83 000 pracowników, 75 budynków biurowych i co najmniej 30 000 samochodów dziennie – Służewiec Przemysłowy to największy obszar biznesowy w Polsce. To także korki, problemy z parkowaniem i chaosem przestrzennym. Co zrobić, żeby Służewiec dobrze funkcjonował?
Firma doradcza JLL zbadała różne aspekty funkcjonowania Służewca Przemysłowego – największej i najsłynniejszej w Polsce dzielnicy biurowej. Analizie poddano infrastrukturę transportową, kwestie parkowania, przestrzenie publiczne, planowane inwestycje oraz rynek biurowy.
Braki i błędy
Jednym z największych błędów na Służewcu był brak planu zabudowy na początku rozwoju tego obszaru. Znaczna część biurowców powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w efekcie spójnej koncepcji urbanistycznej. Brak ten spowodował kolejne trudności.
„Podczas rozmów z przedstawicielami firm, które mają swoje biura na Służewcu, zidentyfikowaliśmy kilka problemów i barier. Pierwszym z nich jest kwestia komunikacji – zarówno transportu publicznego, jak i prywatnego, czyli korków. Kolejnym wyzwaniem jest parkowanie – w godzinach funkcjonowania biur praktycznie każdy fragment wolnej przestrzeni wypełniony jest autami. Obszarem do poprawy jest również niewystarczająca jakość planowania przestrzennego – biurowce na Służewcu nie tworzą spójnej zabudowy. Brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, ciągów pieszych, a dzielnica nie ma swojego centrum. Wyraźnie dominuje funkcja biurowa. Wpływa to na wizerunek – Służewiec postrzegany jest jako miejsce pracy, a nie jako wielofunkcyjny obszar oferujący możliwości spędzania wolnego czasu”, wymienia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w JLL, odpowiedzialny za doradztwo strategiczne.
Komunikacja – co najmniej 30 000 samochodów dziennie
Z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec[1] wynika, że średnio 36% pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to, że – przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje ok. 83 000 osób – każdego dnia do tego rejonu dojeżdża ok. 30 000 samochodów. Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu, czy osób dojeżdżających na Służewiec tymczasowo – np. w celu zakupów w Galerii Mokotów.
Wadą istniejącego systemu drogowego jest brak alternatywnych połączeń z innymi dzielnicami oraz ruch tranzytowy przez Służewiec. Przedłużenie ul. Woronicza do Al. Żwirki i Wigury, przedłużenie ul. Suwak w obu kierunkach, planowana modernizacja Marynarskiej czy przedłużenie na wschód drogi ekspresowej S2 wpłyną na poprawę sytuacji komunikacyjnej.
Z analiz JLL wynika, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest niemal dwa razy dłuższy od podróży samochodem. Brakuje np. szybkiego połączenia tramwajowego pomiędzy stacją metra Wilanowska a Rondem Unii Europejskiej (jest to planowane). Niedługo powstanie nowy tor odstawczy przy stacji Wierzbno, który pozwoli na wahadłowy ruch tramwajów pomiędzy metrem a Służewcem, znacznie zwiększając przepustowość tej linii. W przyszłości dostępność kolejową Służewca zwiększy planowana modernizacja linii kolejowej nr 8, wraz z budową dodatkowych torów do zawracania obok stacji Piaseczno. Inną kwestią jest słaba dostępność samego peronu na stacji Służewiec (miasto z kolejarzami analizuje obecnie możliwość jej poprawy).
W sezonie letnim 8% podróży na Służewiec odbywa się rowerem. W dzielnicy działa już dziewięć stacji roweru miejskiego Veturilo. Rozwija się sieć dróg rowerowych.
Aby zidentyfikować potrzeby komunikacyjne osób pracujących na Służewcu, firma JLL przeprowadziła badanie[2] dotyczące ich miejsca zamieszkania.
„Dzielnicami, w których zamieszkuje najwięcej pracowników biurowych Służewca są Mokotów, Ursynów i Wola, a w dalszej kolejności Praga Południe oraz Bemowo. Duża koncentracja pracowników jest w takich rejonach jak Skorosze w Ursusie, Miasteczko Wilanów, Kabaty i centralna część Ursynowa, a także pogranicza Śródmieścia i tzw. Bliskiej Woli. Spośród miejscowości podwarszawskich, największa liczba zatrudnionych na Służewcu mieszka w Piasecznie. Takie rozmieszczenie pracowników pokazuje, że potoki pasażerów komunikacji miejskiej oraz aut prywatnych są rozłożone w miarę równomiernie na wszystkie główne ciągi komunikacyjne prowadzące w stronę Służewca. Duża koncentracja pracowników mieszkających na Ursynowie oznacza wyższe zapotrzebowanie na sprawny transport z tej dzielnicy”, wymienia Jan Zombirt.
W ankiecie przeprowadzonej przez Urząd Miasta oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec 48% respondentów wskazywało, że istnienie bezpośredniego połączenia pomiędzy miejscem zamieszkania a pracy zmotywowałoby ich do przesiadki do transportu publicznego.
Parking, chodnik, trawnik – gdzie parkują pracownicy biur na Służewcu Przemysłowym?
Nowoczesne budynki biurowe na Służewcu oferują ok. 29 500 miejsc, jednak nie są one wykorzystywane w 100%. JLL szacuje, że na Służewcu funkcjonuje 15 płatnych parkingów oferujących niecały tysiąc miejsc i 2 350 bezpłatnych miejsc publicznych (przy ulicach). Z analiz firmy wynika, że ok. 1 300 aut parkuje nielegalnie (np. na trawnikach). Służewiec oferuje zbyt mało miejsc parkingowych, a liczba ta będzie się zmniejszać wraz z kolejnymi inwestycjami biurowymi.
Rozwiązaniem postulowanym najczęściej przez mieszkańców Służewca jest objęcie go strefą płatnego parkowania. Ułatwiłoby to poruszanie się pieszym i poprawiło estetykę terenu. Takie rozwiązanie niesie jednak za sobą zagrożenie, że samochody przeniosą się tuż poza granicę strefy, zwiększając uciążliwość w sąsiednich obszarach mieszkaniowych. Wadą jest też brak alternatywnych i atrakcyjnych czasowo sposobów dotarcia na Służewiec. Wprowadzenie strefy płatnego parkowania powinno nastąpić dopiero po oddaniu do użytku planowanych inwestycji usprawniających transport zbiorowy.
„Planowane inwestycje infrastrukturalne, przede wszystkim w transport publiczny, będą stopniowo poprawiać dostępność dzielnicy. Oddanie do użytku każdej takiej inwestycji powinno wiązać się z wprowadzeniem ograniczeń dla ruchu samochodowego, w tym zmniejszeniem liczby miejsc parkingowych przy drogach publicznych, oczywiście pod warunkiem zapewnienia odpowiednich alternatyw dojazdu transportem miejskim”, dodaje Jan Zombirt.
Z analiz JLL wynika, że aż 87% samochodów osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę.
„Miasto powinno inicjować, koordynować i patronować inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji komunikacyjnej i parkingowej, wspierając np. carpooling, poprzez udostępnianie preferencyjnych miejsc samochodom, w których podróżuje więcej niż jedna osoba. Dobrym rozwiązaniem będzie aplikacja kojarząca kierowców i pasażerów podróżujących w tych samych kierunkach, jak również wprowadzenie inteligentnego systemu identyfikacji dostępnych miejsc parkingowych. Deweloperzy mogliby udostępnić na zasadach komercyjnych swoje niewykorzystane parkingi. Z kolei pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia elastycznego czasu pracy, który pozwoli na rozciągnięcie w czasie szczytów przewozowych”, wymienia Jan Zombirt.
Przestrzenie publiczne
Czynnikiem kształtującym charakter danego obszaru i jego społeczny odbiór jest nie tylko zabudowa, ale przede wszystkim przestrzeń pomiędzy budynkami – jej jakość, funkcjonalność i estetyka. Deweloperzy i właściciele biurowców na Służewcu przywiązują wagę do atrakcyjności terenu wokół ich budynku. Działania te ograniczają się jednak do konkretnej inwestycji i adresowane są do użytkowników danego obiektu nie tworząc spójnego otoczenia.
„Szansą na zwiększenie prestiżu Służewca jest poprawa jego estetyki i funkcjonalności. Ucywilizowanie parkowania otworzy nowe możliwości do podniesienia jakości przestrzeni publicznych. Uważamy za zasadne budowę placu miejskiego, który – dzięki rozwiniętej ofercie gastronomicznej i rozrywkowej – integrowałby pracowników i mieszkańców. Należy też dokonać zmian w planach zagospodarowania przestrzennego i umożliwić otwieranie w parterach biurowców lokali handlowo-usługowych oraz wytyczyć sieci ciągów pieszych na gruntach udostępnionych przez miasto i deweloperów”, wyjaśnia Jan Zombirt.
Powstanie ogólnodostępnych placów miejskich i lokali gastronomicznych sprzyjałoby poprawie wizerunku Służewca Przemysłowego i podniesieniu prestiżu dzielnicy jako miejsca nowoczesnego i przyjaznego. Ożywiłoby również ten obszar po godzinach funkcjonowania biurowców.
Biurowa stolica Polski w obliczu wyzwania
Deweloperów i najemców przyciągały na Służewiec takie atuty jak m.in. bliskość centrum miasta, lotniska, położenie na przecięciu szlaków komunikacyjnych i dostępność tanich gruntów. Swoje biura otwierały tu firmy z branży telefonii komórkowej, FMCG, banki, domy mediowe i agencje reklamowe. W rezultacie, w latach 2007 – 2008 na Służewcu zawarto umowy najmu na ponad 385 000 mkw., a średni coroczny popyt w ostatnich pięciu latach utrzymywał się na poziomie 200 000 mkw. Deweloperzy odpowiedzieli na to zapotrzebowanie oddając w latach 2008 – 2009 r. do użytku aż 300 000 mkw. nowych biur, a to tyle, ile aktualnie wynoszą zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w całej Łodzi.
„W perspektywie pięciu lat na Służewcu Przemysłowym może powstać kolejne 300 000 mkw. biur, niemniej jednak niektórzy deweloperzy rozpatrują możliwość zamiany funkcji części planowanych inwestycji na projekty mieszkaniowe. Jednocześnie napływ nowych firm do tej dzielnicy biurowej nie jest już tak silny jak jeszcze kilka lat temu. Służewiec konkuruje z okolicami Dworca Gdańskiego czy Ronda Daszyńskiego, które – mimo że droższe – przyciągają firmy rozwiniętą ofertą transportu publicznego. Kilka relokacji dużych najemców wpłynęło na wzrost poziomu pustostanów do 17,6% na koniec I kwartału 2016 r.”, informuje Mateusz Polkowski.
Służewiec Przemysłowy jest nadal atrakcyjny dla najemców, ale bez planowanych inwestycji może on tracić na rzecz innych klastrów biurowych i być w coraz większym stopniu postrzegany jako lokalizacja back office dla firm, które przy wyborze siedziby kierują się głównie ceną.
„Firmy, szczególnie z sektora usług dla biznesu, w coraz większym stopniu konkurują o kadry. Lokalizacja bez wystarczających rozwiązań komunikacyjnych rodzi ryzyko rekrutacyjne związane z ewentualnym negatywnym postrzeganiem Służewca przez pracowników. Może to prowadzić do odpływu najemców, a w konsekwencji, do wyższych pustostanów. Tym ważniejsza jest np. współpraca władz miasta z dużymi najemcami w celu poprawienia percepcji dzielnicy wśród pracowników”, dodaje Mateusz Polkowski.
Służewiec wielofunkcyjny?
Na Służewcu rozwija się budownictwo mieszkaniowe, są plany kolejnych osiedli i hoteli, ale nadal głównym magnesem przyciągającym mieszkańców innych dzielnic jest Galeria Mokotów.
„Należy dążyć do zróżnicowania nie tylko funkcji zabudowy, ale także profilu biznesowego Służewca. Korzystne w przełamaniu wizerunku dzielnicy może być pojawienie się obiektów dedykowanych start-up’om, np. pod auspicjami Uniwersytetu Warszawskiego. Warto pozostawić część istniejących elementów poprzemysłowych, które świadczą o tożsamości Służewca sprzed rewolucji biurowej i wykorzystać takie obiekty w celach wystawienniczych, kulturalnych, gastronomicznych i rozrywkowych”, komentuje Jan Zombirt.
Uczyć się od najlepszych
„Dostrzegamy duże możliwości poprawy sytuacji Służewca Przemysłowego. Inwestycje w infrastrukturę, stworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych, alternatywne formy transportu, rozwinięcie oferty handlowo – usługowej to niektóre z nich. Co istotne, wszelkie działania w tym kierunku powinny być prowadzone we współpracy miasta z deweloperami, inwestorami, najemcami oraz mieszkańcami. Warto również uczyć się od najlepszych i przyjrzeć się rozwiązaniom wdrożonym w takich wielofunkcyjnych ośrodkach biurowych jak Canary Wharf w Londynie, La Defense w Paryżu, HafenCity w Hamburgu czy Zuidas w Amsterdamie. Służewiec nadal ma szansę rozwinąć się w kierunku w pełni funkcjonalnej dzielnicy miasta”, podsumowuje Jan Zombirt.
[1] #Lepszy Służewiec skupia pracowników, właścicieli i zarządców biur oraz mieszkańców Służewca.
[2] Badanie na podstawie kodów pocztowych osób zatrudnionych w firmach na Służewcu Przemysłowym. Próba objęła ponad 5 000 osób.
