróżniejszych pobudek zamierzają stać się „dumnymi współwłaścicielami” jednego z lokali przy ul. Złotej 44.
Sądownie należy zatem w mojej ocenie żądać ustalenia nieważności wszystkich umów sprzedaży mikro-udziałów w rzeczonym lokalu.
Powództwem jakie tutaj wydaje się najtrafniejsze jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, którego stronami pozwanymi staliby się wszyscy nowi współwłaściciele lokalu, jak i sam Pan Rafał Zaorski.
Powództwo takie należałoby zabezpieczyć wnioskiem o:
– zakazanie zbywania na czas procesu udziałów w spornym lokalu wszystkim aktualnym jego współwłaścicielom,
– zakazanie wykonywania praw właścicielskich we wspólnocie wszystkim nowym współwłaścicielom.
Można oczywiście wytoczyć także indywidualne powództwa o stwierdzenie nieważności umów sprzedaży wobec poszczególnych nabywców mikro-udziałów, zabezpieczając je jak wyżej.
Niezależnie od powyższego sugerowałabym rozważenie pozwania Pana Rafała Zaorskiego z powództwa o odszkodowanie z tytułu deliktu cywilnoprawnego przez poszczególnych „regularnych” właścicieli lokali, np. o ewentualne szkody związane np. z obniżeniem wartości ich lokali w budynku przy ul. Złotej 44. Zgodnie bowiem art. 415 Kodeksu cywilnego: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.”. Zarazem powszechnie uznaje się, że deliktem prawa cywilnego są w szczególności zachowania godzące w zasady współżycia społecznego.
Co do zaś samego zarządu spornym lokalem sugerowałbym postępowanie o ustanowienie dla niego zarządcy przymusowego. Dobrze by było, gdyby któryś z „regularnych” właścicieli lokali nabył udział w lokalu Pana Rafała Zaorskiego, aby „od środka” taką akcję procesową zainicjować.
To tak w telegraficznym skrócie niektóre spośród instrumentów prawnych do których można sięgnąć i które można wykorzystać. Szczegółowych aspektów prawnych jest tutaj oczywiście cała masa.
Andrzej Szmigiel, radca prawny
partner w kancelarii DECISIVE Szmigiel, Papros, Gregorczyk
wieloletni wykładowca prawa procesowego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie
