Z Adamem Koniecznym, z Country Head Poland z Christie Co GmbH rozmawiał Tomasz Reich.
Czy rynek hotelowy w Warszawie jest nasycony? Patrząc z perspektywy tych wszystkich raportów biurowych mówi się, że ten rynek zaczyna się nasycać.
Przez wiele lat rynek hotelowy wydawał się mało atrakcyjny, z tego względu, że w latach dwutysięcznych, szczególne w latach 2007-2010, powstało dużo obiektów wysokiej klasy. Między innymi InterContinental, Radisson, Westin i Hitlon. To spowodowało dość duże nasycenie rynku. O ile w Warszawie zawsze obserwowano wysokie obłożenia hoteli w okresie od poniedziałku do czwartku w miesiącach biznesowych (gdy odbywają się konferencje lub istotne wydarzenia w stolicy, cena w hotelach przekracza tysiąc złotych za noc), to problem w stolicy był z weekendami oraz niskimi cenami średnimi za pokój w porównaniu do miast zachodnioeuropejskich. Warszawa miała zawsze najniższe stawki. Ta sytuacja w przeciągu ostatnich kilkunastu miesięcy zaczęła się zmieniać. Popyt na usługi hotelowe bardzo dynamicznie zaczął się zwiększać.
Z czym to jest związane? Skąd ten przyrost?
W przypadku Warszawy uruchomiona została gałąź turystyczna, która do tej pory istniała w bardzo małym stopniu. Pojawiło się coraz więcej turystów zagranicznych, indywidualnych, którzy są bardzo dobrymi klientami hoteli w okresie weekendów i wakacji. Jeżeli popatrzymy na badania dotyczące obłożenia hoteli, w drugim półroczu zeszłego roku w porównaniu do analogicznego okresu roku 2013 widzimy, że ten wzrost obłożenia był na poziomie kilkunastu procent. Przyczyniło się do tego szereg dużych imprez, które miały miejsce w Warszawie, na przykład Euro 2012. Drugą sprawą są tanie linie lotnicze, w szczególności Ryanair, które otworzyły bardzo dużo nowych połączeń lotniczych.
Czyli Ryanair przyciągnął turystów?
Owszem. Ta firma przez kilka lat oferowała loty do wszystkich dużych miast polskich z wyjątkiem Warszawy. Nagle samoloty zaczęły pojawiać się w Modlinie na dużą skalę. Jest to źródło turystów weekedowych. Poprawiła się sytuacja weekendowo-wakacyjna, co ma przełożenie na lokalną gospodarkę. Sądzimy iż ten wzrastający trend związany jest z faktem, że o Warszawie coraz więcej pisze się w zagranicznych magazynach turystycznych. To przyciąga uwagę turystów z innych krajów. Być może Warszawa dla wielu osób z zagranicy wydaje się miejscem egzotycznym, ale pojawia się przy tym odwaga, zainteresowanie i cheć przeżycia czegoś nowego.
Z Pana perspektywy – można przewidzieć ile hoteli w najbliższym roku powstanie w Warszawie? Czy posiadają państwo takie informacje?
Obecnie jest bardzo duże zapotrzebowanie ze strony nowych operatorów hotelowych na wejście do Warszawy. Mówię o operatorach tradycyjnych, głównie z niższego segmentu rynku, czyli 2-3 gwiazdek, zwanych również operatorami ekonomicznymi, dodając do tego nowy segment obiektów oferujących pobyty długoterminowe (tzw. long-stay). W Warszawie wciąż takich budynków brakuje. Nie ma jeszcze marki specjalizującej się w sektorze serviced apartments.
Jeśli są braki w segmencie tak zwanego long-stay, o jakiej skali powierzchniowej możemy mówić?
Operatorzy, którzy chcą, aby ich biznes działał w efektywnie, potrzebują około 10 000 m kw. Liczymy, że średnio sam apartament ma około 50 m kw, a średnio apartamentów jest ok 200. Obecnie pracujemy z trzema operatorami, którzy są bardzo zainteresowani wejściem do Warszawy.
Co dokładnie oznacza, że są bardzo zainteresowani? W tym wypadku szukacie konkretnych, istniejących budynków, czy zakładacie również budowy od podstaw?
Obie wersje w tej chwili są analizowane w przypadku jednego, azjatyckiego operatora. Nie wyklucza on zaangażowania kapitałowego, czyli dokonania inwestycji np. zakupu budynku biurowego i jego adaptacji. Pozostali operatorzy chcą działać na zasadzie umowy hybrydowej najmu lub umowy zarządzania (zależy to od preferencji inwestora). Większość operatorów chce być w centrum Warszawy, a jak wiemy, pozyskanie atrakcyjnego gruntu jest bardzo trudne. Być może teraz będzie to łatwiejsze, ponieważ nasycił się rynek biurowy. Wielu deweloperów biurowych ma zabezpieczone grunty pod inwestycje w centrum bądź na obrzeżach miasta. Myślimy również o adaptacji istniejącego budynku biurowego, który ma piętnaście lat i nie spełnia już wymogów współczesnego najemcy.
W kontekście tych inwestycji, które powstają – mam na myśli tutaj głównie wieżowce, którymi najbardziej interesują się nasi czytelnicy – mówi się, że ich inwestycja będzie miała przeznaczenie biurowo-hotelowo etc… Czy dałoby się wskazać jakiś konkretny z tych projektowanych budynków, które są brane pod uwagę przez tych operatorów? Mam na myśli HB Reavis, który będzie stawiał wysoką wieże PKP, które chce zaistnieć na rynku z bardzo dobrą lokalizacją przy Rondzie Czterdziestolatka.
Wśród wielu deweloperów rozważana jest możliwość wejścia w branże hotelową, która 2-3 lata temu była poza obszarem zainteresowań. Obecnie, gdy realizowany jest kompleks o powierzchni kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych, wydaje się, że komponent hotelowy (w chwili, kiedy posiadamy umowę z operatorem na dwadzieścia lat) jest atrakcyjną opcją, także z punktu widzenia pozyskania pozostałych najemców biurowych, bo w ramach jednego kompleksu dostarczamy dodatkową funkcję, z której na pewno duże firmy międzynarodowe, które wynajmują powierzchnię biurową będą korzystać. Istnieje ciekawy trend, który przychodzi do nas z Europy Zachodniej polegający na tym, że hotele dwugwiazdkowe (np. Motel One) wybierają pięciogwiazdkowe lokalizacje. Coraz więcej gości, którzy do tej pory korzystali z hoteli pięciogwiazdkowych chce teraz korzystać z atrakcyjnych hoteli ekonomicznych. Wynika to z tego, że korzystając z takiego obiektu jak Motel One mamy wszystkie usługi w jednej cenie. Nie musimy płacić dodatkowo kilkudziesięciu euro za Internet lub za płatną telewizję. Otrzymujemy wszystkie usługi w cenie, pokój jest niewielki, ale zawsze czysty i estetycznie urządzony. W hotelarstwie budżetowym istotną cechą jest to, że przestrzeń publiczna jest bardzo atrakcyjna i zachęcająca do spędzania wolnego czasu. Pokój hotelowy stał się miejscem tylko i wyłącznie do spania.
Jak, wśród trendów o których mówimy, mają się hotele butikowe? Często są to ciekawe koncepty, które może nie są znane jak Hitlon czy InterContinental, ale standardami nie odbiegają od pięciogwiazdkowych sieciówek.
Kraków był miejscem, gdzie hoteli butikowych powstawało najwięcej, ale w Warszawie również rozwija się ten trend np. w obszarze Śródmieścia Południowego. Obiekty te cieszą się bardzo dobrą opinią i sporym zainteresowaniem ze strony gości. Jednak musimy wziąć pod uwagę, że inwestorem takich miejsc są tak naprawdę pasjonaci, którzy albo są zakochani w budynku lub od zawsze marzyli, aby taki hotel poprowadzić. Jest to inwestycja dość droga i trudna w późniejszej sprzedaży, ponieważ inwestorzy, którzy działają na rynku szukają hoteli, które zazwyczaj muszą posiadać bardzo dużą skalę.
Od jakiegoś czasu w mediach pojawiły się pogłoski o tym, że inwestorzy z Dubaju są zainteresowani inwestycją w Warszawie. Czy istnieją jacyś inwestorzy hotelowi z tamtych stron, i czy zgłaszają się oni do państwa? Czy jest to plotką?
Wydaję mi się, że została poruszona kwestia inwestora EMAAR z Dubaju. Myślę, że jest to bardzo realne, żeby ten inwestor rozpoczął działalność w Warszawie. Został przedstawiony ciekawy projekt wspólnej inwestycji stolicy z Łodzią. Jest to dobrym kierunkiem, jeżeli chcemy budować jakąkolwiek skalę. Ostatnimi czasy widać, że odżyła idea duopolis. Odnoszę wrażenie, że jeśli chcemy być istotnym podmiotem na mapie Europy, to jest to właściwa droga, w szczególności gdy połączenie kolejowe może skrócić dystans do sześćdziesięciu minut z Warszawy Centralnej do Nowego Dworca Fabrycznego.
Jest to gdybanie, czy realna szansa na to, abyśmy zaczęli mieć wysokie budynki na miarę Dubaju? Inwestorzy z tamtych rejonów kojarzą nam się właśnie z takimi inwestycjami.
Na pewno inwestorzy z tamtego regionu zainteresowani są inwestycjami, które posiadają odpowiednią skalę biznesu. Są oni w stanie zrealizować projekt wielofunkcyjny, gdzie będzie część hotelowa, serviced apartments, zwykłe mieszkania oraz biura. Może pojawić się też element rekreacyjny. Możemy być pewni, że nie będzie to jeden budynek.
Mamy również szansę na hotel Jumeirah, gdyż otwierają się one w tych miastach, do których latają samoloty z linii Emirates.
W budowie jest hotel singapurskiej sieci Raffles. Jest to stosunkowo mały obiekt, ze 100 pokojami, jednak z najwyższego segmentu rynku. Są to jasne sygnały dla takich operatorów jak Jumeirah, Four Seasons czy Shangri-La aby Warszawę rozważyć w swoich planach ekspansji.
Ile lat musimy na to wszystko czekać?
Myślę, że w przeciągu trzech lat istnieje duża szansa, aby rozpoczęła się budowa takiego obiektu. Za jakieś pięć lat może zacząć on funkcjonować.
Czym rynek hotelowy w Warszawie zaskoczy nas w najbliższych miesiącach bądź latach?
Odnoszę wrażenie, że trend, który pojawi się w najbliższym czasie, to lokowanie hoteli w budynkach biurowych. Pojawiać się będzie coraz więcej operatorów sektora budżetowego, niektórzy to operatorzy hotelowo-hostelowi, którzy są na tyle elastyczni, że dobrze zaadaptują przestrzeń budynku biurowego. Niestety, z hotelami ekonomicznymi jest jeden problem – każdy metr kwadratowy jest istotny dla powodzenia business planu, więc co do zasady obiekty typu Motel One powstają jako nowe realizacje. Oczywiście są wyjątki.
Rozumiem, że wspomina Pan o Motel One dlatego, że jest to sieć, która zadebiutuje najprędzej?
Tak. Jest to sieć, która posiada już podpisaną umowę najmu na obiekt przy Tamce w Warszawie, budowa ruszy w tym roku. Sieć zainteresowana jest również drugim hotelem w Warszawie.
Wiadomo dokładnie gdzie?
Prawdopodobnie w okolicach Hitlona, czyli w wolskiej części centrum, co związane jest z faktem, że centralny obszar biznesu w Warszawie przenosi się na zachód i że powstała nowa linia metra.
Jakie sieci hoteli, które są luksusowe, mogą się pojawić w Polsce?
Nadal nie posiadamy hotelu Four Season, o którym mówiono już kilkakrotnie. Niegdyś pojawiła się kwestia potencjalnej budowy właśnie tego hotelu w Pałacu Saskim, co wydaje się dobrym pomysłem.
Dobrym?
Bardzo. Dobrze, aby hotel właśnie tej klasy znajdował sie w Pałacu Saskim. W Warszawie cały czas brakuje chociażby takich hoteli, jak Shangri-La, Mandarin Oriental, Keminski czy Mövenpick. Brakuje również hoteli Scandic, które obecne są w Gdańsku i we Wrocławiu. Nie posiadamy także hotelu Qubus.
Co będzie w takim razie w dawnym hotelu Warszawa? Tam podobno ma być jakiś hotel.
Owszem. Ma być to hotel braci Likusów, którzy prowadzą hotele niezależne. Będzie to hotel wysokiej klasy, ale bez żadnej konkretnej marki.
W Warszawie pojawiają się natomiast sieci, które już pracują nad konkretnymi projektami – mam na myśli sieci niemieckie np. InterCityHotel czy Meininger, które mają duży potencjał w Warszawie. Podobnie ma się rzecz z hotelami Leonardo.
Czy będą one tutaj inwestowały?
Są to sieci, które mogą zainwestować, ale raczej chcą rozwijać się poprzez umowy najmu. Uważam, że są to dobrzy partnerzy dla tych deweloperów, którzy do tej pory zajmowali się sektorem biurowym. Gdy patrzymy na tradycyjnych operatorów hotelowych np. InterContinental czy Starwood widzimy, że te grupy pragną rozwijać się poprzez umowę zarządzania lub franczyzy. Sieci niemieckie mogą zaoferować umowę najmu z tego względu, że rynek niemiecki jest silnym rynkiem właśnie najmu. Tam prawie wszystkie hotele działają na takiej zasadzie. Jest to atrakcyjna alternatywa dla deweloperów w Warszawie. W sektorze 2-3 gwiazdkowym hotelom łatwiej jest zaproponować umowę najmu, bo ryzyko biznesu jest dużo mniejsze.
Czy w Warszawie jest miejsce na hotel kubaturowo, oczami przeciętnego warszawiaka w stylu Intercontinentalu czy tej wielkości obiektu?
W zeszłym roku został otwarty trzystupokojowy Hampton. Wydaję mi się, że tak. Obecnie pracujemy z jednym z operatorów, który zainteresowany jest budową dużego hotelu konferencyjnego. Byłby to hotel o powierzchni ok 30 000 m kw.
A gdzie?
Oczywiście, tak jak każdy z operatorów, chce być w centrum Warszawy, które jest teraz rozumiane coraz szerzej aż do ul. Towarowej.
Spisała Zuzanna Błaszkiewicz.
