Tchnienie nowego życia w butikowe biurowce w centrum Warszawy, rzucenie nowego światła na szczególny rodzaj obiektów biurowych – biurowców butikowych, stanowiących nieodłączną część miejskiego krajobrazu w centrum Warszawy.
Nie istnieje jednorodna definicja butikowych biurowców. Obiekty, o których mowa w niniejszym raporcie, obejmują zarówno kamienice, jak i pałace. Na potrzeby niniejszego raportu zespół analiz rynkowych BNP Paribas Real Estate przeanalizował istniejącą i planowaną podaż zabytkowych oraz/lub częściowo zmodernizowanych i odbudowanych budynków w wybranych lokalizacjach w centrum Warszawy i na Starym Mieście, różniących się pod względem wielkości (max. 15 000 m kw.), wieku i specyfikacji technicznej Poniżej przedstawiono kluczowe cechy, które sprawiają, że biurowce butikowe wyróżniają się spośród innych nowoczesnych biurowców wybudowanych na wcześniej niezagospodarowanych terenach. Obejmują one zarówno cechy ilościowe i jakościowe, takie jak:
Lokalizacja
Biurowce butikowe zazwyczaj położone są w centrum miast, mają doskonały dostęp do udogodnień, dobre połączenia komunikacyjne, ale ograniczoną liczbę miejsc parkingowych. Biurowce butikowe zazwyczaj mają charakter zabytkowy, niezależnie od tego, czy chodzi o odnowione kamienice, pałace czy też o odbudowane budynki wypełniające lukę w porządku urbanistycznym miasta. Dzięki temu mają swoje własne, wyjątkowe oblicze, które przemawia do specyficznego grona najemców. Są również częścią genius loci (ducha miejsca), przywracając utracony niegdyś charakter obszaru miejskiego.
Wskaźnik rotacji najemców w wynajętych biurowcach butikowych jest stosunkowo niewielki. Najemcy doceniają poczucie wyjątkowości, które często połączone jest z najwyższej klasy specyfikacją techniczną, wysokim poziomem wykończenia i usługami zarządzania dopasowanymi do ich indywidualnych potrzeb.
„Położenie w centrum jest niewątpliwym atutem, a dzięki unikalnym wnętrzom i komfortowemu środowisku pracy
najemcy mogą korzystać z licznych udogodnień związanych z miejskim życiem.” Maciej Zajdel, IVG Polska.
Zalety zabytkowych lokalizacji
Często proces odbudowy i zagospodarowania biurowców butikowych oznacza dłuższy czas realizacji inwestycji oraz specjalne
wymagania materiałowe (co wiąże się z wyższymi kosztami) ze względu na ochronę zabytków i szczególne znaczenie architektoniczne. Zgodność z obowiązującymi przepisami technicznymi i budowlanymi przy jednoczesnym zachowaniu zabytkowego charakteru może okazać się dużym wyzwaniem. Co więcej, mogą pojawić się nietypowe koszty ogólne (prace archeologiczne, pogorszenie stanu budynków sąsiednich). Ponadto, ze względu na zabytkowy charakter obiektu, efektywność
wykorzystania powierzchni pięter może być niższa. Ogólnie biurowce butikowe przystosowane są do potrzeb mniejszych najemców i dlatego też wymagają większego zaangażowania w zarządzaniu. Niemniej jednak, pomimo powyższych zagrożeń i niedogodności, butikowe biurowce są dobrą lokatą kapitału, co ma swoje odzwierciedlenie w niższych stopach kapitalizacji osiąganych dla tego rodzaju aktywów. Starzeją się one wolniej niż standardowe nowoczesne biurowce, a czynsze w nich są wyższe.
73 wyjątkowe adresy w stolicy
Konkurencja w zakresie najwyższej jakości biurowców butikowych jest silna, ponieważ aktywa te są unikalne i mają trwałą
wartość czynszową, która jest dużo wyższa niż w przypadku normalnych biurowców. Na potrzeby niniejszego raportu, ze względu na brak spójnych i kompleksowych danych, budynki administracji publicznej zajmowane przez ministerstwa, agencje rządowe, sądy i inny biura rządowe zostały wyłączone z analizy. Raport ma na celu przedstawienie obecnego rynku biurowców
butikowych pod względem zasobów, bazy najemców, jak również poziomu czynszów i pustostanów. Prócz wskaźników ilościowych analiza przedstawia również jakościową ocenę rynku biurowców butikowych, jak i określa kluczowe czynniki różnicujące w porównaniu z tradycyjnymi biurowcami. Całkowita powierzchnia najmu dla 73 biurowców butikowych została oszacowana na 310 700 m kw., przy czym 250 300 m kw. jest przeznaczona na biura, a pozostała część dotyczy powierzchni handlowych i usługowych, zlokalizowanych na parterach budynków. Jeśli chodzi o rodzaj biurowców butikowych, to 64 z nich to odnowione kamienice, 10 stanowią pałace, a pozostałe to całkowicie zrekonstruowane nowe projekty.
„Kulczyk Silverstein Properties zawsze dąży do realizacji bezpiecznej strategii i inwestuje w budynki i aktywa położone w centrum. Aktywa te są jedyne i niepowtarzalne, a przez to są atrakcyjne dla najemców szukających prestiżu, zwiększenia widoczności marki, odróżnienia się od innych. Oferują też najwyższą efektywność i jakość powierzchni biurowych. Z inwestycyjnego punktu widzenia biurowce butikowe dalece skuteczniej utrzymują wartość w porównaniu do zwykłych biurowców, które są łatwiejsze w wykonaniu, ale nowi konkurenci dużo łatwiej mogą przyćmić je pod względem specyfi kacji i wydajności.” Joanna Kowalska-Szymczak, Kulczyk Silverstein Properties.
Raport analizuje strukturę najmu biurowców butikowych, które mieszczą ponad 525 najemców. Przedstawia też dane na temat orientacyjnych cen najmu dla tego typu budynków, które w najlepszych lokalizacjach osiągają 23-35 Euro za m kw. miesięcznie, a średnio wynoszą 19-22 Euro za m kw. miesięcznie, co jest ceną wyższą niż w przypadku zwykłych biurowców znajdujących się w analizowanym obszarze. Ponieważ rynek inwestycyjny dla tego typu aktywów jest stosunkowo niedojrzały, większość biurowców butikowych pozostaje w rękach zamożnych osób. Mimo to zespół BNP Paribas Real Estate zidentyfikował około 7 inwestorów instytucjonalnychi deweloperów, którzy uważają takie obiekty za dobrą inwestycję.
Materiały inwetora
