Nowych inwestycji w stolicy nie brakuje, a zdaniem ekspertów każdy kolejny kwartał kończy się rekordową sprzedażą mieszkań. Jednak czas oczekiwania na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub warunków zabudowy nadal pozostawia wiele do życzenia. Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie wyników II edycji Rankingu Dzielnic Warszawy przeprowadzonego przez Oddział Warszawski Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Budownictwo mieszkaniowe to bez wątpienia lokomotywa rozwoju miasta. Z pośród 15 mln m2 powierzchni obiektów kubaturowych, które powstały w ciągu ostatniej dekady w Warszawie, ponad 2/3 przypada na budynki mieszkalne. Jednym z istotnych czynników wpływających na koszt produkcji mieszkaniowej, a zatem i na cenę 1 m2 mieszkania jest czas oczekiwania na decyzje administracyjne o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę. Niestety ten wciąż jest zdecydowanie zbyt długi. Jak pokazują wyniki II edycji Rankingu Dzielnic Warszawy aż 85% decyzji o warunkach zabudowy zostało wydanych w roku 2014 w Warszawie z przekroczeniem ustawowego terminu. W przypadku pozwoleń na budowę było to o 43% za dużo. To wyniki sumujące zarówno dane z Ratusza, jak i z urzędów dzielnic.
Rozdzielenie wspomnianych jednostek pokazuje nieco lepszą sytuację Ratusza, który w 2014 roku wydał 51% decyzji o warunkach zabudowy oraz prawie 41% decyzji o pozwoleniu na budowę z przekroczeniem ustawowego terminu, który wynosi 65 dni. Urzędy dzielnic wypadają w tym zestawieniu znacznie gorzej, wydając odpowiednio prawie 93% decyzji o warunkach zabudowy i 49% decyzji o pozwoleniu na budowę z przekroczeniem 60-dniowego terminu ustawowego.
Rynek budownictwa mieszkaniowego wciąż dynamicznie się rozwija. Jednak długie terminy oczekiwania na decyzje administracyjne znacznie opóźniają wiele działań i podnoszą koszt inwestycji. Problemem jest również brak planów zagospodarowania przestrzennego, na których wielu inwestorów wciąż się opiera przygotowując nowe inwestycje. Obecnie Warszawa jest pokryta planami zagospodarowania przestrzennego zaledwie w ok. 36%, a i jakość uchwalanych planów budzi wątpliwości. W związku z tym inwestor, który chce budować na obszarze bez planu miejscowego musi uzyskać warunki zabudowy, a w dalszym procesie postępowania pozwolenie na budowę.
Organem odpowiedzialnym za wydanie tego typu decyzji są urzędy dzielnicowe – w przypadku obiektów kubaturowych o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 15 000 m kw. i wysokości do 30 m, bądź Ratusz, jeśli parametry inwestycji przekraczają te wspomniane.
Wyniki II edycji Rankingu Dzielnic Warszawy wskazują, że w 2014 roku wydano łącznie 183 decyzje o warunkach zabudowy i 512 decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku urzędów dzielnic było to odpowiednio 148 i 145 decyzji. Ratusz natomiast wydaje zdecydowanie więcej decyzji o pozwoleniu na budowę – 367, przy zaledwie 35 o warunkach zabudowy. W latach ubiegłych wielkości i proporcje wydanych decyzji WZ i PnB były podobne, przy zauważalnym wzroście wydanych decyzji przez Dzielnice. Zwiększenie liczby wydanych decyzji WZ i PnB jest potwierdzeniem większego zainteresowanie deweloperów nowymi inwestycjami mieszkaniowymi w związku z obserwowanym ożywieniem na rynku mieszkaniowym.
Warunki zabudowy – Targówek ponownie liderem
Jeśli pod uwagę brano by jedynie liczbę wydanych decyzji, niekwestionowanym liderem, już trzeci rok z rzędu jest Praga Południe, która dla wielorodzinnych projektów mieszkaniowych do 15 000 m2 pc wydała 20 % wszystkich decyzji o warunkach zabudowy i 19 % decyzji o pozwoleniu na budowę. Liczy się jednak czas, a tu najlepszy okazał się ponownie Targówek. Drugą pozycję obronił również Ursus, zaś do ścisłej czołówki, w której znajdowała się również Praga Północ, dołączyły Ochota, Wilanów, Wesoła oraz Żoliborz. Te ostatnie odnotowały największy skok – odpowiednio o 14 i 12 pozycji.
Decyzje o pozwoleniu na budowę – kilku liderów
Najkrócej, bo w ustawowo przewidzianym terminie, inwestorzy czekali na decyzję w Ursusie, Wilanowie, Wawrze, na Woli, Ochocie i Śródmieściu. Zdecydowany skok w rankingu w stosunku do roku 2013 zanotowały Wawer i Śródmieście – odpowiednio o 11 i 14 pozycji.
Warunki zabudowy, pozwolenia na budowę, a miejscowe plany zagospodarowania
Dane przedstawione w Rankingu wyraźnie pokazują, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, najmniej decyzji wydały dzielnice – Ochota, Żoliborz i Wilanów, które mają największe pokrycie powierzchni miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast Praga Płd., Włochy i Bemowo – liderzy liczby wydanych WZ – wykazują udział planów w powierzchni poniżej średniej dla Warszawy. Przy decyzjach o pozwoleniu na budowę brak podobnych zależności.
Ursus zwycięzcą, najsłabszy ponownie Ursynów
Pierwsze miejsce w klasyfikacji generalnej zajął Ursus, zamieniając się miejscami z Targówkiem, który w tym roku zajął 2 lokatę. Największą poprawę odnotowano w Wawrze i Wilanowie, bo odpowiednio o 9 i 8 pozycji, co pozwoliło dołączyć im do czołówki, w której znajduje się jeszcze Ochota. Na ostatnim miejscu po raz kolejny znalazł się Ursynów. To właśnie w tej dzielnicy na pozwolenia na budowę i decyzje o warunkach zabudowy trzeba czekać najdłużej.
